產業園區競爭成為一場綜合實力較量

毋庸置疑，中國已經進入了PPP時代，這是中國經濟和產業園區領域的下一個風口——激活社會資本，降低政府負債，以及提升公共產品的供給效率，這個數十萬億級的龐大市場是中國經濟“轉型中增長、增長中轉型”的重要保障。

而園區PPP，無疑是PPP這座皇冠上最璀璨的那顆明珠。無論就其複雜性還是系統性而言，園區PPP均冠絕其間，其既有基礎設施PPP的共性，也有自身豐富而不可比擬的特性。真正的園區PPP，應該是策劃和組合出來的PPP，而不是如既往的水務、環保、道路等領域按照既有套路簡單操作的命題作文。

如果我們把現在這個時代叫做產業地產新時代的話，那么這個時代最頂層和最終極的創新一定是PPP，即政企合夥的框架。產業園區的一切創新，都必須放在園區PPP這個頂層設計創新框架下才能去實現，這是一種資源配置體系的深刻創新甚至是制度革命。

而且在我們看來，園區PPP是只屬於中國的特有命題，全球來看，還沒有真正精准的對標案例，而即便在國內，園區PPP也僅僅是剛剛起步，我們在遼寧、河北、湖南等地看到的很多所謂的園區PPP，仍然停留在基建BT的偽PPP層面。

同時，存量園區PPP也應該是未來一個重要的命題。目前財政部主導的PPP思路與發改委有所不同，其更注重於多解決存量問題。存量的運營，既是一塊令人談之色變的燙手山芋，亦是園區PPP最為精髓之所在。

眼下，饕餮盛宴已經開啟，各路資本摩拳擦掌，機會與風險共存，混沌亟需明晰。

眾所周知，PPP(公私夥伴關係)的優勢在於它能整合更多的社會資源，既包括資本資源，也包括技術、專業、管理和人力資源，共同供給公共服務，以實現多元主體合作供給的新格局，並通過這種多元主體合作供給所必然帶來的競爭來改進公共服務的供給質量和效率。尤其對於目前逐漸陷入迷思與困境的中國產業園區領域而言，PPP所帶來的福音令人興奮。

2017年2月6日，國務院辦公廳印發《關於促進開發區改革和創新發展的若幹意見》(7號文)，作為中國第一部關於開發區的綱領性總體指導文件，其中就明確倡導用PPP的模式建設產業園區，這也是中央層面第一次明確支持園區PPP。這同時也意味著，中央實際上已經意識到目前中國產業園區的問題所在，希望從中央層面自上而下的推動改革創新，這無疑是可喜的。

為什么產業園區需要PPP模式?

產業園區最適合以PPP模式來運作，主要有以下幾個原因：

1、產業園區具有很強的社會公益和公共產品與服務屬性;

2、產業園區總體投資規模大，運作周期長，總體利潤水平不高;

3、過往政府重資產、大投入、高優惠、行政化的運營效果逐漸進入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會資本力量的進入。

那么，為什么說PPP模式的出現對於中國式產業園區是一個巨大的福音呢?

PPP模式，其實是解決了以往部分質疑，認為中國產業地產是一種畸形的產物，是中國國有土地制度、財政制度和政績思想下的一種怪胎。園區的產業集聚本應該是政府的分內之事，具有強烈的公共產品和公共服務屬性，但政府缺乏經驗、能力和實力，只好讓渡給市場來解決。

在這種怪異的框架下，政府和企業往往是一種囚徒博弈的關係：

政府希望最大化地解決GDP、稅收、就業等問題，見效越快越好，持續越長越好，而企業則希望最大化地盈利，賺錢越快越好，持續越長越好。實際上，如果解決得當，在合適的時間段與激勵機制下，雙方的利益訴求是可以一致的，但是很多時候，政府急於求成，求全責備，企業短視逐利，舍本逐末，最終導致了博弈關係中最壞的結果——

園區運營遠遠達不到理想狀態，甚至爛尾荒置，形成巨大的資源浪費和負面效應。

所以說，一直以來，中國的產業園區存在這樣一個棘手的問題，就是園區開發建設熱火朝天，但真正到園區的具體運營時就無人問津。究其原因就在於

缺乏一個政企合作的長效機制存在，社會資本運營方既缺乏束縛，也缺乏激勵。短期開發有利可圖，長期運營缺乏資金支撐，成為一個難以解開的死結。

而一旦將園區運營納入了25年以上的PPP框架中之後，就建立了一種長效均衡機制來有效解決這種囚徒博弈的困境，

讓短期一口氣賺到的錢攤到幾十年的時間裡，讓政府和社會資本都不會將目光局限在一城一池的短期利益之上，企業很難短期逐利，政府也很難要求短期的速效政績。

這樣一來，隨著雙方的利益訴求捆綁在一起，趨於一致，就能夠各顯其能，勠力同心於產業園區的整個生命周期之中，著眼於長遠的規劃和穩定的運營，從開發到招商到城市與產業運營，制造多個發力點。

一旦這種長期均衡的發展機制建立起來，無疑會使得多方(區域、政府、企業、產業)共贏獲益，也能夠看到更多良性運行的新型園區，這才真正符合新型城鎮化和產業地產的本質含義。

事實也正是如此，在目前財政部定調的PPP模式下，不再要求以往那種大建快上，鋪天蓋地的招商，建好園區甚至是招來企業也僅僅是開始，

如何更好地控制現金流和整體債務，更高效持續地提升園區盈利能力才是更為關鍵的。

在這種充滿活力、激勵更加合理的模式下，市場化主體和契約化運作將成為主流，產業與城市的融合度更高，互動性更好，規劃性更高，從而最深刻地改變和推動著中國產業園區的發展路徑與格局。

但並不是說，PPP就是一試就靈的萬能藥水，產業園區具體如何操作，依然脫不開以往的框架和節奏，只不過，頂層設計已經發生了變化：

園區PPP，就是政府與社會資本進行高度合作，以更具活力的完全市場化的手段提升產業園區的運營效率，以平台整合的思維與路徑去進行軟硬件的搭建，以及產業的集聚與服務，並從園區的長期運營之中獲取合理收益的模式。

現階段產業園區要面對經濟新常態和新產業的發展，這也是產業園區轉型、創新、升級的前提條件，並從中找出轉型創新路徑。

產業園區經過一輪的整合、轉型、升級，不同園區之間的差異化和競爭已經成為以資源、要素為核心的競爭，拼的是產業園區運營中對企業產業鏈的建設，以及整個園區產業相關的信息流、資金流、產業形態的匹配度高低。

在國家經濟進入新常態，經濟轉型升級進入深水區，新興產業快速發展的現階段，產業園區的轉型升級創新也是無止境的。根據資料，這裡歸納出了產業園區轉型創新的一些路徑：

開發主體市場化

產業園區開發的主體有三類：政府、政企合作和企業主體型。隨著整個的發展進程推進，產業園區已經發展到了第五代，專業化的產業園區開發商越來越成熟，以企業為主導的園區開發佔比會越來越高。

產業定位不斷更新

運營幾十年之後，產業園區原有的產業定位已經不適應於產業的發展。你要重新考慮之前佈局的行業是不是有足夠的增長空間，未來發展趨勢是怎么樣的。在地區經濟轉型升級的過程中，外部資源還有沒有優勢，未來園區所在區域的經濟重點是什么?產業園區的發展要跟產業和區域整體發展同步。

要素配置軟性化

原有的產業園區開發模式中，政府提供土地資源，在招商運營中用財政補貼吸引企業入駐。在地區經濟不是足夠發達的時期，這樣的模式非常管用，但是隨著經濟的發展，目前企業之間的競爭也升級到了產業鏈競爭，企業更關心資源和要素，包括人才是否充足、社會服務是否優質、金融支持是否便捷等等。除了在行業內佔據絕對優勢的超大型企業，一般情況下，之前是要素跟著企業走，現在是企業根據要素選擇位置。

產業發展生態化

產業發展生態化園區的核心點是各種要素、各個主體互為連接，是共生關係。這是未來園區的主要方向，但生態型園區的建設不是一步到位的，資源要素也有一個積累過程。在很長一段時期內，開發型園區和生態型園區會同時存在。

園區產品迭代化

生態是不斷進化的，在園區設計之初，就要給將來的調整留下空間。這個道理和現在的購物中心運營一樣，要不斷調整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以靈活調整的部分。因為企業也是不斷更新迭代的，不同的時期，企業需求也不同。

基礎配套社區化

目前對園區配套的要求越來越高，不僅有餐飲、商超，甚至一些園區還有健身房、酒店等業態。還有班車、共享交通是不是有條件引進等等。在消費升級大環境下，園區員工對生活品質的要求也越來越高。

園區服務中介化

也稱作園區服務專業化。產業園區已經從最初代產品為企業享受政府補貼、減稅提供條件，升級到了專業服務階段，技術創新服務能不能跟得上?金融服務能不能跟得上?各種法律服務、財務服務能不能跟得上?都成為關鍵決定企業是否入駐，入駐之後的成長速度的因素。

園區政策的個性化

根據開發階段、不同的招商環節來制定園區政策。包括兩個方面，一是向政府要政策，根據園區的產業特點為政府提供合理的政策建議;二是對企業人才包括外圍的中介機構要提供對應政策。

招商體系的專業 化

專業化招商的核心是組織和人才，專業的組織架構和專業的招商團隊，做到各司其職，專業化運作，精細化服務。根據不同的產業去設定人員、招聘人才，或者是用外部的專業人才等一系列方式。

盈利模式的多樣化

最早的園區模式更依賴地產開發，房屋的租、售是收入的主要來源。現在逐漸轉移到把服務作為主要的盈利模式。另外，產業投資出現的也越來越多，將來會成為重要的盈利模式，園區成為企業的股東，甚至是用房租、服務換股份。

融資渠道的多樣化

原來的融資渠道是自有資金、銀行貸款為主，通過房屋銷售和租賃來獲取利潤，實現滾動開發，現在資產證券化、PPP模式等一系列手段越來越豐富。

園區競爭的平台化

未來產業園區之間的競爭是平台競爭、品牌競爭，不同園區之間的差異化和競爭已經成為以資源、要素為核心的競爭，拼的是產業園區運營中對企業產業鏈的建設，以及整個園區產業相關的信息流、資金流、產業形態的匹配度高低。產業園區的品牌輸出、管理輸出包括產業生態輸出等一整套體系。

投資參與跨界化

目前為止，產業園區開發的主要參與者還是政府和房地產開發商，但是越來越多的跨界企業正在進入，其中就包括一些大的互聯網企業。

產業園區虛擬化

在投資參與跨界化的同時，原先的產業園區開發商也在找互聯網化的方式，一些園區開始做社群運營，並把更多功能放到了線上。

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