北京房價的天花板到底在哪裏?

最近北京樓市又“瘋”了。

機構統計數據顯示，8月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計簽約4175套，成交均價為36180元/平方米，與上月相比均有輕微下滑。

但二手房的成交則量價齊升，整個8月二手房成交達到了25670套，環比和同比均出現了明顯的上漲，成交均價為4.25萬元/平方米，相比7月的4.18萬元/平方米上漲了1.7%。

今年1至3季度，北京的商品房銷售面積為1112.5萬平方米，同比增長13.8%。北京市統計局副局長、新聞發言人龐江倩表示，前三季度北京的商品房銷售面積增速相比上半年已有所回落，但仍維持在高位運行，這顯示出新房銷售增速位於高位回調階段。

21日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布今年1至3季度北京經濟運行情況。數據顯示，今年前三季度，北京完成房地產開發投資2839.2億元(人民幣，下同)，同比下降7.5%。其中，保障性住房投資658億元，增長18%，高於房地產開發投資增速25.5個百分點。

據龐江倩介紹，今年1至3季度，北京市商品房新開工面積為2197.4萬平方米，同比增長10.6%，其中住宅新開工面積為900.3萬平方米，增長1.4%;商品房竣工面積為1163.9萬平方米，同比增長9.6%。其中住宅竣工面積為616.8萬平方米，增長7.3%。

為何房地產投資同比下降，但商品住宅新開工面積不降反增?對此，龐江倩解釋稱，房地產開發投資同比下降，主要是因為今年新開盤項目較少，且去年同期基數較高。而商品房新開工面積增速平穩，則主要由北京市保障房項目帶動而成。

在新房銷售方面，今年前三季度，北京市商品房銷售面積為1112.5萬平方米，同比增長13.8%。其中，住宅銷售面積為649.1萬平方米，下降17.5%;寫字樓為305.9萬平方米，增長1.8倍;商業、非公益用房及其他為157.5萬平方米，增長94.4%。

今年以來，北京的商品房銷售保持快速增長。前三季度商品房銷售面積同比增長13.8%，相比上半年的14.5%有所回落，但仍以兩位數的增速維持在高位運行。住宅的銷售面積同比下降17.5%，相比上半年的18.9%收窄了1.4個百分點，這與8月和9月的民眾購房熱情高漲有密切關系。她提到，今年8月和9月的新房價及二手房價格均有持續上漲，但從前三季度整體來看，供需仍處於平衡狀態。

據國家統計局北京調查總隊綜合處處長郭翰超介紹，國家統計局21日發布的數據顯示，9月的北京新建商品住宅價格較8月份環比上漲4.9%，官方發布的調控政策已顯現作用，10月上半月的住宅價格環比漲幅回落到1.2%，漲幅下降了3.7個百分點。

他提到，國慶節後，統計部門對北京全市的14家新開樓盤進行了調研，並走訪了多家房產經紀公司。從反饋情況來看，北京的新房成交情況回穩。10月上半月新房成交套數1069套，相比9月同期下降61.5%，且房價並無大的波動。他認為，隨著調控政策的效果逐漸顯現，對於北京的房地產市場回穩還將發揮積極作用。

一些房產中介用“一天一個價”來形容最近市場的火爆。中原地產首席分析師張大偉表示，剛需已經很難進入這個市場了。實際上，從目前豪宅成交情況看，剛改和投資客是目前市場的主要推動者。

北京在七八月的這輪上漲，是在貨幣寬松的大環境下，土地和新房供應減少的助推下形成的一輪類似股市的“多殺多”行情。自住需求，貨幣保值和升值需求，供應不足的現實以及對宏觀經濟高度依賴房地產的判斷，這些綜合因素讓買房人加速行動，爭相將儲蓄變換成房產。

北京房價的天花板到底在哪裏?這個問題估計沒人知道。但有一點明確的是，目前早已脫離了基本面的房價，隨著這輪上漲模式的再次開啟，未來不確定性卻是越來越大。

這一輪，剛改群體一般自有資金比重大，杠杆使用率不高，風險系數較小;而對於投資群體而言，資金量比較大，杠杆使用率高，未來對風險的消化能力較弱，也是對市場變化最敏感的群體。

從目前市場狀況看，對投資客而言可能將面臨兩大風險：

1、政策調控可能會隨時出台。

首先，房價暴漲並不是管理層願意看到的狀態，他們希望的是一個平穩有序的市場。因此，在8月，我們看到一些房價暴漲的二線重點城市紛紛出台了限購限貸政策，包括南京、合肥、蘇州、武漢和廈門等城市。

北京市場的漲勢如果越演越烈，那么調控政策可能會隨時出台。目前關於商住限購的傳言已經甚囂塵上;此外，二手交易稅費調整和限貸的政策也早已躺在政策備選池中。一旦這些調控政策出台，投資客是首當其沖受沖擊的群體。

2、北京房產變現能力可能將越來越弱。

實際上，北京房價早已脫離理性范疇，而管理層之所以能夠容忍這種現象長期存在，一方面是出於財政收支的考慮，另一方面，近兩三年北京用高房價做門檻來控制人口的思路越來越清晰。在這兩種因素作用下，北京房價已經到了絕大多數工薪階層根本無法承受的地步。

最近，上海易居研究院發布了2015年全國房價收入比的相關數據。統計顯示，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，其中北京房價收入比14.5，連續三年位列全國第一，成為全國購房難度最高的地區。

這個數據同時警示我們，北京的房價泡沫全國最高。這種狀況對投資客而言並不是一個好現象，這就意味著未來房產即便繼續上行，也很可能面臨著無法順利變現的窘境。投資缺乏流動性的資產，並不是一個最佳選擇。

在這種情況下，繼續在高位投資北京房產已經不是一個好做的生意了。實際上，和已經漲幅很大的北京房產相比，一些還停留在上漲初期、處於升值“窪地”的項目實際上頗有投資潛力，它們的共同特點是單價較低，總價不高，未來區域發展有巨大潛力，產品增值空間大。

“從今年北京樓市的開局情況可以看出，較少的供應量、較高端的市場趨向正在逐步穩固下來，今年北京高端項目成交占比將繼續增加可能性較大，而新建商品房開始向郊區轉移，同類住宅成交區位相比前兩年已經出現明顯外移。”中原地產首席分析師張大偉透露，以500萬-1000萬元的中高端新房為例，2013年五環內的成交占比為56.4%，而去年占比下降至30%，今年這一比例可能進一步被壓縮。此外，二手房成交熱度持續高於新房也成為了新主流，“當然，在成交價的漲幅上，二手房還是無法趕超新房的”。張大偉表示。

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