東莞市場寫字樓呈現白熱化競爭

今年上半年，東莞住宅市場量價齊飛，價格暴漲。但很少人注意到，其實寫字樓市場的量價增幅比住宅還要大。

“東莞寫字樓市場投資的春天來了!”東莞中原策略研究中心總監車德銳表示，目前東莞寫字樓市場上，標杆項目的租金仍處於明顯的窪地。未來，投資東莞寫字樓，特別是城市中心地段的城市綜合體寫字樓，將成為投資新趨勢。

“窪地”顧名思義即中間低四周高的自然地形，對於“窪地效應”最直觀的解釋是，當房地產圍合一個湖泊中心發展之時，便形成了自湖心向四周土地遞減的級差地租，大致出現“近貴遠賤”的圈層分布，這其實就圍合出湖心的價值窪地。一旦因某種特殊原因填湖開發，那么，湖心窪地的地價和房價就會突然井噴，創下區域地產的最大價值，甚至引發周邊地產的價值飆升，即產生了窪地效應。當然在房地產實際開發中，所謂的窪地不一定就是湖心區，也可能是市政中心、城市廣場或曆史建築區等等對於區域價值有提升作用的區域。

“窪地效應”是近兩年比較流行的詞，從經濟學的財經分析中我們常會看到。比如，中國市場的巨大投資潛力和發展空間，吸引到越來越多的國際投資者的目光，使外資投入持續增加，這樣就說中國在全球經濟中產生了窪地效應;也可以形容江浙一帶對人才的吸引，說其民間資本的持續發展產生了窪地效應;而當解釋藍籌股在弱市中的井噴行情時，就會比較其動態市盈率和平均市盈率，說其產生了價值窪地。

全國和東莞寫字樓市場在過去近十年中，大部分年份價格走勢比較平穩，比如2011～2015這五年間，寫字樓價格基本保持穩定。進入2016年後，上半年全國寫字樓市場開始走上“猛漲通道”，成交量價漲幅比住宅還要大，東莞寫字樓市場也是一樣的表現。

車德銳對此分析認為，2015年很多熱點城市在中央號召“去庫存”的情況下，住宅價格出現了暴漲。而暴漲過後的住宅價格，很多已經超過了寫字樓。但正常來說，寫字樓的租金水平要比住宅高很多，因此，寫字樓的投資收益優勢愈發明顯，部分投資者就開始從投資住宅轉向投資寫字樓。

據了解，目前東莞普通洋房的租金水平在20～30元/平方米.月左右，售價卻高達1.5萬元/平方米甚至更高;而寫字樓的租金水平在50～60元/平方米.月，相應的售價才1.3萬～1.5萬元/平方米。從租售比計算的投資回報率對比看，洋房的投資吸引力在下降，寫字樓的投資吸引力在上升。

記者調查了解到，旺南·世貿中心1號寫字樓即將於4月份開盤入市，產品面積段為80-300平方米;浙商大廈預計將於5月底開盤推出710套37-245平米寫字樓。

接下來，民盈山·智慧城、G1蜂彙、彙海大廈、長安萬科中心、彙星商業中心、星城·玉瓏灣、萬潤廣場、德基廣場、新領域商業廣場、星河城市廣場、朗豪商業大廈、新世紀·頤龍灣等項目的寫字樓產品，也都將一一入市推貨。

過去一年多時間，是住宅去庫存的政策支持期。在各方政策支持下，很多城市的住宅高庫存已變為低庫存，甚至進入供應緊張的狀態，庫存消化周期僅幾個月時間。

車德銳認為，住宅去庫存周期即將結束，政策預計將轉向商業地產去庫存。因為從全國和東莞的寫字樓開發數據來看，寫字樓的庫存量以及正在開發的量都非常大，未來寫字樓的庫存將持續走高，高庫存壓力將越來越大。

車德銳表示，目前已經有去商業地產的政策支持，如引導和要求企業自持經營、允許調整商住比例等，未來預計將有更多的財稅和金融政策對商業地產去庫存加大支持力度，引導企業自營購買寫字樓和投資寫字樓。

另外，過去的十年，是住宅價格增長五倍以上的十年。自去年至今，東莞樓市由於深圳客的瘋狂掃貨，房價快速暴漲後，目前已明顯處於高位，脫離了本土購買力，租金收益的投資回報率已經非常低，投資吸引力在快速減弱。而寫字樓市場的售價比洋房低，租金又遠比洋房高，加上過去十年東莞的寫字樓價格增長僅三倍左右，累計增幅遠低於普通住宅，其投資潛力越來越受到投資者的關注。

眾所周知，路通財通，在東莞的高速發展過程中，發達的交通路網起到了非常重要的作用。東莞的交通發展經曆三個時代：第一是鐵路時代，帶動了沿線東莞東部幾個鎮街快速發展;第二是快速路高速路時代，帶動了大部分鎮區的經濟快速發展，尤其是制造業，形成多個支柱性產業;第三是軌道時代，包括高鐵、城際輕軌和市域輕軌等，軌道交通網的日趨完善發達，將加速推動東莞第三產業發展，特別是對商業、商務的發展有著非常強的聚合效應，集聚消費力，擴大商圈商業的輻射力，集聚企業和人才，形成商務產業集群。

車德銳表示，軌道交通大大加快了莞深融城的步伐，真正實現莞深半小時生活圈，使深圳客未來不僅能在東莞投資置業，還能到東莞安家樂業。因此，軌道時代下的寫字樓市場也將進入新的發展階段，“輕軌上蓋”也將成為投資者選擇投資寫字樓的重要考慮因素。

與此同時，莞深兩個城市的融合將是全面的融城，是長期持續的進程。車德銳表示，這次深圳的高房價可以說是提供了一個很好的融合時機，加快了這個融城進程。因此，隨著莞深融城的全面進化，深圳的很多產業、技術、人才、資金、信息等將持續進入東莞，東莞寫字樓市場將迎來新的發展機遇，進入全新的發展階段。

業內人士認為，東莞寫字樓市場發展到現在，隨著產業結構的調整升級，新的產業和業態在快速發展。同時，小企業不斷成長為中型企業或大企業，加上近年來莞深融城加快，深圳很多企業進入東莞市場，寫字樓市場明顯已進入升級換代期，與一線大城市相比還有非常大的提升空間。超前的規劃設計、高標准的硬件配置和完善的配套服務，已成為東莞新一代寫字樓開發的標配。隨著寫字樓的不斷升級換代，東莞寫字樓市場正進入快速發展幹道。

另外，這幾年城市綜合體發展很快，主要是因為很多城市土地資源越來越緊張，土地集約高效利用的方式就是做城市綜合體。一站式的消費、便利的生活、高效的商務活動等需求，把住宅、商業、寫字樓、公寓、酒店等多種業態整合在一起，從而催生了新的商業地產模式，催生了城市綜合體的快速發展。而多業態相互之間的關系是功能互補，互為配套，互為支持，互為促進，形成資源共享，最終實現價值最大化。因此，投資城市綜合體的寫字樓，特別是城市中心地段的城市綜合體寫字樓，是未來城市的投資價值高地。

“東莞寫字樓市場投資的春天來了,目前東莞寫字樓市場中，標杆項目的租金仍處於明顯的窪地。不光是比很多二線城市低，甚至比中山和惠州都要低。”車德銳表示，目前中山和惠州地標性寫字樓的租金基本都在100多元/平方米.月，而東莞才80～90元/平方米.月。一是因為東莞還沒有形成集群效應，二是發展商企業品牌支撐較弱，三是項目的硬件配置和軟性服務配套還有很大的提升空間。因此，隨著這些方面的逐步完善加強，東莞標杆寫字樓的租金還有很大的提升空間，也意味著售價還有很大的上漲空間。

盡管從整體來說，寫字樓市場在供應方面呈現爆發式的增長。業界也在擔憂會加大庫存量，進而誘發寫字樓市場的惡性競爭。但是，與之持相反看法的也大有人在。

陳華興認為，去年四季度深圳甲級寫字樓平均售價已升至每平方米53042元。相比之下，東莞去年寫字樓均價約為每平方米9514元。這就說明，東莞寫字樓總體上仍處於價格窪地。這對於投資者和企業來說，是具有競爭力的。

李興旺等人也認為，隨著交通網絡的完善，地鐵的開通，巨大的價格差異，將會吸引廣深等地的企業進駐東莞辦公。“東莞寫字樓轉型升級才剛剛開始，類似於萬達廣場、萬科中心這樣的寫字樓、商業中心為一體的超大型建築將越來越多，會整體提升東莞寫字樓的檔次。因此，東莞寫字樓出現推貨高峰期不是壞事，相反，會整體上營造一種態勢，進而全面升級商業地產形象，聚集人氣。

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