美國上演搶樓潮泡沫再現？

美國樓市今年迎來升溫趨勢（國是直通車）

美國近幾年經濟復甦，樓市也逐漸回升。 （國是直通車）

據報道，狗年一開年，美國樓市就迎來好彩頭。今年一月初美國所有房屋總價值三十一萬八千億美元，同比增加6.5%，創下自2014年7月以來最大同比增幅。

眼看房價一路攀升，爭搶進場的人也越來越多。在美國樓市一線工作的邱方告訴中新社國是直通車，一套房子出來了，三四家去競價。“不加（價）根本買不到。”

市場火熱是好事，但過了頭一定是壞事。

曾在2005年預言過美國房地產泡沫破裂的詹姆斯 · 斯塔克稱，他的“房地產泡沫晴雨表”在過去一年中上漲了八成，這意味著房地產泡沫亮起了紅燈。

經濟復甦樓市升

時間撥回10年前，房地產泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經濟危機。直至2012年，美國樓市才得以觸底反彈。

美國人口普查局資料，2012年1月，房屋平均價格為廿六萬六千美元。近幾年，隨著美國經濟復甦，樓市也逐漸升溫。去年12月，房屋平均價格為三十九萬九千美元，恢復到危機前的水平。

邱方判斷，當前美國樓市並不存在泡沫。“當底層的不良貸款出現問題後就引發了崩盤。”她認為，次貸危機以後，美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的，目前來講金融機構的貸款都非常健康，不良信用的人很難獲得貸款。

蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍認為，美國房價再創歷史新高，是美國經濟復甦的原因，也是美國經濟復甦帶動居民收入增長的結果，整體看樓市泡沫並沒有達到次貸危機之前的水準。

美樓市謹慎樂觀

倘若美國樓市泡沫還未顯現，是否意味著今年樓市將繼續高歌猛進？

黃志龍對美國今年樓市持謹慎樂觀的態度，他認為在美國經濟持續向好和穩健復甦趨勢下，今年樓市可能會延續震盪上漲的態勢。

美國房地產估值公司Zillow預計今年美國房價將上漲4.1%，比去年的6.9%有所放緩。

在邱方看來，支持美國樓市持續向好有三大條件：

一是美國整體經濟形勢向好，支持強勁的購買力。特朗普稅改將企業稅從35%降到了20%，對經濟的刺激和家庭的購買力，有極大的推動力。另外，美國失業率創歷史最低水平，消費指數不斷增長，會進一步刺激消費。

二是弱勢美元效應。隨著特朗普稅改落地，更多海外資本回流美國，部分資金會進入房地產行業。此外，弱勢美元可能導致很多國外投資者來美置業，中國即是一例。在美元弱勢時入場，待美元強勢時受益，這也是市場的預期。

但中國社會科學院美國研究所副研究員、經濟室主任羅振興預測，今年美元貶值可能不會持續。

三是美國房地產市場整體供不應求。一線城市，如紐約、洛杉磯，整個加州，人口增長和房屋供應量是不匹配的，差值達到五成以上。

美國經濟基本面雖然較好，但是隱憂也不少，很多根本性問題還沒有解決。

“加息通道可能回來，對資本市場產生衝擊，尤其是財政狀況不可樂觀。此外，勞動創業率也沒有根本性改觀。”羅振興認為，雖然短期數據很好看，但預期在改變，樓市是否會發生牛熊轉變還待觀察。

他指出，特朗普稅改屬於刺激性政策，在經濟復甦的背景下，繼續推進量化寬鬆政策，可能會導致未來二至三年美國經濟過熱。經濟一過熱，通脹一回來，美元加息，利率提升，對房地產是一個不好的信號。

在羅振興看來，兩方面因素將影響樓市未來走向，一是加息效應，二是財富效應。“個人認為加息效應遠遠高於美國居民收入提高的效應，對房地產未來發展更加不利一些。”

近年在美國的中國購房者有六成五選擇全款買房（資料圖片）

華客美買樓六成半付全款

《第一財經日報》、鳳凰網報道，據美國房地產經紀人協會去年發佈的《2017年美國住宅房產外國買家報告》，在2016年4月至2017年3月的統計周期，中國繼續保持美國海外購房群體中的“第一大買家”地位，成交金額超過其後的加拿大、英國、墨西哥和印度。

作為美國外國人購房的主力，中國人這一年的購房總成交額達317億美元，比2016年的273億美元上升了一成六，也超過2015年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過四萬套，在2016年回落後再次衝擊歷史最高點。

申貸買樓難度高

上述報告顯示，在美國的中國購房者有六成五選擇全款買房，二成六申請了美國貸款。居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧告訴記者，中國購房者希望能盡量利用銀行的槓桿，即貸款買房，但難度比較大。

不過，一個明顯的趨勢是，希望貸款買房的外國購房者越來越多。原來的中國買房客主要用全現金支付，現在越來越多的人會利用貸款買房了。

美國買樓趨理性

隨著中國人購買能力的提升，去美國買房的中國人不再祇是超級富有的人，越來越多中產階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購房行為也變得更加理性。

【華發網根據鳳凰網、中新社採編】