一篇文講透了產業園區運營發展規律

每一個關注變化的人都會注意到：我們已經進入一個全新的時代。環境變化、社會轉型、產業變革，新技術革命的沖擊從產業邊緣慢慢進入核心，一夜之間，所有的行業都突然發現，世界已然變化。

如今，生態的內涵已經遠遠超過對單純自然環境的描述，進入到一個更為深刻的層面，人與人、人與物、物與物以前所未有的方式關聯起來，信息傳遞的方式發生根本的變革，對環境的關注也前所未見，這些都影響到產業的變化和企業的發展。而產業園區是與產業最為接近的領域，也是自然生態和產業生態的核心載體，變革與陣痛不可避免。如何面對變化、迎接變化、擁抱變化，是所有產業園區運營者都必須面對的問題。

近五年來，產業園區行業發生了翻天覆地的變化，從單純的土地開發到城市綜合體建設，從蓋樓賣樓，到園區的深度運營，從重資產經營到投資驅動，從政府操盤到越來越多的民營主體介入。

同時，園區行業內部也出現了無數令人耳目一新的做法，譬如，產業園區+眾創空間、園區OTO運營、工業大數據+物流園區、園區資產+REITs運作……園區正在深度參與產業發展，推動工業化和城鎮化良性互動，成為提升城市綜合實力的根本立足點之一。

越來越多的人也認識到，打造更多宜居宜業、產業勃興、可持續成長的園區對於城市的可持續科學發展至關重要。

老子曰：道可道，非常道。道是事物的根本，是源頭，是揭開秘密的鑰匙，凡事皆有道。那在產業園區紛繁複雜的現象背後，園區運營的“道”在何處?這個問題不僅困惑著我，相信也困惑著太多從事園區開發和運營的同仁。找到產業園區運營之“道”，也就意味著找到了破解園區發展的核心難題。

如果我們從系統的觀念出發來看，產業園本身是一個複雜系統，它包含了很多相互聯系、相互依賴的子系統，如園區企業、運營方、政府、園區服務商等，他們協同作用，同時也相互制約，共同形成了產業園區這樣一個複合系統。

這也意味著產業園雖然不大，但卻是個特別繁雜的所在，可以納入一切或新或舊的概念，形成無數紛繁複雜的模式。不過系統不分大小巨細，大到整個宇宙，小到一個城市、一個園區，甚至一個企業，一個生命體，甚或一顆細胞，盡管其內部的組成要素千差萬別，但作為複雜系統，其成長與發展都有其自身的規律，這些規律包括：

1.整體性

系統一定是作為一個由諸多要素結合而成的有機整體存在並發揮作用的。產業園區絕不是由幾棟建築構成的孤立空間，由於企業的進駐、園區的運營，加上各種中介服務商、政府的存在，各類人在其中活動，使得園區具有了其各個部門在孤立狀態下所不具備的整體特性。

2.開放性

只要系統要發展，就一定存在於一定環境之中，並且與作為環境的其他系統進行著物質、能量、信息的交換。並且通過這種交換，實現系統從低級向高級、從簡單到複雜、從無序向有序的不斷優化的動態發展過程。產業園區正是如此，園區只有處在一個優良的環境中，能夠使得園區內的所有節點與外界保持暢通的資源交換與信息流通，才能夠實現園區內企業的不斷壯大。從這一意義上來說，如果園區選址不慎，交通、物流、人才都不能滿足園區企業發展的需求，使得園區內部系統及要素(企業為主)無法獲得發展和成長必要的各類資源，也很難將內部資源輸出，這個園區就注定是個失敗的園區。

3.階層性

階層性是系統的一種基本特征，組成系統的諸要素在地位、作用、結構和功能上都存在差異，但不分大小巨細，大到整個宇宙，小到一個城市、一個園區，甚至一個生命體、一顆細胞，其內部的組成要素之間都存在著千絲萬縷的聯系，並形成複雜的網狀交流，同時，系統的內部的組織格局都呈現一定的層次性，並且表現出一定的等級秩序。一個可持續發展的健康園區從整體上看是一個包含了多個企業、園區服務機構及管理單位的大複合系統，但對園區而言，每個園區企業，每個機構，甚至園區環境、交通體系都分別構成獨立的小系統，這些系統因其在系統中的位置不同，對其它子系統的影響也不一樣。從這個角度而言，為什么園區招商總是期待找到龍頭企業的入駐，就是因為龍頭企業在系統層級中位於高階，能夠產生足夠大的影響和輻射力，甚至最終改變一個園區的走勢，諾基亞星網工業園的興起和沒落就是一個典型的案例。

4.演進性

系統一旦形成，就會有自身獨特的目的性，並且在不斷的物質能量交換中，向一個方向去演化，如果系統結構完善，功能強大，就會自動地制造更多的正反饋鏈條，推動系統朝向更為複雜的方向發展，系統的層級也會不斷增多，推動園區的成長和發展，這自然也意味著園區內部各子系統和功能主體的發展完善。因此，越是優秀的園區，越是一個利益主體，其內部各子系統相互依賴，共存共亡，共同發展。所以，那種以為園區就是蓋幾棟建築，種些綠植就形成一個園區的觀念，也是導致園區為什么招商不善，無法發展的根本原因。這一原理也解釋了為什么越是功能結構單一的園區，生命力越脆弱。

從“道”的層面，就是要理解園區發展的一般規律，並且主動順應這些規律去推進園區系統的規劃、建設及運營。基於對系統的這些基本理解，我們對於園區系統也就有了更為本質的理解和認識。

相對於城市，園區系統雖然更小，但其綜合化的程度卻一點也不低，由於園區是在一個相對集中的地塊上基於產業的發展綜合了企業、員工、管理機構、政府等各種不同的主體，利益相關方較多，這也意味著系統的功能和層次有天然的複雜性。因此，在園區定位和規劃設計的時候，一定要從不同的利益相關方出發，基於系統的觀念，在全面考察和理解各種需求的基礎上，綜合考慮外部資源、環境及通路的情況，才能構建出一個與原有的區域環境和產業背景相匹配的新的園區系統，也只有這種園區系統才有可能從周邊環境吸收“營養”，茁壯成長。

基於這一觀點，園區內部各種功能設置和服務配置就成為必須，從員工角度出發，餐飲、小賣部、會議場地、銀行、酒店，甚至健身、咖啡館……都是園區在規劃之初在空間上要考慮或者從運營上要逐漸引入的;從企業角度看，園區系統則要考慮工商注冊、財務稅收、商品集采、物流配送、融資擔保、人才培養、資本對接……，而涉及特殊的產業類型，要考慮的“配件”就更多了，研發平台、特殊資源的集聚、項目申報、投資基金……園區系統自身的複雜性也決定了為什么園區千差萬別，成功的園區往往難以複制，而園區又需要不斷地去感知時代的脈搏，順應變化的趨勢。說到底，園區系統中，過去所最為看重的空間恰恰是相對不重要的，載體只是外殼，而園區的內容---期間的產業內涵、服務支持、相互間的共贏互生關系才是核心和靈魂。

把握園區運營之“道”，其實是要深刻地理解時代、理解變化、理解園區系統所處的環境和基礎，因地制宜，尊重產業規律，順應系統發展和成長的需求去做加法，去一同成長。大道至簡，但園區運營永無止境。

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