“2017年，中國的商業地產市場機遇和挑戰並存”

幾天前，朋友圈被一個段子刷屏了。說在北京，一位朋友買房，賣家報價728萬，他從7點半砍價到夜裏11點半，最後745萬成交。

雖然此事真假難定，但卻是實實在在的行情。幾天前，一家距離北京300公裏的新盤連夜漲價近2000元/平，讓段子變成事實。

而根據中國房地產業協會發布的房價行情顯示，截至2017年2月，北京房價已連續17個月環比上漲，從2015年10月的37221元/平方米漲至60738元/平方米，漲幅高達63.18%。

這么耀眼的收益，自然引來更多資本者的目光。

事實上，在實體經濟增長乏力的當下，投資渠道已經變得越來越窄。大起大落的股市有太多不確定性，而持續增值又有租金收益的不動產，成為了投資者的“心頭好”，並帶動住宅價格“一路狂奔”。

如果說年前房價是“一周一漲”，那這兩個月已經到“一天一漲”地步。於是各地政府開始集中調控，為當下過熱的房地產“退燒”。

仲量聯行(JLL)亞太區首席執行官顧東尼(AnthonyCouse)日前接受澎湃新聞記者專訪時說，“中國商業地產(專題閱讀)市場規模的增長是史無前例的。”從成交量上看，在商業地產投資市場，中國為全球第四大市場。其中，上海近幾年一直保持在全球商業地產投資最活躍的前十個城市之列。

早在1987年即在倫敦進入房地產行業的顧東尼，1989年加入仲量聯行之後，先後擔任亞洲區商業地產租賃部總監、中國華東區董事總經理、亞太區首席執行官等職務。28年間，擅長商業項目的市場定位推廣、整體資產租賃、項目代理等業務的顧東尼，多次在上海、香港、台北等地參與包括太古廣場三期、國際金融中心二期、長江中心、時代廣場、太古地產港島、台北101大廈等在內的主要項目。

顧東尼坦言，在中國工作的20餘年裏，看到了這個市場上太多翻天覆地的改變。“十年前，優質辦公和零售物業主要集中在一線城市。如今，中國幾乎所有的二、三線城市都有了現代化的購物中心、高品質的辦公樓宇。另一方面，我們看到中國對商業物業的需求急速上升。中產家庭的數量增長持續拉動消費升級，大規模推動了對購物中心零售空間的需求;中國企業的崛起持續推高辦公樓的需求。”

從成交量來看，在商業地產投資市場，中國目前排在美國、英國和德國之後，為全球第四大市場。

根據仲量聯行每兩年出版一次的《全球城市透明度調查報告》，顧東尼分析認為，“經過多年的擴張，中國目前已經積累了大量的商業地產物業可用於交易。”隨著市場的成熟，中國房地產市場的透明度在過去幾年取得飛速的進步。而更重要的是，對於投資者來說，中國商業物業的投資回報率非常具有吸引力。

顧東尼告訴澎湃新聞記者，近兩年來，隨著中國資本的崛起，大陸的投資者已經成為最活躍的買家，占中國商業地產交易總量的7成以上，其次是來自中國香港、新加坡以及亞洲其他國家和地區的資本。

中國市場之外，國內投資也在積極布局海外市場。目前，在跨境投資的來源方面，中國投資者緊隨美國之後，位居全球第二。

英國市場對許多來自中國乃至亞太地區的投資者相當具有吸引力，這些投資者希望尋求投資的多元化和安全的投資方式。顧東尼強調，根據仲量聯行的預測，如果英鎊彙率繼續保持脫歐公投後的下跌勢頭，來自亞太和中東地區的投資者將繼續轉向英國房地產市場，預計中國投資者將在英國市場發揮日益重要的影響。

另一方面，國外投資者對中國市場的興趣也與日俱增。顧東尼認為，長期來講，投資者最需要關注的依然是市場基本面，即供需關系。當然，本地合作夥伴的選擇也是至關重要的。

“2017年，中國的商業地產市場機遇和挑戰並存。”顧東尼表示，“在辦公樓市場，我們看到來自民營企業和高科技企業的需求正在逐步釋放，推動辦公樓需求。但是我們也看到新增供應在2017年非常巨大，空置率呈上升趨勢，各地租金承壓。而在零售物業市場，消費需求保持強勁，拉動零售商對購物中心需求。但是，電商對實體零售的影響依然不容小覷。此外，購物中心新增供應也維持在高位。”

談到商業地產的投融資問題，顧東尼表示，鑒於中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今後幾年的發行量勢必將逐漸走高。另外一個被認為蘊含巨大市場空間的新型融資方式是REITs。由於在多元化、可負擔性、流動性、稅收優惠和透明度等方面具有較大優勢，REITs深受廣大投資者的青睞。盡管由於收益率的問題，顧東尼覺得REITs對中國來說還是相對遙遠的，但他樂觀表示，一旦REITs落地，對中國的商業地產市場影響將是巨大而深遠的。

值得一提的是，上海近幾年一直保持在全球商業地產投資最活躍的前十個城市之列，“目前是最具吸引力的城市”。

顧東尼說，上海是他“最喜歡的城市之一”。他先後參與了上海中心大廈、靜安嘉裏中心、上海國金中心(專題閱讀)(相關幹貨)、會德豐廣場、名人商業大廈、浦東嘉裏城和越洋廣場等地標項目的工作，對這座城市的飛速發展感到欣喜。

在顧東尼眼中，最近十年，上海的房地產市場的發展尤為令人驚訝，他再一次用到了“史無前例”這個詞，“上海房地產市場發展的速度是史無前例的，無論是在中心城區還是在郊區，每年都有嶄新的辦公樓、購物中心拔地而起。”而隨著上海交通網絡、城市格局的進一步發展，上海這座城市仍將是眾多國內外投資者的首選。

不過，盡管上海的商業地產交易量逐年增長，但商業地產過量也成為業內人士對這一市場的共識。顧東尼表示，在激烈的競爭中，項目的質量，包括硬件和軟件，至關重要。此外，租售策略對項目的表現影響會很大，同時項目的入市時間也非常重要。能夠兼顧到這些，開發商們可保證基本的競爭力。

對投資者來說，就當前的市場情況來看，上海、北京、深圳和廣州這類一線城市依然是極具吸引力的城市。不過，“才剛剛起步的二、三城市的投資市場，未來增長前景可期。”在這些城市，在物業類型方面，境內外的投資者對物流地產的興趣與日俱增，零售物業正在重新回到投資者的視野。當然，辦公樓依然是最活躍的市場。

春節過後，全國各地再次啟動樓市調控潮。截至目前，全國已有超過22個城市出台了樓市調控措施，其中北京、廣州、長沙、石家莊等17個城市啟動或升級了限購限貸措施。

從調控內容來看，主要分為以下幾類：

1、以北京為代表，全面升級認房又認貸。

2、以廣州為代表，限購+限貸政策收緊。

3、以環北京為代表，史上首次出現限購政策。北京周邊城市的限購范圍包括崇禮區、淶水縣、涿州市、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣。

4、其他部分城市依然在去庫存。

值得注意的是，在各地限購措施中，北京的限購政策堪稱史上最嚴。

政策規定，在北京市已擁有1套住房或有商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付不低於60%，購買非普通自住房的首付不低於80%，且貸款期限從30年縮短至25年(不含25年)。

另外還規定，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。這就堵住了以企業名義買房的投資機會。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，現階段北京“認房認貸”措施肯定會嚴格執行，短期內松動不了。而因認房認貸政策不具備購房資格的投資者，暫時被政府擋在了市場之外，這對平穩樓市有短期作用。

中原地產首席分析師張大偉認為，這個可能性非常大。他說資金需要有出處，住宅投資當然是首選。但如今限購政策這么嚴格，投資商用房成為第二選擇。同時他還表示，地鐵附近的商業用房可投資性比較大。

事實上，商業地產的投資熱度並沒有因住宅投資的火熱而減退，反而有上升的趨勢。

根據世邦魏理仕近日發布的《2017年亞太區投資者意向調查》顯示，2017年受到全球利率變化影響，投資者對加大房地產投資金額持謹慎態度，更趨向追逐回報率更高的投資策略。

而從投資業態來看，亞洲投資者對寫字樓投資的意願繼續上升，中國市場也是如此。

報告提到，2017年，61%的中國投資者考慮直接投資物業以獲得更高回報，而2016年這個數據為49%，上升了12%。其中寫字樓占比35%，仍然是最受中國投資者歡迎的板塊。而隨著中國消費升級和實體零售基本面逐漸回暖，投資者也重新聚焦零售物業，投資零售物業意願有所上升，占比18%。

世邦魏理仕方面表示，其實寫字樓一直是投資者比較青睞的項目，而北京市場是國內最受投資者青睞的市場之一。近年來，各行各業低調的企業主們正在大手筆斥資購買寫字樓，其中包括阿裏巴巴、前海人壽、中國信達、樂視集團、東久中國、華夏保險、伊利集團等大企業。

但中國房地產數據研究院院長陳晟卻認為，住宅限購不會對商業地產投資有太多影響。因為商業項目的投資情況，主要由供求關系決定。

陳晟認為，同時，商業項目的投資回報率很難判斷，不確定因素很多。它不僅受地段、城市消費水平等客觀因素影響、還與購物中心的運營能力、受電商沖擊程度等主觀因素有關。所以選擇投資商業地產，消費者應該擦亮眼睛。

值得一提的是,本季度望京-酒仙橋商圈憑借其活躍的市場表現,空置率從上季度的17.3%下降6.3個百分點,至11.0%。有效租金按建築面積計算為每月每平方米281.8元,環比增長0.3%。中關村商圈表現則同樣突出,得益於旺盛的市場需求,在新項目入市的前提下,空置率並未受影響,較上季度持平,僅為2.6%,並以單季度53000平方米的淨吸納量位居各商圈之首。

戴德梁行北中國區寫字樓——企業服務部高級董事嚴區海表示:“自去年營改增政策出台後,很多業主將稅費計入到租金中,租金一年內被進一步推高。未來一年,受新增供應壓力和營改增稅費的雙重影響,北京寫字樓空置率將繼續上升,租金預計將保持平穩或繼續呈小幅上升趨勢。”

另外,隨著上海辦公樓租金的不斷上揚,越來越多的價格敏感型租戶開始轉向傳統中央商務區以外的新興商務辦公區。上海火車站、北外灘和前灘等外圍地區,因其與中央商務核心區連接緊密且交通便捷,對租戶尤其具有吸引力。這種趨勢在整個亞太地區日益顯現,其中悉尼和孟買等城市的次級商務區(SecondaryBusinessDIStricts)已呈蓬勃發展之勢。

據仲量聯行發布的數據顯示,科技企業帶動了上海、北京、深圳、廣州和成都這五大城市中甲級辦公樓淨吸納量的增長。2016年,科技企業推動的甲級辦公樓淨吸納量超過了制造業等行業,目前正接近金融服務和專業服務企業的淨吸納量。

專家表示,大量的資本正使得更多的科技企業,如滴滴出行和百度等將其辦公樓升級或擴大至甲級辦公空間,從而提高對優秀人才的吸引力。此外,供應方面也有力地支撐了這一發展趨勢。在中國大陸的四大一線城市,迅猛發展的新興中央商務區市場提供了大量的新建甲級辦公空間,同時其租金也是大型科技企業可以承受的。

越來越多的科技企業可能將聯合辦公空間、服務式辦公室和公共空間作為其房地產投資組合不可分割的組成部分。這種方式不僅可以促進合作,為員工提供更多的自主權,更能為企業提供一個靈活、可擴展的房地產投資組合模式。

此外,專家還表示,近年來,實體零售行業受電商的沖擊始終烏雲未散,各大購物中心紛紛擴大自身餐飲比例,憑借其餐飲品牌來增強消費體驗、吸引客流。未來,重視消費體驗的新興業態和社區型商業將發展迅速。

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