中國投資者對澳洲房地產業熱情高漲

2017年以來，中國投資者在澳洲房地產業的總投資額已高達12億美元。

隨著中國買家對悉尼郊區辦公區與公寓投資的加大，打消了澳大利亞人對於地產投資大幅下滑的擔憂。數據顯示，已有價值2億澳元的悉尼郊區辦公區與公寓易主。

作為最新的一次交易，一個私人亞洲團體斥資5200萬澳元，購買了一棟位於悉尼北部Miller Street75號的辦公樓。據了解，隨著辦公區租金的上漲，這個首次在澳大利亞亮相的團體將保持該辦公樓原樣，而不是將其開發，作為穩定的收入。

同時，這次收購也顯示出中國買家依然願意為收購資產付出溢價。上述辦公樓的房主曾於2011年，以2225萬澳元的價格將其購入。

AMP Capital的基金經理也正在敲定一項銷售協議，計劃將位於Pacific Highway1號的地標性綜合大夏以約1.145億澳元出售給中國投資者。

上述中國對澳地產投資證明了戴德梁行與RCA報告的觀點。報告指出，辦公樓投資僅占中國海外地產投資總額的28%，較上一季度下滑83%。盡管連期房公寓的銷售也開始衰退，但不出所料，中國海外地產投資的大多數仍是針對已開發的資產。

自2016年開始，中國買家對資產類別投資的占比已從低水平的10%上漲至58%，研究認為，海外開發地產迅速成為中國投資者最重要的資產投資類別。

為了遏制各大城市上漲過快的房價，但又想不傷及澳洲經濟的自然發展，澳洲政府此前謹慎地對房市采取了加稅和各種限制措施，試圖讓各個首府城市的房價增長的幅度放慢。

而在這些給房價降溫的眾多措施中，有一個切口是針對沒有澳洲國籍的國外投資人士的，從審批到貸款，澳洲政府和金融機構在不斷地增大外國投資者在澳買房的難度，通過半年以上的努力，從澳洲一些房地產業內人士的反應來看，這些手段已經最近一段時間初見成效，甚至有些矯枉過正。

根據房地產信息調查公司CoreLogic的數據，在2017年第四季度，悉尼的房價比8月的峰值降低了2.2%，而近來，澳洲的一些大型物業開發商正在逐漸撤出公寓興建市場。

雖然在全國范圍內，各州給外國投資者加稅的稅率不盡相同，但在過去的一年半時間以來，各州都多多少少上調了給外國投資者在澳置業的難度。

去年，聯邦政府首先推出了針對外國投資者的土地空置稅，但這項規定也是僅僅針對外國投資者而已，澳洲本土擁有空置物業的業主不受影響。這項土地空置稅的稅額取決於外國投資者在買房的時候向FIRB(外國投資審批委員會)提交的書面材料中物業價值的申報記載。

而維多利亞州工黨政府則在本月剛剛推出了住宅土地空置稅，而這也讓維州成為澳洲范圍內首個對空置住宅土地征稅的州。在該州法律要求下，業主必須將空置的住宅出租，才能免於征稅，州政府企圖用這樣的方法增加租盤總量，從而平抑房價。

有超過1700 名澳洲物業業內人士參加了最近的ANZ物業理事會(ANZ/PCA)的調查，數據顯示，外國在澳的物業投資者數量銳減有望進一步拉低物業價格。在過去三個月來，除了南澳大利亞以外的其他6 個州和領地(

北領地未參與調查)中，賣給外國人的住宅物業數量都出現了下降。

在墨爾本，物業開發公司BPM的創始人Janathan Hallinan表示，外國買家在澳洲大舉購買物業的熱潮即將成為過去。他說：“

我正在逐漸撤出住宅物業的開發項目，印花稅上調之後，外國買家幾乎不存在了。” 他預測，隨著越來越多的開發商退出這一市場，新公寓樓房供應將呈現“

斷崖”式下跌。

物業信息網站realestate的數據也支持了ANZ物業理事會的調查發現，前者的數據顯示，去年一年以來，來自中國的買家在他們網站上對澳洲全國的物業檢索量減少了15%，而單看悉尼地區的話則下降了30%之多。

澳洲本土最大的公寓開發商美利通Meriton集團的老板Harry Triguboff最近在接受澳洲財經評論報采訪的時候就表示，有些購買了公寓樓花的中國投資者發現，在自己的公寓樓房即將交付的時候，自己卻貸不到款了。早在一年之前，Triguboff

就表示過外國買家對澳洲物業的需求，在政策的調整下發生了松動和軟化，但直到最近，這種變化直接反映在了公寓期房的銷售上，樓花價格越來越低。

Triguboff說：“ 這種情況不是不好，而是相當不好。當時政府說要把面向外國買家的印花稅從4%提高到12%的時候，我就說過，這種做法非常愚蠢。”“很多中國買家無法按期完成交房手續，只得低價轉賣，這又生出很多問題。制定政策的人認為外國買家轉手賣房的時候，澳洲本土居民會來接手，但事實情況是沒人來接手——我早就知道他們不會來接這些低價轉手的房子——因為他們沒有理由這樣做。”

REA 集團的首席經濟學家Nerida Conisbee表示：“ 2017年的第四季度降幅最大。我認為這和去年引入的印花稅有很大關系，外國買家對澳洲物業的總體情緒，加上整個建築工業的產業周期都意味著成交量的下降。而且中國政府對資本外流的限制也在一定程度上促進了這種整體下調。”

大型物業開發商表示，他們曾經就加稅可能給行業帶來的巨大沖擊給政府提過醒。PCA 的總裁Ken Morrison就曾表示，他告訴過政府，對外國買家推高澳洲房價的過度反應，無異於殺雞取卵。他說：“

如果政府給外國投資者加稅的這一舉措持續下去的話，我們很有可能發現這事實上是一種非常危險的行為，因為外國投資者在澳洲的房產建築行業中扮演了非常重要的角色。”

於墨爾本起家的物業開發商Tim Gurner 說：“毫無疑問，政府和銀行正在將外國買家推離澳洲房市，這樣做的結果其實是對澳洲物業價格的可負擔性非常不利的，因為外國買家們都撤走之後，資金減少，本土的開發商也會縮減供應，而本就不夠的物業供應如果繼續減少，那么澳洲的物業價格最終還會繼續上漲。所以現在暫時回落的房價，其實是日後大漲的開端。”

皇冠物業開發集團目前旗下在建的住宅物業總價高達50億澳元，該公司總裁IwanSunito

也說給外國投資者加的稅對市場產生了確實的影響。而如果外國投資者開始撤出澳洲市場，那么開發商可能也會開始撤出公寓期房市場，這事實上是對增加供應以穩定房價不利的。

“我不確定外國投資者的數量究竟下降了多少，但這種加稅和限制貸款的措施同時出台，我認為一定會有問題，對於外國投資者來說，我們應該持歡迎的態度，而不是用這些手段去限制。”

他說。兩周前，在中國舉行的一次會議上，瑞銀(UBS)全球物業資產研究部門的負責人Kim Wright表示，中國的物業買家們正在撤出悉尼的物業市場，轉投曼穀一類的城市，就像2015 年中國“ 炒房團”從倫敦的限購和資本管制下撤軍一樣。

不過，雖然加稅對於外國買家來說影響非常大，但資本限制也在降溫外國投資者興趣方面起到了不可或缺的作用。澳洲統計局的數據顯示，過去兩年來外國投資者在澳貸款人數下降幅度非常大，截至去年9月，總貸款額度下降6.%，降至118億澳元。

如果你有一個水晶球，可以預測到你首次房產投資的未來，那么，你會改變選擇嗎?如果你的回答是“yes”，你也不要絕望。你也許找不到這樣可靠的水晶球，但你可以學習其他房地產投資者的經驗，從而獲利。

在你買房前進行驗房，這就如同水晶球的功能一樣：一份驗房報告可以揭露出很多問題。建築檢查費可能只需300澳元，但是，它可以作為你討價還價的籌碼，將投資的成本降低數千澳元。甚至，它可以警告你，有的房子花多少錢也不能買。可以有針對性的在墨爾本租房網，悉尼租房網和澳洲租房網找到驗房中介。

有些房子的要價可能帶有欺騙性，但是拍賣結果不一樣，它可以清楚地顯示出某區域的房產價值，高清盤率是一個區受買家歡迎的指標。通過這個區拍賣的這些房屋的價格，你可以了解這裏真實的房價水平，遠比通過中介公司靠譜得多。也可以在墨爾本租房網，悉尼租房網和澳洲租房網等網站了解到更多信息。

那些炒房的人，就像是在一堆石頭中找寶石：雖然兩者在形式上大相徑庭，但是房子如稍作修飾，就像寶石一樣熠熠生輝。你可以投資1.5萬澳元進行房屋翻新，而房子將會因此增值10萬澳元，這在房地產投資中很常見。哪怕你是第一次投資房地產，只要你知道如何合理處置一棟待翻新修繕的房子，也可以賺到可觀的利潤。

房地產投資既是技巧遊戲，也是碰運氣的遊戲。如果你能夠做到有技巧的投資，那么，在這場遊戲中你的勝算就更大;相反，如果是冒險碰運氣，你的勝算就不是這么樂觀了。在你知道了這些投資技巧後，為何還要冒險投資呢?

房產投資不以多少論成敗，對於投資者來講，最關鍵的是要豐富自己投資組合的同時，能夠實現真正的收益最大化。而對於想要短期獲利的投機者來講，房產投資不太適合他們，雖然悉尼學生公寓和墨爾本學生公寓近年來的房價經曆了快速上漲，但是那些嘗試持有房產的買家才是真正的市場贏家，他們往往跑贏了其他各類投資，所以對於房產買家來講，問題的關鍵不在於你是否有足夠的資金加持房產，而在於你是否有足夠的耐心和現金流來長期持有房產，達到最終實現人生財務自由的目的。

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