中國購房者對於東南亞國家樓市的興趣正在上升

從赴東南亞旅遊到赴東南亞置業，不少中國中產家庭正從東南亞國家開始邁出自己海外置業的第一步。

與過去較高淨值人群多出於移民或子女教育等考慮在英美等發達國家大城市置業的需求不同，東南亞地區樓市的需求往往與賺取租金回報、養老、度假等目的聯系在一起;相比歐美中心城市動輒上千萬元的房產門檻，一兩百萬元，甚至幾十萬元的購房門檻深得中產家庭青睞。

畢竟，“買房致富”是不少內地普通人親眼見證或經曆的“真理”，而他們許多人希望，能在某些“落後中國二十年”的東南亞市場上，找到複制這樣的神話的機會。

據萊坊日前發布的報告指出，私人在市場中正變得更加重要，因為財富創造將繼續逐步增長，房地產仍被視為財富保值的手段和收入來源，重要的是房地產還是有形的可控資產。

從曼穀到河內、從新加坡到普吉、從金邊到吉隆坡，越來越多的地產中介探索內地市場，也有越來越多的中資開發商落子東南亞，微信公眾號中向大眾推廣東南亞房產的文章一時間層出不窮。

世邦魏理仕在近期的一份報告中指出，中國內地於2017年上半年再度成為亞洲區內最大的跨境房地產資金來源地。中國內地房地產發展商及綜合企業於上半年離岸房地產交易中，亦成為舉足輕重的買家。人民網近期援引一份追蹤中資房地產企業在東南亞國家的研究報告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內的8家中資地產商在東南亞國家已經投入或宣稱的總額已經超過了2900億元。

另一層面的背景是，中資與“一帶一路”倡議沿線國家的各方面經貿往來正日益增加，私營機構也在該地區更加活躍;以中泰鐵路、印尼雅萬高鐵、中老鐵路、新加坡泛亞高鐵(昆明-新加坡)、馬來西亞東海岸鐵路項目等為代表大型鐵路基建項目的陸續開展都預示著未來這一區域更為緊密的聯系和巨大的發展空間。

全球多個城市房價出現泡沫風險

這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解，即政府希望通過抑制海外需求，來調控過熱的樓市。

據瑞銀財富管理9月28日發布的2017年瑞銀全球房地產泡沫指數顯示，就全球范圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允，風險持續下降，而東京樓市估值過高的情況在2017年越發明顯。

但報告指出，這些泡沫背後的一大推手是過去十年以來的低利率環境。在歐洲城市，盡管自2007年以來，實際房價已上漲了30%，但公寓的使用成本(即抵押貸款支付的利息和分期付款)仍然低於十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現了同樣的情況，令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。

報告還指出，在全球房地產市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應，市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產將長期以最快速度升值，比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產產生源源不斷的需求，只要供應速度快速增長，那么這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節。報告還指出，過去幾年來，這樣的效應還引發了國際需求的激增，尤其是來自中國的需求，使當地市場獲得額外的推動力，還將當地購房者逐漸擠出市場。

“大背景是全球長期的低利率環境，像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地，出於教育、分散資產配置、移民或居住等需求，我們把這些城市稱為‘超級明星城市’，這些城市對外來投資和移民持開放態度，其房產買家不僅僅是當地收入人群，還吸引了來自全球的需求。過去三年中，這些城市的房價平均漲幅為20%，多倫多、中國香港去年漲了20%，悉尼漲了10%，這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日，瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家胡一帆在接受21世紀經濟報道記者電話采訪時表示。

不僅僅是當地，國內政策也在收緊當中。自去年底國內外彙政策收緊以來，業界紛紛預計海外房產將出現降溫。今年年初起實施的《個人購彙申請表》明確提示，購彙不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定，人民幣計價的大額跨境交易報告標准定為20萬元人民幣，當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著，此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。

“現在好多人打電話來咨詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過‘螞蟻搬家’現象還是存在的，銀行人工櫃台是越來越難了，但據說網銀可行。另外就是灰色渠道(地下錢莊)，手續費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了，我都開始擔心生意做不下去了。不過，八月開始又回暖了。”上海一家日本房產中介對21世紀經濟報道記者透露。

馬來西亞：房地產市場投資增速最快

作為“亞洲四小虎”之一，加上馬來西亞擁有良好的教育資源，來自世界各地的留學生是居住在當地各大城市的主要人群之一，“以房養學”逐漸成為一種流行趨勢，相當多的留學生在海外購置房產，利用房子的升值來補回留學的花費。

馬來西亞的“第二家園計劃”也是吸引大批購房者的原因之一。此項計劃主要針對想要在海外養老的人群，申請人將獲得10年期限的簽證，到期後馬來西亞政府也保證永久續期。但申請較為嚴格，年齡低於50歲的外國人，他們的儲蓄戶頭/來往戶頭/定期存款必須至少有50萬令吉(約80萬元人民幣)，年齡50歲以上的外國人，則至少須有35萬令吉(約56萬元人民幣)。

外國人在馬來西亞可自由購買公寓、別墅等，需要注意的是購買房產的最低門檻是100萬令吉(約160萬元人民幣)，房產持有稅5%以上，且須繳納15%額外印花稅;有永久產權和99年產權，永久產權要更貴一些。

近些年，馬來西亞新山的房價緊隨經濟和國家大趨勢，5年年前柔佛州一套小房子的價格大約需要20萬馬幣左右，但是現在價格上漲到50萬-60萬馬幣之間，上漲幅度已超150%。

前幾年，投資者對馬來西亞等國的瘋狂投入，加上馬來西亞政府對外國人投資房產並無“限貸限購”政策，目前馬來西亞的房價已經大幅上漲，投資趨於飽和。近年來伴隨著投資回報率逐年下滑，房價普遍偏高，投入與產出性價比不高。

加上時下隨著國家宏觀調控，馬來西亞政府將針對外國人購置房產時的印花稅額度大幅提高至15%，已被逐漸崛起的擁有著豐富旅遊資源以及稅收政策少的泰國等市場逐步超越和取代。

泰國：舒適環境吸引全球投資客

泰國舒適的氣候、高質量的旅遊資源既吸引了大量來自世界各國的遊客，也吸引了包括日、韓、俄羅斯及中國等多個國家的退休人員來到泰國購置房產，以作旅遊或者日後移民所用。

泰國是世界上唯一不收房產稅且還是永久產權的國家，相信比起其他國家高額的房產稅，泰國顯得無比親切有木有?泰國房產價格低、投資回報高，這是吸引大批投資客的原因之一，精裝修、完備的配套設施更是錦上添花，對購買的泰國房產數量也沒有限制。40萬元人民幣起步的投資門檻，部分房源甚至還有包租10年的政策，相信會讓絕大多數中國投資客戶怦然心動。

泰國的房產價格低，根據高力國際研究報告，泰國市場上供給集中的價格區間在3萬元至4萬元人民幣每平方米。但是泰國房產的投資回報很高：泰國公寓平均年出租回報率在房價的6%-8%，有的地方可達15%，而曼穀、芭堤雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。房價漲幅加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。

目前，外國人無法在泰國直接購買土地，並擁有土地產權，只能通過注冊泰國公司途徑，實現土地產權。外國人購買永久產權公寓樓盤項目時，也只能最多擁有49%的外籍配額。目前法律允許通過租賃方式，可以獲得30年的土地租賃權，並可在此基礎上選擇續約30年。

泰國財政部現在正修訂泰國房地產權相關法律，在新的泰國地產法中，將允許非泰籍外國人通過50年長期租賃的方式，合法持有別墅房屋、土地地塊產權，租期預計將延長達50年。

如果泰國頒布並實施此項房地產新法律，將會使外國房地產投資者有更強的信心，對泰國房地產市場也是很大的利好。

越南：正式開放房產市場予外國人

越南作為東南亞迅速崛起的經濟體，每年正以6%—7%的經濟增長速度在發展前進。年輕的勞動人口，低廉的工資，優惠的貿易政策，使其成為外商投入的熱土。

2015年，當地政府允許住宅項目中的30%可以出售予外國人，有限額的推出給外國人購買，以回應經濟開放的需求。

越南的房產只有河內和胡志明市還值錢，但是非常畸形、非常貴，好點的上萬美元一平米。主要因為越南本幣沒有國際化，在國內又沒有其他地方投資，股市也小破差，所以只有炒首都的房子。它的市場畸形發展，產權為50年，外國人購房不允許貸款，買房時必須通過銀行轉款，而且外國人也不允許繼承房產。稅費方面，越南沒有房產稅，但需要繳納10%增值稅。

菲律賓：租金回報率亞洲第一

據房地產研究網站Global Property Guide2016的報告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一。租金收益率高達7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達8.98%。這是一個什么概念呢?中國的一線城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。舉例來說，同樣投資100萬元人民幣買房子，在北京，你一年可以收益不到2萬元;而在馬尼拉，你可以收益9萬元。

菲律賓政府為了吸引外資，振興經濟，出台了非常吸引眼球的政策，即只要投資5萬美元買房，即可辦理當地移民綠卡。

菲律賓房產是永久產權。根據當地法律，外國人只能購買高層公寓，不能購買土地和別墅，無公攤賣的是使用面積，這點和泰國的相似。但是從房價上來說，雖然菲律賓的經濟發展水平遠遠落後於馬、泰等國，但其房價特別是馬尼拉、宿務等大都市的房價卻超過很多東南亞的大都市，而且菲律賓每年需付12%的房產增值稅。

目前菲律賓的房產增值穩定，每年可以增10%左右，吸引了英美加新加坡等國爭相投資。菲律賓房產價格低廉，回報理想，而且有健全的保障制度，所以外地買家投資當地房地產相當普遍。

印尼：對外國人放開房產市場

在過去很長一段時間裏，外國人是不能在印尼買房的，因為法律規定只有印尼當地人才可以擁有房地產。上世紀90年代後期，新的法律允許外國公民可以在印尼購買公寓和辦公用房，對土地沒有擁有權。2013年印尼住房部長宣布，政府出台新的政策，但此項新政仍有一些限制。按照印尼修改的規定，外國人能夠購買房產(house)25年，然後再延長25年。2015年，為刺激房地產市場，印度尼西亞計劃放寬限制，允許外國人在當地置產，允許外國人購買價值超過72萬美元的高級公寓單元。印尼當地媒體認為，印尼允許外國人擁有房產長達80年產權，對外國人表現出了一種十分友善的姿態。

  盡管如此，個人在海外置業時所要面臨的複雜風險還需謹慎處理。鑒於大部分東南亞國家仍屬發展中國家，相關法律及制度有時不盡完善，遇到糾紛維權成本較高，因開發商無法按期交付住房而投訴無門、因前期交易程序瑕疵而導致售房款無法從目的國彙出等問題屢有見報。另外，對於一些房屋按揭計價幣種與房產所在國本幣不同的情況，則更要注意彙率波動可能造成的收益損失。

對於資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯卡付首付，“但收款方不能是開發商。有香港賬戶的人，會從香港賬戶轉賬。”

“相對於之前的冷門，中國購房者對於東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅遊資源。但同時也存在政治、經濟、彙率波動等不確定性因素，預計看不到大規模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發達市場的‘超級明星城市’，因為那裏擁有優質的求學、就業、生活、文化等環境。但鑒於目前的對外投資政策，預計會出現放緩。”胡一帆說。

在胡一帆看來，鑒於目前的市場情況，投資海外房產，面臨著一些風險，投資者需保持警覺。“基於基本面，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數據，我們制定了這個指數，其中四分之三的城市已處於泡沫或估值過高的狀態，還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正常化是個長期趨勢;我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市(中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等)，一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風險;第三個風險是情緒的變化;另外來自中國內地的需求由於資本管制政策相對放緩，這對於那些目的地來說，也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態度。”胡一帆說。

根據新華社、21世紀經濟報道、中新網等采編【版權所有，文章觀點不代表華發網官方立場】