“香港有優勢，對經濟有信心”

繼北京、上海之後，廣州2015年GDP或將趕超香港的消息引起眾人矚目，香港特區行政長官梁振英昨日在施政報告後的記者會上回應南都記者就香港GDP面臨被多個內地城市趕超的提問時表示，內地經濟增速較快而香港經濟增速較慢是事實，但香港優勢相當多，很多頭馬車都可以拉動經濟發展，對香港經濟有信心，香港與其它城市也有很多互惠互利的合作空間。

香港特區政府差餉物業估價署在公布的最新數據顯示，香港住宅樓價再創今年新高。實際上，這已是香港房價連續第四個月回升，自去年因美聯儲加息出現回調後樓價的累積跌幅也顯著收窄。同時，報告還顯示，香港私人住宅租金連升三個月。值得留意的是，與以往不同，這個“利好”並沒有對香港本地地產股帶來多少提振效應，一眾地產藍籌借此消息集體狂歡的場面並未出現。

從目前情況看，香港樓市依然面對美聯儲再度加息、市場預期供應增加、高位成交低迷等諸多因素的困擾，高房價更成為掣肘香港經濟複蘇、騰飛的一道阻力。因此，這次房價持續反彈，對香港經濟、民生而言並非好事，香港本地地產股未見有明顯起色，自然也是在情理之中。

美聯儲主席耶倫日前在出席傑克遜霍爾年會時向市場發出了措辭強硬的講話，再次提及美國加息條件成熟。雖然她沒給出明確的時間表，但外界都很關注耶倫講話內容帶給市場的啟示(實際上，早在耶倫之前，美聯儲的兩名官員也曾就加息“放風”)，市場對美國加息以及抵押貸款利率的擔憂重燃，必然會影響港股市場上對利率走勢敏感的房地產板塊人氣。

近日廣州市市長陳建華介紹，“十二五”期間，廣州GDP年均增長10.1%，2015年經濟總量預計達1.8萬億元以上，趕上亞洲“四小龍”的新加坡和香港。而深圳市委書記馬興瑞近日透露，深圳2015年全市生產總值達1.75萬億元人民幣，增長8.9%左右，2016年深圳經濟增長的預期目標為8%-8.5%。香港政府統計處數據顯示，2015年本地生產總值預計為2.4%。外界預計深圳GDP超越香港指日可待。

香港特區行政長官梁振英發表的2016年《施政報告》大篇幅談及經濟發展，在記者會上，南都記者向梁振英提問如何看待廣深等內地多個城市GDP正在緊追或趕超香港，反映的這些城市與香港經濟實力的變化，又如何看待香港的不足與優勢。梁振英表示，廣州等內地城市GDP增長速度比較高，而香港作為發展比較成熟的經濟體，GDP增速比較緩慢，這是事實。香港也希望不失時機利用好經濟發展的機遇，讓香港經濟增長能夠比較快。

“香港的優勢相當多，我對香港經濟是有信心的。”梁振英表示，特區政府相當重視經濟發展，很多頭馬車都可以拉動香港經濟的發展，比如十三五規劃的開展和“一帶一路”落實帶來的機遇、創新科技工作，以及專業服務、金融業等產業發展。自己對於香港的經濟有信心，同時香港願意與國內城市、國外城市開展合作，相信與廣州等其他城市有很多互惠互利的合作空間，可以協同發展、共同發展。

就香港而言，短期看樓價反彈對經濟社會的影響應有利。此前，因為香港樓市下滑，外界曾擔憂這會成為今年香港經濟風險之一，由於房地產在香港經濟中占比及影響頗大，如果樓價急挫可能重創香港經濟。近期香港樓市回暖，市場對這方面的憂慮緩解。

但市場預期後續香港樓市的供應將會持續增加，香港仲量聯行最新發布的8月份《香港住宅銷售市場》研究報告顯示，預期由今年至2019年期間，香港每年落成實用面積小於430平方英尺(A類住宅)的單位將達5000個，較過去10年每年平均1700個的落成量高出194%。仲量聯行指出，過去10年，香港A類住宅與實用面積介乎431至753平方英尺(B類住宅)單位落成量比例平均為20：80，但近年發展商傾向興建小戶型單位，估計自今年至2019年期間，A類住宅及B類住宅的落成量比例將變成35：65。另外，在港府收緊按揭條件的情況下，只有總值400萬港元以下的住房才有高達9成按揭的成數，這導致開發商傾向興建以小戶型單位為主的新樓盤，但仲量聯行指出，需要警惕該類單位的買家負擔能力一般，可能會給市場帶來一定的波動。

雖然近年來港府在增加土地和住房供應上花了不少氣力，例如設定每年提供1.8萬夥單位的目標，但目前的情況是，香港除自住外的長線投資剛性需求是否會因超低息、資金“水浸”而變得更加強烈?目前的供應水平又是否足以令樓價健康、有序回調?很明顯，香港樓市早就不是一塊價值窪地，炒作成分已經成為刺激樓價節節攀升不可忽視的因素。

需要指出的是，高房價正逐漸拖累香港經濟前行的步伐。以正為香港這個國際化大都市作出貢獻的國際人才為例，全球最大旅居人士網站InterNations公布的一項旅居海外工作人士的調查報告顯示，香港的高房價、高租金正令這些海外人才望而卻步。InterNations近年就海外人士移居海外生活工作進行調查顯示：在綜合旅居人士的生活質素、財務、容易適應生活、工作生活平衡、生活指數、旅居人士關系等多種因素後分析出67個國家及地方的排名中，香港評級大幅下滑。InterNations在報告中指出，對於舉家來港居住外地人才的調查中，香港全球所獲排名更跌至倒數第9位，受訪旅居人士抱怨香港房價、租金及物價高昂，直言薪酬追不上開支。

另外，國際房地產顧問公司第一太平(5.32, -0.07,-1.30%)戴維斯最新發布的生活及工作指數調查報告也顯示，香港的居住成本高居全球第二。該報告以全球領先城市的人均住宿及辦公室租金作比較計算指出，每名派駐香港的員工每年所需的生活及工作成本為100984美元。

由此看來，高房價、高租金已成為香港精英階層難以負擔之重，來自其他工薪階層“房奴”的壓力更是不言而喻。如果因高房價引發人才外流、資金撤離的情況，香港經濟前景著實堪憂。

近年來港府致力於解決房屋問題。梁振英在發表的《施政報告》中指出，“解決房屋問題初現曙光”，香港樓價和租金近來開始回落，扭轉了樓市和租金只升不跌的心理預期，對解決房屋問題必須繼續堅持，不能半途而廢。做法則是增加供應和遏抑炒賣、投資和投機需求。

根據香港差餉物業估價署最新公布的數據，2015年11月香港住宅樓價指數較10月下跌3%，是連續第二個月回落，是2015年3月份以來8個月的低位，市場上多認為未來一段時間香港樓價仍有一定下跌空間。

“今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力，也扭曲了一代青年人的價值觀。”梁振英表示，有市場人士猜測港府會否減樓市辣招，甚或減少土地供應，但港府解決住屋問題的勇氣和決心毋庸置疑。政府有責任供應土地和公營房屋，滿足市民的住屋需要，沒有責任保證樓價只升不跌，樓價也不應靠人為的短缺維持高企。

施政報告提出，未來5年，香港興建的公營房屋單位預計約為97100個，當中公屋單位約為76700個，資助出售單位約為20400個。私營房屋方面，預計未來3至4年一手住宅市場的供應量約為87000個單位，是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高。土地方面，施政報告提出了多途徑短中長期的覓地計劃，包括推動發展古洞北和粉嶺北新發展區、東湧新市鎮擴展、洪水橋新發展區，以及元朗南發展等。

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