“他们会看到澳洲的宜人风光和良好教育氛围”

投資在市場經濟的情況下，人們的投資行為是財富的再分配，市場的整體蛋糕總數不變，投資者通過投資來重新分配屬於自己的那塊蛋糕。投資的模式有很多種，筆者就不一一列舉了。但是不管哪一種投資都存在風險，從金融學的角度來說，高風險意味著高回報。因此組合不同模式的投資將會大大降低單一類型投資的風險。在投資過程中

不僅要考慮現金流，資本增值以及投資回報，同時也要利用當地的稅務規則和銀行的杠杆作用使投資利益最大化。

印度富豪也看上澳洲了

印度經濟增長迅速，趕超中國有望，個人財力也不斷上漲，因而當地房地產商預測印度富豪很快會來澳投資。然而關於印度富翁在澳投資總量目前尚未明朗，有待觀望。但在加拿大溫哥華和多倫多等城市，印度富豪家庭都青睞高端房產。一些加拿大房地產商聲稱印度房地產投資已趕超中國首都。

一直以來，印度富翁耗資數十億澳元在倫敦也購買了幾處最佳房產。而墨爾本和悉尼的高端房地產主主要也是吸引印度富翁。

據全球性房地產咨詢公司萊坊(Knight

Frank)發布的2016年財富報告，在未來十年內印度計劃將成為繼美國與中國之後的第三大富豪人數增長最快的國家。該報告顯示，過去十年內印度富豪人數火速增長333%，富豪人數達78位，超過全球富商增長速度，其增長率為68%。澳洲房地產商和營銷商可參加十月份的新德裏國際房地產展覽會。國際媒體網絡(Global

Media Network)舉辦方打出了“拿下印度富翁”的旗號。悉尼佳士得國際房地產公司(Christie’s International Real

Estate)地產商雅克布斯(Ken

Jacobs)稱印度富翁咨詢率上漲。他說很多印度富翁要求盡職調查，因為他們更想尋求長期的國際投資市場，而非單純的房地產購買。雅克布斯還說，印度來澳投資房地產約比中國晚五年。

“五六年前，我受一位銀行家所邀參加了印度的報告會。我那時並沒有注意到問詢率增大了，即使無法與亞洲投資商相媲美，”雅克布斯說。“隨著印度富商開始來澳投資，進行盡職調查，我們也益加重視。”

“但你能看到咨詢了的增長，這是不同的機遇，他們可能要的是城市閣樓、海景公寓或者鄉村別墅。”Kay & Burton房地產的薩娃(Ross

Savas)提到，印度富翁正將目光投向世界知名房產。“中國對澳洲房產青睞有加，而印度也同樣會的。”

“他們會看到澳洲的宜人風光和良好教育氛圍。”

“我認為倫敦曾是印度富翁的寵兒，但現在倫敦已擁擠不堪，而且昂貴無比。他們應該考慮其他更好的選擇。”RMIT博士研究院王鵬(Peng

Wong)提到，根據經濟數據顯示，在未來20年內印度富翁的投資力度將與中國媲美。

全球性房地產咨詢公司萊坊(Knight Frank)印度區域經濟學家達斯(Samantak

Das)提到英國、阿聯酋和新加坡房產最受印度富商青睞，但他並沒提及澳洲方面的影響力。“報告結果顯示只有3%淨值超級富商考慮澳洲房地產市場。”達斯先生表示。根據智庫澳大利亞印度學院和洛伊研究所(Australia

India Institute and The Lowy Institute)民意調查顯示，澳洲的政府管理和社會管理值得其他國家的效仿。

供需平衡規避風險

許多投資者在投資房產的時候最顧慮的就是房產泡沫問題。從澳洲整體房產大環境來說，供需求關系一直都是眾多學者分析房產投資市場的風險指向標。需求關系主要分為自住和投資為主。從自住的角度來分析，不同的年齡階段還是家庭結構都對自住房有著不一樣的需求。人們考慮選擇自住房的因素有很多：比如剛剛定居在澳

洲，擴大家庭規模從小戶型裝修效果圖)搬遷到大戶型裝修效果圖)，考慮小孩教育因素要換房，家庭的downsize要考慮小戶型結構等。從投資的角度來分析需求的角度，1.

投資增值收益，2. 避稅需求。3.降低投資風險(多元化投資組合)。

要對比澳洲房產的供需求關系的話，可以對比澳洲新移民的人數和新房屋的批建量;否則對比現有人數的需求和二手房每周上市的供應量的話只能對比得出澳洲人換房的速度。

在2015年的4月份開始，不管是公寓房還是獨立屋，批建量呈現下滑趨勢。這也意味著澳洲政府不會因為房產的繁榮而肆意的增加批建量來謀取財政收入，而是根據市場的供需求關系的變化來批建澳洲市場應有的新房供應數量。這樣才能讓澳洲房產在健康的供需求關系下穩步增長。

無論是從房屋的剛需自住還是規避稅務都離不開不從大環境來分析，那么，我們可以換個角度在思考下澳洲房產增值的因素。從location(區域位置)開始分析起。

位置，位置還是位置!

location(大區域位置)比如，某個國家，某個城市都可以列為大區域位置。在澳洲目前主要以悉尼，墨爾本和布裏斯班列為主要三大投資城市。由於三座城市的地域，家庭結構

比例，人文，法律以及房屋中位價的不同，導致在房產投資方面也需要選擇不同的策略來迎合最適合投資者自身的投資效益。

location(中區域位置)在選定了大區域之後，根據每個區的特點來選擇出對自身最有利的條件。比如治安，教育，交通，工作環境以及社區人文。在澳大利亞這個多元化國家，通常有很多區域都具備代表性的種族。比如有意大利區，華人區，印度區，韓國區等等。

location(小區域位置)可以說在中區域裏具體的某一棟樓(或者是某一個街號)以及某一個戶型。這也是非常關鍵的一個考慮因素。筆者經常有聽客戶說他自己在國內買的房子

賣不到隔壁街，覺得很奇怪。這就是因為房子是不動產，選擇了地理位置不會隨著時間推移而改變。選擇小區域位置盡量靠近人氣旺的設施才能再將來賣掉的時候談

個好價格。另外一個選擇小區域位置關鍵的因素就是要選對開發商。一個有聲譽的開發商可以讓投資者省了很多麻煩，尤其是在選擇新房物業的時候。我們在選擇開發商的時候尤為慎重，不僅要考慮到買房是否順利交房，也考慮到公司聲譽的影響。這也是為什么我們在澳洲市場堅持了10年並且持續擴張分公司的原因。

縱觀過往幾十年的房價增幅表，一個地區的房價漲幅分2個階段：開發規劃期和成熟期。在現有市場中房價比較高的區域分為2種社區。第一是人氣旺的社區(基礎娛樂設施，購物商場以及餐廳裝修效果圖)，周邊環境，就業聚集地，時間，教育因素等等。第二是高貴的社區具備的條件有高端娛樂設施(遊艇俱樂部，私人會所裝修效果圖))，獨特的自然環境(水，海，山)，拔尖的人均收入以及職業。比如Point

Cook沿岸的一些社區

不管選擇投資在開發期還有成熟期，都得衡量下自身的經濟狀況才能做一個合理的投資理財規劃。因此在看房之前需要考量的因素有：個人收入狀況，個人稅務狀況，可動用的資金情況，貸款情況以及最容易忽略的機會成本(Opportunity

Cost)。

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