日本經濟或已正溫和反彈

在接連進軍澳大利亞、加拿大、美國等國家後，中國投資者身影開始出現在日本的房地產市場。

長期以來，日元對人民幣匯率一直居高不下，投資成本、政策的不穩定以及國內公司的高回報率要求等因素，使得大部分國內房企放棄選擇鄰國日本，轉而投向地理位置相對較遠的歐美國家。

在接連進軍澳大利亞、加拿大、美國等國家後，中國投資者身影開始出現在日本的房地產市場。

資料顯示日本經濟或已正在緩慢復蘇

去年公佈的這兩個資料可以讓決策者們長舒一口氣。公佈的家庭支出和消費通脹資料疲軟，日本央行面臨進一步擴大刺激的壓力倍增。

資料確認了不少分析師的預測，日本經濟實現溫和反彈，之前的連續收縮僅僅是技術性反彈。

日興證券首席經濟學家Junichi Makino說：“工業產值將逐步走出低谷，電力機械出口已經復蘇，通用機械也有望止住頹勢。”

這位專家指出：“今年天公作美，中國遊客數量上升也有效刺激了零售銷售。日本國內實際家庭收入改善，消費預計也會繼續上升。”

資料公佈正值日本經濟增長壓力趨緊、中國經濟放緩令前景一片陰霾之際。因此，這使得投資者對日本經濟通過內需驅動恢復增長的前景重拾了信心。

然而，日本央行2%的通脹目標仍舊難以實現，停滯數十年的經濟增長仍然面臨壓力，首相安倍要求其內閣編制一份本財年額外財政支出計畫。

開始投資

2015年11月11日，上海豫園商城集團宣佈將以183億日元(約合9.5億元人民幣)收購日本北海道滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%股權；此前的9月，綠地集團宣佈與日本瑞穗金融集團簽署合作備忘錄，正式進軍日本房地產市場。而早在2014年，豫園商城大股東複星集團即已收購日本IDERA資產管理公司98%股權，並以IDERA為資產管理平臺，完成對日本東京天王洲花旗銀行中心的收購。

據瞭解，豫園商城收購星野TOMAMU度假村項目將於12月初完成交割。“當下日元貶值及2020年東京奧運會的舉辦令日本又重新回到人們的視線，獲得了越來越多投資家的青睞。”第一太平大衛斯中國市場研究部主管James Macdonald對中國房地產報記者表示，“在這些積極因素刺激下，東京都地價不斷上漲，房地產市場住宅、商業實體買賣及地產關聯金融產品交易活躍，不僅吸引了來自海外的大型機構、企業和個人參與投資，日本國內也呈現出蓬勃發展的態勢。”

對於國際投資者特別是中國投資者而言，日本市場在以下方面具有優勢：首先，投資者可以享有雙重收益。根據仲量聯行的研究報告，日本的海外投資者在2014年不僅獲得了貨幣匯率升值帶來的收益，在2015年還充分享受了物業增值所帶來的收益。其次，日本近幾年融資環境寬鬆，融資成本低廉。投資者可充分享受投資收益率與融資成本之間的正利差所帶來的收益。第三，日本宏觀經濟正在不斷復蘇，這也成為海外投資者選擇日本的重要原因。

據資料顯示，今年前3個月，大陸買家在日本住宅房產的成交額較去年同期增長了7成，達9.08億美元。日本華人地產投資管理公司暖燈國際地產中國區業務負責人桂小科同樣曾對媒體透露，該公司目前在東京及周邊縣市管理包括400多棟樓在內的近千億日元資產，自國內業務開業4個多月以來，成交額已達近30億日元(約合1.5億元人民幣)。

在一系列利好因素刺激下，國內房企無疑得到了一個投資日本房地產市場的絕佳進場機會。

據日本國土交通省9月發佈的一份報告，截至7月1日，東京都23個區的房價上漲了2.1%，而去年同期水準是1.9%。不過，目前東京的地價仍不足上世紀80年代末泡沫時期的6成。

中國投資者最新投資動向：去日本買酒店

第一太平大衛斯發佈了2015年亞太區酒店銷售與投資市場報告。資料顯示，第三季度亞太區酒店投資成交額共計17.8億美元，同比增加12.4%。日本酒店投資市場最旺，日本市場的酒店投資成交額約為5.167億美元，約占亞太區總額的29.0%。成交數量居亞太區之首。

受投資資本持續增加、買入機會有限的雙重影響，亞太區酒店投資收益率在第三季度承壓下行。而隨著人民幣貶值、經濟形勢疲軟，中國投資者不得不轉向海外市場尋求投資機會。目前有數筆交易或有望在第四季度落實。

報告顯示，中國香港、新加坡、東京、上海、北京、悉尼、墨爾本的酒店投資收益率分別為3%、3.5%、4.2%、5%、5.5%、6%、6.5%。三季度最引人關注的交易是香港洲際酒店以近72.7億港元出售，買方為香港基匯資本投資財團。此筆交易占三季度亞太區成交總額的53%，該酒店目前仍由洲際酒店運營。洲際酒店集團於2001年從新世界發展有限公司手中買入並開始自主運營。

而最受投資者青睞的市場則是日本。日本擁有穩定、透明的投資環境，投資風險維持低位，再加上日本匯率政策調整及簽證限制放寬，日本日益受到亞洲遊客的歡迎。在第三季度，日本房地產投資信託及日本本土酒店集團，交易之大手筆非境外投資者能比。年初至10月，日本市場共完成近80筆酒店交易。由於宏觀環境利好，日本的酒店投資市場預計將延續活躍的交易氣氛。

第一太平大衛斯表示，預計亞太區酒店全年投資成交額在80至85億美元之間。預期大多數核心城市的高端酒店收益率繼續收窄，其他城市則維持平穩走勢。

來自經濟增長乏力的風險

戴德梁行日本公司資本市場執行董事Yoshiyuki Tanaka(田中羲慶)亦對於中國企業在日本投資房地產市場持樂觀態度，但田中羲慶認為投資者圍繞東京進行投資，必須將日本高昂的土地和建造成本納入考量範圍。“在東京黃金地段的辦公和商業地產比周邊貴3%左右，在這個價格基礎上增值的潛力不大。”

田中羲慶同時提醒，隨著開發量的增加，市場對新開發產品的消化能力有限，欲在日本投資的中國房地產企業需要做足調研，開發適合日本市場的產品，同時還要考慮現實市場的供求差距。“日本的房地產市場價格波動比較小，如果要進行投資，現有租戶的租賃興趣和租金水準需要慎重考慮。如果租戶需求旺盛，並且與市場現有租金比較有優勢的話，才能提高投資勝算。”

值得注意的是，全球三大評級機構之一標準普爾評級公司9月份發佈的報告則對“安倍經濟學”並不看好。

標普對“安倍經濟學”政策效果提出質疑，將日本主權信用評級從此前的AA-下調一級至A+，儘管整體前景展望為穩定，標普依然指出“日本經濟不太可能在今後兩三年改善到能使國債信用力好轉的程度”，認為在疲軟的經濟形勢下，日本政府債務壓力在過去三至四年間不斷加大，隨著日本社會老齡化問題加劇和通縮狀況的持續，日本的財務狀況已顯得“十分疲弱”。

相關人士認為，2016年旺盛的國際投資需求將促使日本房地產市場交易量持續升高，儘管日本有競爭力的匯率、投資收益率與融資成本之間的正利差所帶來的收益吸引力十足，但是投資風險依然存在。

“作為亞洲乃至全球舉足輕重的國家之一，無論出於作為公司全球化戰略的佈局的重要組成部分，還是出於資產配置多樣化的考慮，日本都是投資者需考慮的重要市場。”上述人士說道，“在進入海外市場時房企或選擇直接投資於資產，或選擇投資于平臺作為進入路徑，而無論選擇哪種方式，海外市場的法律環境、稅務環境及市場規則都與中國不同，建議房企選擇與專業的服務機構合作，可以大大降低海外投資的風險。”

根據中國房地產報、幸福投資網、廣州日報等採編【版權所有，文章觀點不代表華發網官方立場】

來源：華發網中文版