房價何時休？

“這一層開盤賣8萬，下一層再開盤肯定就不是這個價了。”當北京某樓盤售樓小姐甩下這句話後，看房遭遇坐地漲價、囤積捂盤折磨的唐小姐心更慌了。

“新華視點”記者近期在全國多個熱點城市調查發現，房價“瘋漲”的背景下，一些樓盤隨意漲價、賣公寓捆綁銷售別墅、無證賣房，“火上澆油”的行銷策略不僅推高了樓市預期，而且已違規甚至違法。

明碼標價淪為“坐地漲價”，國家相關規定遭遇無視

記者9月份在北京、上海、福建、山東等地採訪10餘家新盤售樓處，都沒有找到相關價格公示，所有報價都是售樓小姐口頭報價。同時，還有不少樓盤強制消費者交納“訂金”，但這筆費用並不計入房款中。

多位購房者向記者表示，總覺得哪里有些不對，但是房價一天一個價，明明心裏不舒服也無力追究。

實際上，早在2011年3月國家發展改革委就發佈過《商品房銷售明碼標價規定》，以加強房地產市場價格監管。各地也都相繼出臺了相關政策細則，劍指商品房銷售中存在的標價混亂、資訊不透明、價格欺詐等問題。

但記者在採訪中發現，這一系列商品房銷售明碼標價的監管政策，目前基本上被開發商無視。

在上海，記者走訪了多個住宅專案發現，隨意漲價現象較為普遍。如在位於上海嘉定區的“碧桂園·嘉譽”，一位購房者告訴記者，6月開盤之前，售樓人員一直堅稱單價在每平方米2.3萬元左右，但開盤後直接飆到2.9萬元。目前，該樓盤9月的銷售單價已達到每平方米3.2萬元。另一位已經認購的買房者告訴記者，由於該樓盤價格遠超之前的報價，他不得不放棄認購，但碧桂園逾期仍未退還其認購金。

在濟南，一些熱門樓盤的定價也十分混亂。如在購房者交納“認籌款”時，開發商並不會明確告知樓盤價格，只是有個意向區間。隨著房價不斷上漲，最終價格基本都高於這一區間，引發購房者不滿。

捂盤、搭售、無證賣房亂象頻頻

記者調查發現，目前，“饑餓行銷”已經滿足不了房地產開發商的胃口，部分企業違反價格法、消費者權益保護法等法律法規，公然進行“恐慌式行銷”，直接推高了樓市預期。

--捂盤。在一些熱點城市，很多商品房經營者利用資訊不對稱進行捂盤。分單元賣房已成過去式，分層賣房的模式正在推開。“我們現在都是一層一層地賣，一口氣都賣了還怎麼升值呢?”北京石景山區“紫禦長安”樓盤的一位銷售人員對記者說。

《商品房銷售明碼標價規定》中明文要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發專案，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場恐慌效應。《商品房銷售明碼標價規定》規定，“對已銷售的房源，商品房經營者應當予以明確標示”，但在位於北京亦莊開發區的“國銳金頂”樓盤售樓處，銷售人員向記者表示“僅剩最後兩套70年產權住宅”。記者在北京市住建委房地產交易資訊公示查詢發現，截至9月27日，僅該專案“3B住宅樓”就有80套房源為“未簽約”狀態。

--搭售。同樣是在北京“國銳金頂”樓盤，要想買到那兩套“僅有”的房源，還要有個附加條件。銷售人員稱，若要購買上述公寓房，必須要同時購買同一開發商旗下位於北京密雲的一套別墅，兩套房總計2300萬元。

消費者權益保護法中明文規定，消費者有權自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。

對此，消費者維權律師邱寶昌表示，開發商借樓市火爆強行搭售商品房，不僅涉嫌違反價格監管法律法規，同時損害了消費者的自由選擇權，是一種強買強賣的行為。

--無證賣房。如碧桂園在廣西南寧天璽灣專案銷售搶跑，在未能達到預售條件的情況下，偽造證明辦理了預售許可證，其違規銷售的房源攬金6億元。而在北京周邊“北三縣”之一的河北香河“大運河孔雀城”專案，沒有預售證仍然讓買房者交數萬元認購款。此外，下半年以來，挖個坑就賣房的現象更是在鄭州等城市屢禁不絕。

價格監管不能“一限了之”

記者調查發現，地方政府預售定價政策被鑽“空子”，是商品房明碼標價規定淪為一紙空文的重要原因。

在2011年中央和各地出臺價格監管措施劍指房地產銷售領域中價格亂象之後，不少地方不僅要求開發商在銷售時“明碼標價”“一房一價”，還要求開發商在取得預售或現房銷售資格的同時備案最高銷售價，在實際銷售中房價不得超過此價格。

而據調查，在實際銷售過程中，各地的政策很難約束房地產開發商亂漲價的貓膩。濟南思源房地產經紀有限公司諮詢顧問中心總監單俊忠總結了開發商應對的政策手段:一是申報價格遠高於實際定價，為後期推盤頻繁跳價留有餘地;二是實際價格可以高出“認籌”期間的意向區間，實現“隱性”漲價。

此外，各地價格部門對房地產行銷環節監管執法缺位，縱容了開發商的違規行為。

記者近期撥打北京市價格舉報熱線，反映上述商品房銷售違規行為。在舉報整個過程中，相關人員顯得對業務並不“熟悉”。記者按要求列舉違法違規行為後，接聽舉報的人員在記者的提示下，才知道北京市發展改革委2011年印發過《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》，有關行為涉嫌違反其中規定。

業內人士認為，有關部門並不能對預售價等價格“一限了之”，應儘快出臺更加合理、嚴格的房價定價機制。福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，房屋預售價必須“一房一價”“明碼標價”，讓房價公開、透明是房屋預售價格制度的作用之一。此外，要加強監管執法，防止開發商“渾水摸魚”推動房價非理性過快上漲面對高燒不退的房地產市場，南京選擇了增加土地供應。9月19日起，南京集中供應了27塊土地。這是南京首次採用網上競拍和最高限價的方式出讓土地，如果競價達限價九成時，須現房銷售，如仍有多家競買，則實行搖號。

業內人士表示，和大多數的一二線城市一樣，南京的土地供應一直很緊張。此次27宗地塊集中供應，或可以在一定程度上緩解土地供應短缺局面，在未來一段時間有助於緩解房地產市場的供需不平衡狀況。

2015年下半年以來，繼北上深出現40%以上的漲幅，南京、合肥、武漢、蘇州和廈門等二線城市的房價也突飛猛進。業內人士認為，此次房價上漲 由多種因素綜合決定，包括信貸寬鬆、2014年限購積壓需求等等。同時，房價上漲主要集中於一二線城市，因為這些城市城市化進程加快，各類資源富集、就業 機會更多，使得人口聚集，住房需求較大。專家表示，應引起注意的是，相對於巨大需求，一二線城市土地供應相對不足，是導致供需不平衡的重要原因。

中原地產首席分析師張大偉稱，“金九銀十”前，北京房地產市場一直面臨供應量過低的情況。數據顯示，今年前8個月，北京商品房供應套數和麵積刷新了歷史新低，比去年同期減少了37.2%。

此外，房價上漲的一個顯著特徵就是“麵粉比麵包貴”，一二線城市土地拍賣火爆異常、“地王”頻現。不完全統計顯示，今年上半年全國50個主要城市拍出的高價地塊多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，遠超去年同期的6973億元。

自2004年8月以來，我國規定所有國有土地出讓必須經過招拍掛。此舉對於保證公平競爭，促進我國房地產市場健康發展和地方財政收入提高作用很 大。但在我國城市化進程加快，大城市優質地塊稀缺的情況下，土地市場“僧多粥少”，在價高者得的遊戲規則下，地價自然也水漲船高。

房地產行業牽涉面廣，住房消費又涉及千家萬戶，當前一二線城市房價急速上漲須引起足夠重視，綜合施策，同時地方政府在市場調控中應負起主體責 任，因地施策、因城施策。應遏制房地產投機，使住房回歸居住屬性。同時，業內人士建議，也可考慮調整優化房價上漲較快的一二線城市土地供應，適度加大土地 供應以緩解地價過快上漲勢頭，但必須建立在這些城市資源稟賦可承受的基礎之上。

同時，應加快建設大城市的副中心和衛星城，形成多個城市中心，把人口有效從中心城區引流。北京新出臺的戶籍管理辦法提出，2020年前城六區遷出15%的人口，向郊區轉移，此舉或有利於分散中心城區人口。

此外，可以適時推進土地制度改革，探索改革現有的招拍掛制度，在農村集體土地入市方面進行更多探索。9月21日，國土資源部召開進一步統籌協調 推進農村土地制度改革三項試點會議，決定把土地徵收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有的33個試點地區，宅基地制度改革仍維持在原15 個試點地區。這些制度改革或能為房地產市場穩定提供更多支撐。

當然，應同時注意到，增加土地供應，一時難以緩解當下的房地產瘋狂上漲態勢，甚至如果用之不慎，可能使城市規模繼續不斷擴大，難以支撐。為此，政策層面應綜合考量，以使政策措施真正惠及廣大剛需人群，實現行業的長期穩健發展和人民的安居樂業。

未來政策或將收緊

嚴躍進指出，1-2月全國房價處於“合理”區間，而到了3月位於“偏熱”區間，到了4月則步入“過熱”區間。5月隨著市場交易面積有所下降，房價指數環比增幅也開始回落，重新回到“偏熱”區間。6-7月份繼續停留在“偏熱”區間。

近期，以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線“四小龍”相繼出臺樓市限購政策。近幾個月房價環比漲幅連續居前的熱點二線城市還有天津、杭州、武漢、福州（樓盤）、鄭州等，三線城市中也不乏東莞（樓盤）、佛山（樓盤）等個別突出城市。交通銀行(5.53,0.030,0.55%)(601328,股吧)金融研究中心高級研究員夏丹對中國經濟網記者表示，接下來這些城市可能跟進出臺房地產收緊措施。最直接的方式是通過信貸政策“降杠杆”，包括提高首付比例、上調貸款利率以及收縮個人按揭貸款和開發貸款額度，減少資金過度流入房地產市場。

張大偉，一線城市成交已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬鬆不能持續，下半年特別是四季度房地產市場的風險可能爆發。

嚴躍進認為，從政策層面看，房價偏熱，或催生包括限貸在內的政策的實施。尤其隨著部分二線城市嚴厲的政策管控出臺後，其他一些二線城市或跟進。同時要警惕此前部分房價漲勢一般的二線城市，此類城市近期或成為各類投資投機需求集中投資的城市。另外，近期房價偏熱的情況下，各類捂盤惜售的現象或有增加的嫌疑，值得監管部門的警惕。

根據中新網、新華網等綜合採編

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