蘇寧、萬達攜手共創未來

繼阿裡283億元投資蘇寧之後，坊間傳聞萬達將與蘇寧聯姻。昨天（9月6日），此消息得以印證，蘇甯與萬達正式簽署戰略合作協定。根據協定，蘇寧雲店將進駐現有的萬達廣場，而萬達方面也將為蘇寧提供物業資源的開發定制。

消息一出，相應“中國最大的商業地產商和中國最大的零售商強強聯合”、“開啟‘互聯網+零售+地產’的產業鏈”等論調佔領了多數媒體的版面。事實真的如此氣勢如虹？其實不然。

首先，值得我們注意的是，此次蘇甯與萬達的合作並未涉及資本層面，業務合作沒有把股東利益“血濃越水”般的捆綁，說白了只是生意夥伴。其次，此次合作本質上蘇甯成為萬達的大租戶，王健林成了張近東的“包租公”。

萬達“以售養租”，“大租戶”蘇甯來得太及時

從新聞稿和各方媒體報導來看，實際上大家對蘇甯與萬達的此次合作已經過度包裝，天花亂墜的理由也掩蓋不了二者達成合作背後的商業驅動力。

  根據萬達商業和蘇甯雲商的協議，蘇甯易購雲店等品牌將進入已開業或即將開業的萬達廣場經營，雙方確定的首批合作專案為40個。從2016年開始，雙方將根據萬達廣場開業情況每年確定成批合作專案，萬達商業可根據蘇甯雲商需求定制規劃設計。

    萬達商業是全球最大的不動產企業，萬達廣場是中國最大的線下商業平臺，到2015年，萬達商業預計將在全國開業135座萬達廣場，客流量達到20億人次；到2020年開業500個萬達廣場，年客流量超過100億人次。蘇甯雲商擁有1600多家線下實體門店，線上蘇甯易購位居國內電商平臺前三，依託線上線下融合的供應鏈優勢，率先在行業內宣導和踐行O2O模式，已經形成全管道、全品類佈局，零售品類涵蓋家電、3C、母嬰、百貨、超市、服裝等，可以帶來全新的互聯網零售運營模式，為使用者帶來線上線下融合的購物體驗。

    萬達商業和蘇甯雲商的合作充分發揮各自特長，實現優勢互補，合作對雙方都具有重要意義。對萬達商業來說，蘇甯易購雲店等品牌的進駐，增加了萬達廣場的商品品類，豐富了萬達廣場的體驗性消費，有助於萬達廣場持續提升客流。萬達廣場正在全力推行互聯網+戰略，實現線上線下全面融合，與蘇寧的合作，將加速萬達廣場實現互聯網+。為快速實現與蘇甯雲商的合作，萬達商業已有計劃地對萬達百貨進行了調整，協議簽署後，蘇甯易購雲店將很快在萬達廣場落地。

    對蘇甯雲商來說，隨著消費升級的持續，單純的線上消費很難滿足消費者對品質、個性化等全方位的體驗需求，線下豐富的體驗將成為品質生活的標配。因此，蘇寧通過線上線下深度融合，運用互聯網平臺向線下實體開放無限量的商品、服務，創新性地探索出蘇甯易購雲店的模式。而萬達商業將為蘇甯易購雲店提供豐富的物業資源和龐大的客流量，蘇甯易購雲店將進駐已開業或即將開業的萬達廣場，以用戶體驗為出發點，與萬達攜手探索全新的商業零售定制模式。

    蘇甯雲商集團董事長張近東表示，蘇寧用六年時間構建了商品供應鏈、物流配送、售後服務等“零售CPU”核心能力，將為更多的合作夥伴開放介面，為我們的使用者打造線上線下融合的極致體驗。萬達和蘇寧理念相同、優勢互補，雙方整合資源，創新協作，實現社會價值的最大化利用。蘇甯與萬達的合作，不僅是中國最大的商業地產和最大的商業零售的合作，更是社會資源的共用融合的典範。

    萬達集團董事長王健林表示：萬達和蘇寧兩大品牌合作無論對萬達廣場和蘇甯雲商都是重大利好。一是強強合作，合作辦大事。二是優勢互補，雲商需要萬達廣場大量人氣實現快速發展，萬達商業也需要雲商這樣線上線下融合的新型商家提升萬達廣場品質。三是互利共贏，蘇甯雲商找到最佳運營場所，保證業績增長，萬達商業得到長期而且優秀的合作商家，租金實現增長。

站在萬達的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的“長期飯票”。研究萬達商業模式的人，基本都會提到萬達必不可少的兩個成功要素：訂單地產、以售養租。

在多數城市商業中心地段，萬達廣場集合百貨商場、電影院、KTV、寫字樓、酒店等“零售+服務”業態，塑造線下立體消費場景。其中，萬達的“訂單地產”模式——與品牌商家簽訂聯合拓展協議，萬達廣場開到哪個城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬達廣場在結構設計上也會參考品牌商家的需求。

“以售養租”主要是萬達緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產開發、物業出售產生的現金流，支援商業地產的持有與出售業務。

蘇甯的入駐，其實相當於萬達簽下了一個大的品牌商家（萬達2000個戰略品牌商家之一），而合作協定中提到的“萬達可根據蘇寧需求定制規劃設計”，事實上是萬達“訂單地產”的一個必要條件。

萬達如此高調拿蘇寧這一大單，是不是很缺租？虎嗅查閱了萬達商業2015年中期報告發現，萬達從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，儘管2015年上年為98.1%，略有下滑，但並不能說明萬達商業地產這塊很缺租。

不缺租，但線下購物中心受到電商衝擊，傳統百貨零售虧損加劇，殃及萬達。有報導稱，王健林將要關閉全國45家萬達百貨店，“2015年1月6日，萬達將關閉10家嚴重虧損百貨，並壓縮25家經營不善的百貨樓層，此次萬達百貨擬關閉門店數占其總數的10%。”

“大租戶”蘇甯的入駐對萬達而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇甯長期租賃萬達店面，租用面積和經驗體量上都是大客戶，頂得上多個小客戶，節省了管理成本。

蘇寧店面結構調整，在萬達廣場複製順豐嘿客的節奏

同樣，蘇寧線下店面也受互聯網衝擊，而進行了調整。2014年底時，蘇寧總計有1696家店面，到2015年第二季度減少為1637家（其中連鎖店面1584家），蘇寧2014年之前的財報，門店數都是在1700家以上。

虎嗅曾指出，蘇寧門店穩步減少，主要是因為一二線城市租金增長帶來經營壓力而關店，新開的店面主要來自三五線城市，美其名曰“管道下沉”。

根據萬達商業2015年中期報告顯示，萬達當前可租總面積為12.1萬平方米，按城市等級分佈（與萬達總建築面積分佈基本一致）：一級城市10.5%；二級城市39.8%；三級城市49.7%。

因此，蘇寧的“管道下沉”與萬達的待租分佈有方向上的一致性。但蘇寧在一二線城市的門店有個歷史“遺留問題”——如何進行效率提升？

蘇寧要對一二線城市店面進行效率提升，擴張不是他們的主旋律，也不符合效益—成本控制。砍掉改造成本的店面，遷移到萬達廣場，所以在一二線城市，蘇寧店或會出現“此亡彼生”的現象。

不過，關注店面數量之外，我們更應該注意到蘇寧店面結構的調整。

僅看近半年蘇寧在內地店面的情況，旗艦店、中心店、社區店等“常規小店”在迅速縮減。而紅孩子店、超市店等非3C、家電類店面在逐漸增加。其實背後折射出蘇甯店面向全品類擴張的結構調整。

而全品類的綜合店，蘇寧稱之為“雲店”，其2015年中期財報中提到也是其O2O戰略的重要部分。據報導，今年4月28日，首家蘇甯易購雲店在上海開張。蘇寧雲店設有母嬰生活館、超市實體店以及互聯網服務體驗區。側重玩樂體驗，家電區佈置的客廳、廚房等生活實景，母嬰超市的兒童樂園，體驗區（類似“京東智慧奶茶館”）裡供顧客嘗新的智慧家電、智慧穿戴、遊戲競技等。

看上去很時尚前衛，但其功能屬性與順豐嘿客極其相似，算得上是萬達廣場上升級版的“順豐嘿客”。但要知道蘇寧雲店，是其線下店面配合線上全品類開展的重要一環，如果不能帶來轉化，高成本的體驗店是不可持續的，別忘了嘿客一年交了“10億學費”。

“強強聯合、協同互補”這個口號，萬達與國美已經喊過

在萬達集團微信公眾號中提到，蘇甯與萬達的此次合作，是“強強聯合、協同互補”：

預計2015年全國開業135座萬達廣場，客流量達到20億人次，將為蘇甯易購雲店提供豐富的物業資源和龐大的客流量。

對萬達商業來說，蘇甯易購雲店等品牌的進駐，增加了萬達廣場的商品品類，豐富了萬達廣場的體驗性消費，有助於萬達廣場持續提升客流。

然而同樣的口號，早在10年前就有。2005年6月，當時國美電器董事長黃光裕還未入獄前，與王健林攜手簽署排他協議，達成戰略合作，“今後萬達集團開發建設的購物中心,國美電器均保證以主力店形式全面進入。”

而就在黃光裕深陷囫圇之際，此前的萬達、國美的“排他”協議也如同過往雲煙。

對此，萬達集團董事長王健林表示，兩家企業強強聯合，協同互補，一定會產生1+1>2的結果。“兩家合作並不是簡單的實力累加，而是互相用各自的長處補對方的短板。例如蘇寧通過近年的發展，真正實現了線上線下互動、高度融合的新商業模式，這種新型商業正是萬達所需要的。”

王健林認為，萬達在這次的合作中可以得到穩定可預期的發展速度。“萬達正以成倍增速開店。2015年開業26家店，2016年開店數量將會倍增，達到55家，2017年開業達到60至70家。”

而對於開店速度的爭議，王健林表示，實行輕資產的新模式後，只要人氣夠多，不管是一二線城市，還是三四線城市都可以去建萬達廣場。而且從中國消費資料看，恰恰一二線城市的消費增長慢於全國平均增長速度。

蘇甯雲商集團股份有限公司副董事長孫為民在接受媒體採訪時表示，是雙方新的訴求促成了此次合作。

“萬達之前是短平快的住宅和長線的商業聯合發展。對萬達來說，遇到的問題是住宅價格一線城市比較高，二線城市並不高，萬達商業靠住宅彌補的模式很難走。”孫為民說。

孫為民認為，萬達要想延續過去的大規模複製，必須找有積澱的企業。對蘇甯來說，從來沒有放棄線下投入，物流體系、商業地產開發等從來沒有停止，線下發展過程中出現關店並不單單是互聯網造成的，還有房地產不合理漲價等因素影響，如果跟萬達簽訂長期合作，萬達給的租金相對比較優惠，可能比自己開發專案的成本都低。

差不多在去年的這個時候，萬達、騰訊、百度聯手成立註冊資金50億元的萬達電商公司，其中萬達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權，並豪言計畫5年投資200億，打造全球最大O2O電商公司。但直到今年7月底，“騰百萬”才憋出第一個產品“飛凡網”，然並卵。

如要將蘇甯與萬達的此次合作上升到電商、O2O層面解讀，那真的是期望太高。而所謂的“強強聯合”也只是雙方互相借勢，“秀肌肉”罷了。

根據虎嗅網、證券日報、經濟參考報採編

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