澳大利亞房市知多少

澳洲是世界上惟一國土覆蓋整個大陸的國家，擁有很多獨特的動植物和自然景觀，是一個奉行多元文化的移民國家。作為一個高度發達的資本主義國家和南半球經濟最發達國家的澳洲大利亞，也是全球第四大農產品出口國和多種礦產出口量第一的國家，被國際譽為“坐在礦車上的國家”和“騎在羊背的國家”，同時也是一個體育強國，常年舉辦全球多項體育盛事。並且，澳洲優美的環境世界聞名，墨爾本和悉尼一直都是世界上最適宜居住的城市。不僅環境資源吸引海外人士，澳洲政府也推出了多項便捷有序的的移民政策，比如一步到位拿綠卡的132移民，投資金額最低的188A移民等，持續不斷的刺激著海外移民和房產置業。

根據數據顯示，從2005年開始至今，澳大利亞人口淨增長(自然增長加上移民人口)連續數年超過20萬人，到2029年，即將擁有1180萬個家庭，人口超過2800萬，帶來大量的住房需求。據澳大利亞房地產研究機構統計，2017年，悉尼房價上漲了8%，如果加上租金收益，全年的房產增值在15%左右，這使得悉尼的平均房價已經超過了65.5萬澳幣，約合354萬人民幣，市中心公寓的房價，500-800萬澳幣的價格比比皆是，高居世界最貴房價榜單，盡管如此，悉尼房地產界和市場分析機構認為，2018年，房價還將上漲。

此外，在澳洲另一個核心的地區，墨爾本，更是締造了澳洲房產的奇跡。2017年，整體房價上漲了15%，如果加上租金收益，全年增值在20%左右。並且在政府著重建設投資的西南區，以williams

landing為首，加上UPC和未來第二市中心的werribee的三角地帶，曾創下單月土地增幅17%的盛況。

並且墨爾本市中心以墨爾本大學為主的學區房，市中心樓盤，整體空置率低於百分之1，房屋供不應求，好的房源，高價難求。

在較為富裕的東南區，以距離市中心開車12.5KM的華人區boxhill為中心，是所有留學生，海外華人，心儀的首選聚居地。周邊各色各樣的廣式茶餐廳，四川風味的火鍋，中國式的燒烤，流行當地的普通話，粵語以及過年過節時候的舞龍等等等充滿著中國文化的色彩，讓人賓至如歸。

2018年澳洲市場供應會側重偏向於最大的城市之一墨爾本，這個得益於墨爾本教育資源，移民環境以及具有競爭優勢的房價。首先，就教育資源來說，全澳洲第一的大學墨爾本大學，位於墨爾本市中心的西北角，在墨爾本的東南區，擁有同是澳洲八大之一的monash大學，可以說墨爾本擁有澳洲第一的教育資源。其次，就移民環境來說，墨爾本已經連續六年被評為世界第一最適宜人類居住的城市，悉尼排名第5。最後按照房價的對比來說，墨爾本的房價每年的增幅以超過悉尼3個點的優勢後來居上，並且整體空置率在1.8%左右，低於悉尼的2%。更為重要的一點是，澳洲的房產專家預測墨爾本的整體房價將於2028年趕超悉尼，但是目前墨爾本的房價，僅為悉尼的一半，因此投資潛力巨大。

據澳洲網編譯報道，為了吸引潛在中國買家，澳大利亞地產中介與開發商推出了中文的宣傳冊與標識等，其中一些更成為房產銷售交易成功的關鍵。

雖然由於海外資金監管的收緊，導致中國買家對澳大利亞地產的需求減少，但中國買家依然在所有澳大利亞海外地產買家中佔據約3/4的比例。2016年，這些買家的總投資達876億澳元。

如此巨額的投資，難怪地產中介要使盡渾身解數來吸引這些買家。

據墨爾本地產中介公司Kay & Burton合夥人兼國際業務主管米傑米(JamieMi，音譯)介紹，地產開發商“常常會將他們的宣傳冊翻譯成中文，或者甚至用中文錄制宣傳視頻”，一些公司還會在中文的報紙與雜志上刊登廣告。

業務遍布全澳的另外兩家地產中介阿德萊德的Harris地產及Harcourts，同樣將一些宣傳冊翻譯成中文，還出席中國房地產博覽會和與掌握多語種的抵押貸款經紀人合作。

不過，這些業內人士表示，很多來自中國的買家，以及具有中國背景的澳大利亞華人，尤其是對於相信風水學的買家來說，他們渴望看到的不僅僅是用中文書寫的宣傳冊。

墨爾本房地產中介網站Sodichan.com只面向中國市場，其首席執行官艾斯特•雍(EstherYong，音譯)表示，很多買家要求帶有特殊數字的房產。

“數字‘8’與數字‘9’是中國買家的最愛。‘8’的中國發音聽起來很像發財的‘發’，而‘9’則寓意著長壽和永恒。”艾斯特稱，“‘88’或‘89’的門牌號是非常幸運的數字，一些買家甚至會為此多付一些錢。”

樓層數同樣有些講究。據艾斯特介紹，一些開發商會為中國買家專門保留8層與9層的房間。

市面上的澳大利亞房產項目大部分都為期房，在簽署完合同付完首付10%之後，距離交房一般還有一兩年的時間，有一些高層的大項目，建造時間比較長，可能會更久。為了更好的幫助各位客人順利交房，今天小編為大家列一些注意事項，排解一些誤區。以下所有內容是小編根據工作經驗所寫，請悉知銀行政策可能會發生變動，不能以此文章為准。

事項一 項目預計完工時間和開工時間

一般在購買房產的時候，開發商會提供一個預計的完工時間，但是並不精准。開發商的代理商，應當在項目開工時，告知客人，並傳達此時的預計完工時間，開工之後，應當每一個季度向開發商獲得項目更新的照片和進一步預計的完工時間。客人自己也應當多留意一下。小編最近遇到一個客人在其他公司買的項目，說提前了一年交房，突然通知她交房，這樣的失誤實屬不該。

很多時候，因為開工延誤或者政府控制等原因，會出現延期交房。這個在澳大利亞是正常現象，合理合法。澳洲買房，首付的10%是保存在律師行的信托賬戶中，在交房以前，開發商不得動用，貸款是交割以後才開始還的。這一點和咱們中國不一樣，中國的期房項目，再蓋期間，開發商已經獲得客人首付，客人已經開始還貸，因此開發商應當准時交房。而在澳大利亞，開發商需要用自己的自有資金和銀行貸款等完成整個項目的開發，因此項目延期，開發商也會付出更多的融資成本，因此，延期對開發商來說並不是他們樂於見到的。

那么，這個項目是否什么時候完工都可以?那當然不是。每一份合同中都對於最晚的交房時期有一個約定，叫做日落條款。這個條款被有些人講的很玄乎，傳聞有開發商因為房價漲了，故意不交房，讓客戶放棄，開發商好加價重新賣。這種說法是被誇張甚至是曲解的。在項目的進行過程中，開發商如果遇到什么問題，不得不停止項目的開發，客人是得被迫退出合同的，但是客人的首付和首付存在澳洲期間對應的利息必須歸還給買家。比起可能發生爛尾樓的國家，澳大利亞的首付安全級別算是頂級的了。如果，開發商的這個項目是要繼續的，但是在日落條款日期之前沒有能來得及交付，那么這種情況，買家有權利選擇帶著利息退出，或者繼續等。因此，這個條款的作用其實是對買家的保護。

事項二 貸款准備和尾款准備

自2016年澳大利亞對海外人士貸款收緊之後，現在的貸款並不容易。目前，可以做澳洲房產貸款的，有一些外資銀行，還有就是澳大利亞本地的基金公司。具體細節，小編不在這裡多做講解。

貸款的流程，一般而言就是遞交貸款材料，預批，補充材料，估價，電調(也有基金公司要求視頻認證)，正式批准，出貸款合同，簽署貸款合同，交割。

必須重視的是貸款准備的時間，以現在銀行和基金公司的速度，客人至少提前4個月要開始准備貸款，並且和貸款經紀保持密切聯系。如果是從外資銀行貸款，基本上都有要求客人存一部分款在他們銀行達到6-12個月的時間(每個銀行規定不一樣)，那么這個動作要在做的更早。

貸款能否獲批，和客人的貸款資質有非常大的關係，並且電話調查一定要通過，有個別嚴格的銀行，如果電話打不通，直接會拒掉這個case。每位客人應當在申請貸款之前，和貸款經紀充分溝通自己的情況，積極配合，遞交大銀行的客人，最好可以同時申請一個基金產品作為備選，防止從大銀行貸款失敗。

尾款的准備和貸款額度有關。目前，一般的房產貸款額度不超過7成，保險起見，客人要按照6成貸款來准備尾款。室內面積在45-50平方的，一般貸款不超過6成，保險起見，客人要按照5成貸款來准備尾款。室內面積在40-45平方之間的，貸款產品比較局限，如果可以貸款，一般貸款成數也就是在5成左右。貸款最終獲批的成數，和客人的收入實力(也就是還款能力)，物業面積和估價都有關係。同一個項目，同一個戶型，相同價格的房子，不同估價師都估價很可能是不一樣的。

值得提醒的是，通過貸款成交的客人，銀行和基金公司一般會要求客人先將全額印花稅付到律師行，交割完之後按照實際發生額，退回多餘的。這個情況只發生在墨爾本，因為在2017年7月1日之前買墨爾本期房的客人，印花稅是有減免的，原有印花稅(和澳大利亞本地人一樣需要繳納的印花稅，不包含外國人額外印花稅)可能只有幾千塊澳幣，但是客人需要先付全額印花稅再退回，這部分全額印花稅大約為房價的5.5%，客人留意准備出來。這個規定並不一定完全沒有商量的餘地，買家可以通過自己的律師和貸方律師溝通和爭取。悉尼和布里斯班印花稅政策和墨爾本不一樣，沒有期房減免，因此不存在退回這個說法。墨爾本全款交割的客人，交割後一個月內把印花稅轉給律師行就可以了。

事項三 交割

精准的交割日期，會在交割日之前14天由買家律師通知買家。這也就是意味著，提前14天通知交房就是合法的，但是之前提到的了解項目進度必須要做，因為14天來不及做交割准備的。開發商律師一般會在整個項目的大產權向土地局申請注冊為單個小產權的時候，就郵件通知買家律師，這個程序由政府把控，一般在2周左右，因為如果各位買家收到您的律師說，開發商已經遞交了注冊申請，基本上交割日就在一個月後了。客人接收到律師郵件後，應當要高效率配合律師完成一些文件的簽署，身份認證，支付尾款等工作。這些郵件也都會抄送代理商，代理商的工作人員也要提醒客人及時回複律師。交割之後，律師一般會在一個月左右發出精准的交割清單，記錄了每一筆款項的明細，退回客人多出來的餘款。

交割之前，買家最好就提前授權好租賃管理公司，早些做准備工作可以縮短交房後的空置期。租賃管理公司也會幫客人去驗房。在律師要求提供的接收賬單地址時，可以直接寫租賃管理公司，避免賬單郵寄到中國已經過了支付日期。買別墅的客人，在土地已經交割，房子在蓋期間，有市政水費賬單需要支付，建築後期開通電和燃氣之後，還會有這兩個賬單，可以請代理商的澳洲公司代為接收，收到後發掃描件給客人。講到這裡，有客人問，為什么還沒出租就有電費和燃氣賬單?這類賬單，包括水費，有一部分叫servicecharge(服務費)，就是固定的開通和服務費用，而使用了水電燃氣而產生的費用叫usagecharge(使用費)。在水費賬單裡，每個月都有這兩筆費用，service charge由房東承擔，而usagecharge租客自己承擔，用多少付多少。電和燃氣都由AGL公司管，房子完工出租以後，房東名下的電和燃氣賬戶會自動關閉，變為租客名下。

事項四 延期

因為種種原因，現在許多客人無法准時交房，那么就需要延期。需要強調的是，延期指令必須由買家親自向其律師發出，其他人都沒有用，代理商只能夠跟開發商說明情況，為客人做爭取，但是延期指令必須通過買家律師發送給賣方律師。延期的後果，首先是很可能會有罰息，開發商有權豁免客戶的罰息，但是會根據不同的情況做決定。客人無法准時交房，開發商就要一直還銀行利息，因此延期一般情況下都會有罰息產生。其次是買房時給的優惠，有可能被取消，因為延期是買家的一種違約行為，開發商有權取消優惠。和罰息一樣，開發商可以保留也可以取消，視不同情況而定。

延期是否一定會被批准?答案是不。每個開發商的強勢程度不同，項目的緊俏程度也不同。一般土地開發商是不給延期的，公寓的開發商好說話一些，但是也分開發商。如果延期被拒絕，買家可以指令律師再次申請，但是得拿出更多的籌碼和誠意。客人的貸款情況，尾款是否已經在律師行，都是賣方是否同意延期的重要考慮因素。緊急情況下，客人可以嘗試，提前向開發商支付10%去擔保延期，這個屬於延期裡的大招，如果賣方律師同意了，那么買家就必須成交，否則會丟失首付的10%以及後一筆10%。所以開發商看到客人能夠做出如此承諾，會讓步，但如果連這招都沒用，那基本就是完全沒可能了。

延期被拒絕被發違約通知書怎么辦?悉尼和墨爾本所在的州，違約通知書發出後，買家必須在14天內成交，否則會被終止合同，首付10%會被沒收。違約通知書的生效時間可以被適當延長，但是需要獲得賣方律師的同意，一般到這一步了，是幾乎沒有可能再溝通了。布里斯班所在的昆士蘭州，違約通知書即刻生效，沒有14天緩沖期。合同被終止，賣方仍然有權利向買家追討罰息以及賣方重新出售而發生的成本，雖然一般開發商不會這么做，但不排除這個發生的可能性。

事項五 租賃管理

談到這塊，首先要講一個窗簾的事情。澳大利亞的交房標准是精裝修，可移動的家具是沒有的，但是固定無法移動的東西都是有的。窗簾，是惟一一個不包含在澳大利亞的交房標准中，但租客會要求有的東西。所以在房子出租之前，房東要委托租賃管理公司裝好窗簾。還要講的是房屋的保險，包括房東保險和建築保險。公寓的物業費裡包含了建築物的保險部分，許多房東只買房東保險。獨棟別墅，建築保險小編也是推薦要買的。房東保險主要是保房東和租客之間，例如租金拖欠，房屋被租客毀壞等。建築保險是保房屋建築的，舉個具體例子，別墅因為下了冰雹，屋頂被砸壞，業主需要自己花錢修屋頂，這種建築商是不會賠的，如果有建築保險，就可以保啦。澳洲的保險並不貴，房東保險一年兩百多澳元，建築保險一年七百多澳元左右(視不同產品，房屋價值不同而定)，小編的建議是各位房東地主們，都要買保險的，而且一般貸款方也是強制要有保險的。

租賃管理公司每個月會給業主發對賬單，詳細寫明收入多少，支付了什么費用多少，餘額多少，什么時候打進了業主的賬戶。每年也會有一個年度彙總報告在澳洲的財政年結束(7月1日)之後發出。業主們要妥善保存這些對賬單。

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