澳洲房市:有九個月時間為升息做好準備

澳洲房主們有九個月的時間為更高的利率和更嚴格的貸款限制作好准備，澳洲房地產市場即將出現與加拿大類似的做法，澳新銀行的經濟學家DavidWilson和Jo Masters如是說。

據澳洲Domain房地產網消息，往往把溫哥華和多倫多比作悉尼和墨爾本，全球金融危機後的低利率引發房價暴漲。隨著兩國財政緊縮的加劇，加拿大的經驗應該得到澳洲的密切關注。

簡而言之，加拿大房產市場正同時面臨著升高利率和更嚴格的貸款規定，導致房價的攀升緩和下來。

與此同時，澳洲房價已在下滑，投資者在貸款收緊後撤出。而且，有可能出現兩次加息。

David Wilson和JoMasters說:“加拿大在經濟和政策周期上領先於澳洲，因此關注其經濟的發展對監管澳洲經濟將會有幫助。”他們注意到，去年加拿大房價漲幅已經減半。

Masters稱，加拿大在貨幣緊縮方面領先澳洲九個月，最近加拿大加息兩次，所以預計澳洲儲備銀行將於2018年加息兩次。

“加拿大最近又發佈了對房地產行業的宏觀審慎措施，這可能會在2018年對貸款來源、購房承擔能力和房價上漲產生實質性的影響。加拿大最熱門的房地產市場--溫哥華和多倫多--很可能受到這些措施的打擊，”Masters說。

加拿大的利率低於澳洲，7月和9月的升息僅使官方現金利率達到1%，明顯低於澳洲目前的1.5%。

AMP資本集團的Shane Oliver也認同澳洲人應該關注加拿大的計劃，認為加息與房地產市場放緩更有可能在12個月後出現。

他說:“這是一個公平的比較，兩個國家都有強大的移民數量以及相當強勁的房地產市場，購房負擔能力在惡化。”

Oliver表示，澳洲的加息可能會使墨爾本和悉尼的房產市場出現一定的降溫，但會令阿德雷德和珀斯等其它一些州府城市感到痛苦。

他說:“澳洲很複雜。珀斯或阿德雷德的房地產不可能談得上繁榮。”

Oliver認為，澳洲房地產市場畸形的繁榮已經開始向悉尼南部移動，但墨爾本依然保持強勁，因為人口增加迅速。

“如果我們走加拿大的路線，我們將面臨更大的下滑風險，”他說，“澳洲儲備銀行不希望房產市場崩盤，房產市場影響太大，不能失敗。”

他認為理想的情況是，房價上漲速度放緩，以允許工資上漲的速度能夠跟上，但也承認有人批評這個想法是為了設立安全界限。

但考慮到投資者已經開始逃離房地產市場，房價正在放緩，澳洲加息可能會比加拿大造成更大的痛苦。

澳新銀行的報告顯示，加息已經導致人們購買家居相關物品的下降。

前不久，萊坊(Knight Frank)全球住宅主管Lord AndrewHay先生公開表示，從國際市場來看，悉尼(的房價)看上去是便宜的，這點毫無疑問。我不認為澳洲房市有泡沫。

Hay先生告訴費爾法克斯媒體，全球的超級富豪對悉尼和墨爾本越來越感興趣，而身為英國公司的萊坊也因此要加強在澳洲的存在感。

“10年前，悉尼和墨爾本並沒有真的進入全球吸引力排行榜裡，但現在絕對在了，”他說道，“在高淨值人士最想居住和投資的城市排名裡，悉尼排在第11位，墨爾本排在第20位。未來五年，澳洲的排名還會繼續上升。”

澳洲能夠吸引國際富豪，部分原因在於大城市的房價和世界其他大城市相比算是便宜的。

《財富報告》顯示，100萬美元(130萬澳元)能在摩納哥買17平方米，在紐約買26平方米，但在悉尼可以買59平方米，在墨爾本可以買110平方米。

“從本地來看，悉尼房價現在可能很貴了，但和其他全球城市相比，這裡的房價屬於中等水平，”Hay先生說道，“從全球來看，悉尼的房價依然可以負擔。”

另外的主要吸引因素在於澳洲的穩定與安全。

Hay先生表示，世界超級富豪對財富和福祉持越來越保守的態度了，因此在尋找安全的地方。

“過去10年，他們的重點在於創造財富，但未來幾年的重點是保持財富，”他說道。

高淨值人士和超高淨值人士現在很看重有一流的教育機構、成熟的金融市場、透明的監管系統、廉潔的政府和良好的生態環境這樣的穩定地區。

“你把這些條件放在一起，就會發現現在的全世界能夠全部滿足條件的地方並不多，”Hay先生說道。

“但澳洲就是其中之一。這裡不僅僅是安全港，還是很適合居住的地方。”

一個真正成功的市場需要海外和本地投資。60%的國內需求和40%的海外需求是完美的。

Hay先生認為，澳洲市場基本上算是健康的。

海外需求可以促進增長，但真正托起市場的是國內需求。現在，澳洲大城市的需求比例就是這樣的。

這是一個可持續的、令人興奮的市場。

整個澳洲大城市的強勁增長勢頭已讓房屋所有者的財富大幅增值。無疑房地產市場將繼續為大多數的置業者和投資者帶來可觀的利潤。

據Domain網站報道，每年約有4000名高淨值人士來悉尼投資買物業，去墨爾本的約在3000人，珀斯的則為1000人。

同時，來澳的超級富豪(Ultra HNWIs)人數也增長強勁，這一概念指的是個人淨資產在3000萬美元以上的富裕人士。

去年來澳的此類人士的人數增長率是11%，預計在接下來的10年裡，來悉尼和墨爾本的這類人士的增長率會達到70%。

據悉，水景豪宅或者可以俯瞰城市風景的豪宅非常受海外買家的歡迎，尤其是在亞洲、紐約或倫敦住過的買家，更喜歡這一類的豪宅。

另外，和亞洲比較近也是澳洲在這方面的優勢之一。

亞洲的投資者很關注生活質量，這一點上澳洲對他們而言很有吸引力。

同時，對於所有往來於中澳兩國的投資者們來說，要想在目前這樣一個充滿變數和不確定因素的年度擇時獲取良好的投資回報，一個相對穩定的投資環境會帶來事半功倍的效果。

根據國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)估算，2015-2016財年澳洲經濟排名全球第13位。

其中新州地區的經濟規模和就業情況都位居榜首，悉尼和墨爾本的經濟體量更是驚人。

據報道，上一財年，新州生產總值達到4,000億美元，可排名全球經濟體第27位，亞洲第7位。

如果新州是一個獨立的國家，在國際經濟排行榜中會介於伊朗(4120億美元)和泰國(3900萬美元)之間。

但新州只有380萬就業人口，而泰國有3800萬。因此新州的成功很大程度上取決於澳洲員工的高生產率。

另外，作為澳洲最大城市，悉尼上一財年經濟產值突破3,000億澳元，悉尼經濟上一財年增速4.5%，是15年來自發展最迅速的一年。

悉尼已然成為亞洲經濟重鎮，可與馬來西亞及中國香港經濟體量相提並論。

如果悉尼同城邦國家新加坡或者經濟特區中國香港一樣進入全球經濟體排名，可進入世界經濟前四十強之列，並且躋身亞洲10強榜單。

此外，墨爾本經濟產值2,280億美元，與擁有1.56億人口的孟加拉國一致。

整體看來，良好穩定的經濟基礎、日益完善的發展規劃和蒸蒸日上的就業情況，加之國家和政府方面完善的法律體制相輔相成，均為澳洲，特別是新州特別是悉尼、墨爾本地區提供了更加優越的投資環境。

很明顯，2017年是澳大利亞最熱門的房地產地區出現轉折的一年。此前五年裡，悉尼的房價中位數超過53萬澳元，墨爾本的房價中位數也超過了35.2萬澳元!

但是墨爾本房市增勢已放緩，而悉尼房價也略有下跌。預計2018年房市會有以下五大趨勢：

金融市場預計儲備銀行會在2018年末把基准現金利率從曆史最低的1.5%調高。ME Bank的貸款主任Patrick Nolan認為這會對家庭還貸會產生影響!

較高的澳洲央行利率意味著還款量也將增加，通常40萬澳元的貸款每增加25個基點就增加50澳元!但即使央行不加息，借貸者也要准備好支付更高的貸款利率!

盡管央行在2011-2013年以及2015-2016年分別推出了一系列降息措施，但各大銀行沒用選擇執行，而且盡管15個月以來基准利率沒有變動，但抵押貸款利率一直在穩步攀升。

審慎管理局收緊了借貸政策，迫使銀行不與央行同步自行漲息。目前銀行的標准浮動利率和央行的官方利率的差距是1994年以來最大的!

所以不管央行在2018年會不會升息，有一件事很明確：貸款利率在不遠的將來至少不會跌!

房價經過幾年的兩位數漲幅後，悉尼房地產價格開始下滑，而墨爾本的增長在接近年底時明顯放緩，專家預計，這種趨勢在2018年將持續!

高級經濟學家Daniel Gradwell和JoanneMasters在一份報告中表示：“APRA收緊了投資者借款和只提供利息貸款，導致這些借款人的利率上升，降低了對住房的需求。疲軟的拍賣結果表明，隨著我們進入2018年，拍賣的速度將進一步放緩。我們預測澳大利亞聯儲明年將提高利率，這也將有助於降低物價的增長。但如果澳洲聯儲不收緊，價格可能會比我們預計的要低。”

Nolan表示：“隨著投資者的減少，2018年的首次購房者將找到更多機會。首次購房者將繼續從有競爭力的利率，新的優惠政策，充足的公寓存貨中受益!”

但是統計局的數據盡管顯示新州和維州的首次置業者在充分利用印花稅優惠，他們在存夠首期方面還需有人提供資金支持。

房產轉讓印花稅稅率讓澳洲人感到難以接受!由於悉尼和墨爾本的一所中等價位房子的印花稅約為5萬澳元，越來越多的房主們選擇呆在原地，重新裝修!

Nolan表示：“2017年，我們看到了裝修貸款申請的大幅增長，這種趨勢在2018年可能會持續很久，因為很多家庭選擇裝修而不再是換房!很多房主避免了昂貴的買房換房成本，比如印花稅。”

隨著每年度房價上漲，這個問題嚴重惡化。具體來說：20年前悉尼的一處房產的印花稅是10,916澳元，但現在是50,302澳元，這一漲幅足以影響房主的換房行為!

最近西太銀行的研究顯示：這一思維方式的轉變，在未來5年裡，考慮翻新房屋的房主數量與2015年相比上升了14%，而經濟學家們預計，到本世紀20年代初，翻新市場將出現強勁增長!

盡管最近一段時間房價整體出現下滑，但是根據澳新銀行(ANZ)和房地產協會(PropertyCouncil)的對房價信心指數的最新調查結果顯示，澳大利亞信心指數依然高達137.7，僅低於2017年最後一季度曆史最高點的139.5。這意味著，大部分業內人士對於房市仍然充滿信心。

澳新銀行澳大利亞首席經濟學家大衛•普朗克(David Plank)表示：“澳新銀行(ANZ-PropertyCouncil)3月份的季度調查顯示，房地產行業的情緒依然高漲。其中，西澳大利亞以採礦業為主和非採礦業為主的地區對與房價的信心已經上升到了與澳洲東海岸各州近似的水平。這證明這些跌去正在逐漸走出礦業衰弱期。”

下圖顯示了澳大利亞各州房地產行業專家的信心水平，顯示出整個國家大部分地區的信心出現上漲。

大多數專家在幫助解釋為什么信心指數保持強勁時表示，他們預計未來12個月的官方利率將保持不變，這與去年年中的情況截然不同。

澳新銀行方面稱：“大多數(70%)的受訪者認為未來12個月的澳洲現金利率將維持在曆史低點1.5%不變，持續低迷的工資增長和通脹率，仍低於澳儲行的目標。”

鑒於此，多數專家認為，今年澳洲房地產價格將繼續上漲，這也許並不令人驚訝。

澳新銀行(ANZ)經濟學家David Plank 和JackChambers近日也表示基於他們建立的模型來考量，澳大利亞房價還將在2018年繼續上漲。

從建模來看，2018年第二季度房價漲幅將低至1%左右，全年增長率約在2%左右。然而，這種放緩也同樣不太可能持續下去，因為該模型預測2019年的年增長率將回升到4%左右。

目前，房價增長預測已經成為一個熱門話題，最近的數據顯示澳大利亞主要住房市場房價將會出現明顯放緩。Plank 和

Chambers說：“從長期來看，無論經濟周期如何變化，人口增長都將支撐澳大利亞的房價。”

澳大利亞統計局(ABS)的數據顯示，最近三年，澳大利亞人口增長飛速，主要是受到海外移民的驅動。

總的來說，2018年房價或將保持穩定。這對於澳大利亞市場上首次置業者而言無疑是一個福音。

隨著市場增速放緩，悉尼和墨爾本等地的首次置業者或將從中受益。本地和海外投資者的減少，參與房產拍賣的競爭就會隨之降低。再加上州政府出台的“首次置業者購房補貼和印花稅減免新政”，首次置業者的購房能力得到明顯改善。

由於澳洲監管機構對海外投資者的打壓(包括：附加印花稅、限制貸款等)，因此在過去8個月裡，海外買家對於澳洲房地產的需求量不斷下滑。

澳新銀行(ANZ)和房地產協會(PropertyCouncil)最新的研究報告顯示，從2018年初到3月底，三個月的時間內，海外買家將佔新州住房總銷售的18.1%，低於去年同期的23.6%。

墨爾本市場上，預計今年第一季度海外買家將佔整體住房市場的21%，低於去年同期的25.2%。

布里斯班，今年該比例將會從去年的20.4%下滑到13.8%。

南澳11.6%的新屋是海外買家購得，低於去年第一季度的15.6%;西澳的比例則從去年第一季度的11.4%降至今年第一季度的9.1%。

中國買家不斷減少會對房市造成影響嗎?

尤其是中國海外投資者受到雙重影響，數量不斷減少，瑞士信貸(CreditSuisse)此前公佈的數據顯示，去年1月到6月中國買家在新州海外房產投資中佔比高達87%。

然而，由於受到中國限制資金出境的影響，再加上澳洲國內的政策，部分需求就被擠出市場了。澳新銀行資深經濟學家格拉德威爾(DanielGradwell)表示，出售給海外買家的房地產所佔比例似乎已經出現下滑，特別是在過去幾個月內。

瑞銀集團全球房地產研究主管Kim Wright表示，中國投資者正在離開澳大利亞房地產市場，並尋求其他國家的房產。

Wright說：“在過去的兩年裡，我們看到亞洲人對澳大利亞房地產，特別是對悉尼、墨爾本和布里斯班房地產的需求非常強勁。但在過去六個月，(需求)已經開始放緩。”

但考慮到海外購買量的下降是從很高的基礎降下來的，因此目前不會導致市場直接發生巨大變化。此外，除了中國的海外投資者，事實上還有許多來自其他國家的買家。

在銀行收緊投資房貸款、政府限制海外投資的今天，澳洲首次置業者突然迎來了春天。許多開發商也將目光轉移到了本地自住房市場。

2017年3月，維州出台了針對首次置業者的房產新政，大量印花稅減免和首次置業補貼的增加，旨在促進更多首次置業者進入市場;2017 年 6

月新州出台類似的政策，大幅度鼓勵首次置業者入市。

所謂的首次置業者，從廣泛的意義上來說，包括三類人：從未買過房，並且預算有限的剛需;從未買過房，但經濟實力雄厚的買房人;以及並不太年輕，但始終並未入市的人群。

對於那些即將步入房產市場的首次置業者而言，了解澳大利亞房產市場的整體情況至關重要。

以下圖表和文字說明都是應該為我們所知曉的基本面：

在澳大利亞，存夠20%的首付款所需的平均年數是多少呢?以15%的儲蓄率計，答案是8.5年。單考慮悉尼的話，這一數字為11年。

如下圖所示，按揭貸款可負擔性圍繞長期平均水平上下浮動。

就首付款可負擔性、按揭貸款可負擔性和租房可負擔性性而言，很明顯到目前為止，租房依然是最劃算的選擇。

圖中橙色線條所代表的是存夠20%首付款所需平均年數(按15%的儲蓄率計)，由此可見大批首次置業者被擋在了遙不可及的房市外面並不無依據。

目前，銀行仍在瘋狂地審批住房貸款。

目前，澳大利亞房市的主導者還是投資者和置換者。首次置業者在整個房產市場中佔比非常小。

目前，澳大利亞有些買房人抱有這樣的想法，即等個1-2年後將房子賣掉，償還債務的同時還能獲得大筆利得。但是根據澳新銀行的預測，這部分人要失望了。

房市15%的高速增長期已經結束。2018年悉尼和墨爾本兩地的房價增速或分別為2%和3%。

2017年，澳大利亞的拍賣清空率已從80%下滑至60%左右，表明市場預期已經發生改變。

房價下行或平穩增長給了首次置業者一絲喘息的時間，但在一些人看來，政府的鼓勵和扶持或許來得太晚了。房價已經這么高，就算免去我的印花稅，可我好像還是買不起啊!

其實房地產的價格，在任意時刻，對於生活在當時的人們來說，恐怕都是昂貴的。

30 年前如此，今天是如此，未來恐怕也不會改變。

房產投資是個人行為。其實首次置業也是如此。很多人都喜歡談論大勢，討論宏觀經濟和房市數據，但對於首次置業，或者要購買自住房的朋友來說，這些和你的關係真的不大。

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