英國房地產市場的前景取決於“脫歐”進程中的具體因素

隨著國內一二線城市調控火力密集，大量資本正在通往更為悠遠的投資出口通道上蠢蠢欲動。在本月11日居外網全球經紀人峰會上，騰訊房產總經理餘凱先生透露，盡管有年初資金出境限制舉措出台，騰訊房產與居外網今年合辦的騰訊房產海外頻道3月份的訪問率卻上漲了一倍。

分析人士認為，英國房地產市場的前景取決於“脫歐”進程中的具體因素。焦點問題在於，倫敦金融行業是否會大規模遷出倫敦，從而給商業地產帶來嚴重負面影響。不過，考慮到時區、語言、人才、法律等優勢，業界認為倫敦還將繼續保持全球重要的離岸金融中心地位，“脫歐”具體會對倫敦金融中心產生多大影響還需進一步觀察。

透析原因：

1. 英國公投決定退歐後英鎊急挫，反而導致英國優質資產吸引力增加。

2.脫歐公投後流入倫敦房產的投資總額同比下降55%，但來自中國的投資額僅下滑22%。據英國《金融時報》報道，倫敦金融城的房產受到了來自中國內地和香港大量買家的青睞，因而減緩了房地產整體下滑的趨勢，並且多數人傾向於長期持有。

3.英國經濟穩定、法律體系透明完善，與歐洲大陸的相隔又使其避免了一些地緣沖突事件，而脫歐公投雖然引起了政界動蕩，但對經濟並沒有明顯影響。另外，英國房地產市場本身具有的較強流動性以及優良的房屋品質等利好因素並不會因脫歐而改變，而英國抵押貸款利率有望在近一年內維持低位，因此這是投資英國房地產較好的窗口期。

黑天鵝頻飛，英國與歐盟的“世紀大離婚”似乎並未影響英國第二大城市曼徹斯特(Manchester也稱曼城)的魅力。

這個擁有“足球聖地”“精英教育”“工業革命發源地”“金融中心”等標簽的國際化都市，正因近期房價明顯上升成為國內投資新寵。

據英國電訊報報道，中國對曼城投資正在井噴。中國最大的國際房地產門戶網站居外網數據顯示：2016年11月，有意向投資曼徹斯特物業的中國買家數量比去年同期增加了53.8%。今年2月，居外網更顯示中國買家對整個英國房源訪問量比去同期上漲38%。

曼徹斯特機場集團估計，隨著中國對英國北部振興計劃的投資持續增長，“曼城——北京”直飛航線的開通對曼城經濟發展預計將產生雙倍價值。未來10年內，中國遊客對當地經濟貢獻值將從2.5億英鎊上升至5億英鎊。且這一數字只包括單純旅遊支出增長，不包括外來投資、就業或基礎設施等其他更為可觀性增長。

英國尚選地產集團中東及亞太區執行總監AdamPrice表示，曼城現在是英國倫敦之外吸收外資最多的城市。從2015年10月，國家主席習近平的曼徹斯特之行起頭，該地房地產業便開始提振。同年12月，中富集團買下了彼時中英領導人曾造訪的英國酒吧，隨後將酒吧中文名字定為“首相酒吧”,並打算在中國開分店。

曼徹斯特是整個西歐最引人注目的投資城市之一，其投資收益率高居英國之首。2015年，中國國家主席習近平在曼徹斯特進行國事訪問期間，公布了一項價值幾十億的投資計劃——包括開通曼徹斯特直飛中國的航班。

當前國內重大的投資包括北京建工集團投資曼徹斯特機場城和酒店，華淩工貿集團投資收購了一個多功能綜合開發項目。此外，重慶金字塔房地產開發有限公司宣布與Manchester& Cheshire Construction建立合作夥伴關系。

旨在促進兩地商業關系的“曼徹斯特-中國論壇”執行總監裏斯•沃利(RhysWhalley)表示，2016年，中國投資者對曼城房地產開發項目的投資高達約21億英磅。他“對2017年前景持謹慎樂觀態度”，同時他表示，英鎊貶值意味著“很多投資者將英國視為絕佳的選擇”。

北京建工集團在今年簽約了一份價值7億英磅的協議，將承擔部分索爾福德MiddlewoodLocks建設項目，並將提供2215套租用房屋。價值10億英鎊的空港城市建設項目已於今年啟動，北京建工集團持有20%的股份。

Whalley表示：“中英兩國聯系日益密切，房地產業一直是最大的受惠者”。房地產業的繁榮部分歸因於曼徹斯特的長遠規劃：2035年，曼城將新增227000套住房和20萬個工作崗位。

為滿足中國投資者強烈投資需求，在2016年夏天曼聯和曼城在北京鳥巢對決上演前，仲量聯行協同曼徹斯特發展署舉行賽前商務招待會。眾多國內房地產開發商主席將被邀請到現場，展開“足球”與“地產”的碰撞，共同探討曼城投資商機，幫助中國開發商在最好的時機、最優的條件切入曼徹斯特的房地產市場。

而足球是曼徹斯特文化的重要部分，每年足球為該市帶來的收入約為28億人民幣。大曼徹斯特區的球會數目達到全世界最高的人均數字。預計未來5年，足球帶來的收入將超過57億人民幣的曼徹斯特吸引著全世界各個角落的球迷，其中來自亞洲的球迷有5億。

曼徹斯特位於英格蘭西北部，有著超過500萬總人口與10萬在校大學生。當前曼徹斯特是除倫敦以外，英國最大、增長最快的城市經濟體，總附加值(GVA)超過560億英鎊，30英裏半徑的曼徹斯特，貢獻出英國整個西北部52%。

該市交通十分發達，是英國交通物流樞紐中心。根據曼徹斯特商會報告，在未來兩年，對大曼徹斯特地區基礎設施的建設投資將增長632%。到2017年該市將有10億英鎊投資到城市的交通基礎設施，包括Metrolink線路的大幅擴建、車站的改造和整修。這將會創造出更好的經商環境與生活環境。

作為老牌金融中心，該市國王大街上有合作銀行總部和150多家保險公司總部或分部，超過60家銀行在曼徹斯特設立辦事處，其中40餘家是海外銀行。此外，創意產業和總部經濟也成為近年來曼徹斯特經濟發展兩大新引擎——曼徹斯特的媒體城(MediaCityUK)是英國西北地區的創意產業集聚地，BBC、英國獨立電視台ITV等均已入駐;英國富時指數前100的公司中有超過80家都選擇在曼城設立總部，而英國西北部500強公司中則有40%的總部進駐。

當前，投資曼徹斯特物業的海外投資者和公司數量僅次於投資倫敦物業的投資者和公司數量。一家當地的研究機構發現，曼城郵編號M

區域有2253座物業屬於外國機構。

英國倫敦一直是國內投資者首選目的地，曆經了一個長達20年的增長曲線。隨著高昂的價格和較高印花稅率增加了投資成本，倫敦增長周期正慢慢關上大門。The focus has nowchanged——當前英國經濟發展重心正從倫敦轉向曼城。2015年，彙豐銀行將曼徹斯特列為英國房地產投資回報率最高城市，平均年收益率為8%。自2010年以來，曼徹斯特年均收益率上升6.02%，是英國最高升幅。相比倫敦之下，收益率同期僅增長4.71%。

曼徹斯特強勁的經濟增長勢頭，得益於英國北方經濟引擎計劃：通過數十億英鎊投資，在創造提供稅收優惠條件的開發區來鼓勵投資。曼徹斯特被定為該計劃的核心城市。過去十年曼城人口增加迅猛，房屋建設數量供不應求。

而越來越多的英國本土企業和員工將搬離倫敦，其中包括英國國家廣播公司(BBC)，它將其中5個部門遷搬至曼徹斯特福德碼(SalfordQuays)，建立了新的總部基地“媒體城市”(MediaCity)，未來將有更多知名企業轉戰到曼徹斯特。預計至2050年，新區為民眾提供就業機會將總計達到約85萬個。

於此形勢下，曼城未來10年至少需要300萬英尺辦公場所和10萬套新住宅來填補需求，在建房地產項目遠低於所需水平。

曼徹斯特成為當前英國房價漲幅最快城市，其房價漲幅高達8.8%。據某知名地產分析公司數據，曼徹斯特今年二月份平均房價為15.18萬英鎊，其平均房價仍在英格蘭和威爾士平均水平之下，可稱為“價值窪地”。而曼徹斯特每年記錄有1030萬人次的暫住訪問，酒店式公寓入住率及增長率都勝過倫敦。

仲量聯行的數據顯示， 2016年曼徹斯特住宅均價的同比漲幅在5.5%左右，2016-2020年的總漲幅則將達到約26.4%;在租金方面，2016年的同比漲幅將在5%左右，2016-2020年的租金總漲幅將達到約26.3%。

居外網歐洲、中東、非洲主管Bernie Morris表示：“脫歐公投大大提升了中國買家對英國樓市的興趣。主因是英鎊對美元和人民幣持續貶值。”

“隨著政策趨穩，英國又變回到傳統安全港灣的形象。此外，英國資產價格也有所下降。”

曼徹斯特也是英國第一大租用房建造市場，其背景是該市人口增長比倫敦以外的任何地方都要快，當前曼徹斯特出租房供需失調，比例約為4：1。

眾所周知，曼徹斯特教育資源極其豐富，整座城區學生總數多達40萬。而該市每年幾乎58%的畢業生將長期留在這裏，每年約有20000名畢業生尋找住處。到2025年，將有285萬人生活於此。龐大的學生群體無疑將催生巨大的地產投資價值。除商業地產外，曼徹斯特正在大規模開發私有出租住房，穩定收益和極佳的增值潛力，吸引著中國個人投資者的目光。

由此，一些國外投資機構正擇機進入中國，試圖為國內個人買家提供投資曼徹斯特的投資機會，欲從中分羹一杯。

目前，總部位於曼徹斯特的英國領先房產開發企業尚選地產集團(Select PropertyGroup)在全球在倫敦、迪拜、新加坡、上海、北京均開設辦公地點。

據中東及亞太區執行總監AdamPrice介紹，英國和中國的房地產有很多相似之處，購房出租成為近幾年興起一股潮流，英國的第一批業主的平均年齡在38歲。當下曼城的房租供不應求，尤其是市區高質量出租房更少，曼城房產未來將能提供5%~8%的增值，而倫敦房產增值大約在2.5%~3%之間。

相關數據顯示，目前英國住房自有率正處於30年以來最低點。在過去10年中，個人租房市場增長迅猛、規模空前：每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過2000萬。

去年年初，尚選地產在新加坡開設了亞洲首個辦公室，但很快就意識到他們的亞洲市場主要在中國大陸，於是公司在去年10月把辦公室移師上海，現總共已在中國銷售800套住宅。2017年4月，尚選集團又在北京開設了中國第二個辦公室。

該公司目前致力於打造以出租為目的的公寓樓項目及學生公寓項目。曼徹斯特是其主推出租公寓項目Affinity LivingRiverview的所在地。在幾乎沒有做任何市場營銷的情況下，中國客戶已占他們公司國際客戶約15%。

縱觀曼徹斯特，目前主宰城市天際線一台台起重機正在說明這裏的房地產市場形勢。據悉，曼徹斯特房地產開發建設的火熱達到了2008年以來最高水平，而租賃住宅房地產占其中較大比例。

據萊坊國際(KnightFrank)預計，曼徹斯特租房市場規模將在2020年達到4150億。考慮到英國租房革命需求，整個英國的私人租房市場規模將達到8.3兆元龐大規模。未來10年，部分嗅覺靈敏的中國高淨值人群或將於此大潮中優先實現良好的資產配置結構。

對此，最新切入中國市場的尚選地產主推出一種VitaStudent品牌學生公寓，該品牌關注特定目標用戶(國際學生)的需求，目標鎖定曼徹斯特和謝菲爾德等地的中國留學生。

仲量聯行表示，在中國這一投資業態並不多見，但在英國，這種學生公寓不僅可以滿足中國高淨值人群資產跨國的多元化配置需求，還可滿足子女教育支持。這已成為精明的中國個人投資者最為青睞的房地產投資品類之一。

當下的曼徹斯特，已經散發出一種英國特有的“早餐要飲香檳酒”的閑情逸致，一腳跨進了打扮時髦、到處聚會的“青春少年時”，因此曼徹斯特也被譽為“24-hourparty town”。而越來越多的投資者正在愛上這樣一座城市。

如何搭上英國地產這班順風車 ?

1. 有一個好的投資心態。

由於近期英國房產市場的供應量有限，而購房需求並未減少，導致在“退歐”之後，英國房價並未出現明顯下跌，但增速放緩跡象不容否認。

2. 放低預期。

在中短期內，由於有3%的印花稅、資本收益預期下降、“退歐”條款啟動等許多懸而未決的因素影響，英國房價或將輕微下跌。但若以3-5年為依據，各大機構對英國房產仍持謹慎樂觀態度。

3. 所以若要投資英國房產，最好是持續關注。尋找“雙低點”買入，即房價低點和彙率低點，享受到雙重實惠，使自己的投資收益最大化。

英國地產利好新政：

1. 上調個人免稅額

如果您是一名房東且有房租收益，房租則屬於您收入的一部分，即意味著這部分收益需要繳納個人所得稅。無論您是公司職員還是職業房東，每人每年都有個人免稅額(Personal

Allowance)，即免交個人所得稅的部分。從本周四(4月6日)開始，個人免稅額將從目前的￡11,000上調至￡11,500。

2. 大幅提高家庭住房遺產免征額

從2017年4月6日起，每個人的遺產稅免稅額將在32.5萬英鎊的基礎上額外增加10萬英鎊的“家庭住房遺產免征額”(Family HomeAllowance)。對於已婚夫婦，新增的免稅額度為20萬英鎊。

此後，“家庭住房遺產免征額”還將逐年提升。2017年4月到2018年4月，家庭住房遺產免征額為10萬英鎊;2018到2019財年，家庭住房遺產免征額提高至12.5萬英鎊;2019/2020財年提高至15萬英鎊。到2020年4月開始，家庭住房遺產免征額將達到17.5萬英鎊，也就意味著高達100萬英鎊的家庭自住房產，將免於征收遺產稅。

3. 全新免稅賬戶(ISA)免稅額

進入新財年後，每年的免稅儲蓄帳號(ISA)免稅儲蓄額度,將從目前的￡15,240上漲到￡20,000。同時，如今的ISA選擇也比以往更加豐富。其中，一種針對房產的免稅賬戶Property

ISA值得關注。該賬戶是將您的資金與其他投資者一起，投入一個英國房地產投資信托中(REIT)。該信托可用來購買全英各大城市的房產，比如曼徹斯特，利茲和伯明翰，今年晚些時候倫敦也將納入投資范圍。由於該賬戶是免稅的，因此無論是收益還是資本增值都是免稅的。該賬戶的投資額是100英鎊起，並沒有儲蓄上限。但是，收益的免稅部分適用於普通ISA的限制。

隨著大量外國現金湧入，隨之而來的是更嚴格的監管，2017年2月份，金V說投資視角文章提醒過大家，關於美國聯邦政府將針對高端房地產市場的洗錢調查期限延長180天，截止至今年的8月22日。

根據4月5日公布的一項提案，持有英國物業的外國公司將必須披露所有者的真實身份，或者在一年內出售名下的房產。為了有效打擊洗錢活動，英國政府還規定新購入房產的外國公司必須事先登記實際所有者的信息，否則交易將被禁止。

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