最受中國人青睞的購房目的地就是美國

“我上個月就有三個單子過戶，這個月又有兩個單子在排隊等著過戶。”雖然已是美國時間午夜12點，戴冕一邊接受網易房產采訪，一邊還在忙著回複國內買家的郵件。戴是溫州出生、北京長大的華人，2000年赴美，一直從事房地產行業。

身處一線，在業內摸爬滾打十幾年的戴冕練就了敏銳的嗅覺，從最近的成交來看，“現在美國市場正在迅速升溫”。

來自戴德梁行的數據也印證了他的判斷。數據顯示，2016年前5個月裏，中國投資者在海外房地產市場累計投資達170億美元，成為全球第二大跨境房地產投資來源，僅次於美國的190億美元;這其中62.3%投資流向了美國，投資總額達106億美元，這筆數字背後的“金主”大多是希望進一步拓寬投資渠道的房企與險企。

針對市場傳出的“資本管制”流言，國家外彙管理局專門做了澄清，稱外彙管理支持正常合理用彙的政策沒有變。目前，各類購付彙和收結彙都在正常進行。

然而，由於此前人民幣彙率波動較大，我國出現跨境資本的流出以及外彙儲備規模減少的情況。

和外彙局確實在去年秋天密集發文加強外彙市場交易監測，收緊了企業和個人購付彙外彙業務的監管，並對外彙違規流出加大打擊力度。

外管局規定，5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購彙後，將外彙彙給境外同一個人或機構;個人從7日內從同一外彙儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔;同一個人將其外彙儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況界定為個人分拆結售彙行為。從去年以及最近的數據來看，外彙監管的審慎對中國人海外購房的影響十分有限，越來越熱衷海外房產的中國投資者正在上演“激流勇進”。

不同於一般的買房行為，“海外置業”是一種客群固定、目的多樣的投資方式。雖然有人戲說，“理論上講，能在北上廣深買房的人都是海外置業的潛在客戶”，但不可否認，現階段海外置業還只是“有錢人的遊戲”。

中國人到底有多有錢?2015年胡潤研究院的調研數據顯示，截止2015 年5月，中國大陸地區約有121 萬名千萬富豪、7.8萬名億萬富豪，以20億人民幣為門檻的企業家人數也達到了1877 名，全部創曆史新高。

對於懷揣大量資金的投資者而言，遼闊的太平洋也阻擋不了他們擴張的步伐，此時的世界在資本面前儼然只是一個“村”。巨無霸式的經濟地位以及美元升值效應，使美國成為全球資本競相追逐之地。

與受政府嚴格控制的國內房產不同，美國房產的市場化程度相對較高。據全美地產經紀協會(NAR)數據顯示，從2015年3月至2016年4月，就有45%的美國房產被國外投資者買走，其中中國個人買家以270億美元位列第一，而在2013年以前，這一位置一直被加拿大長期占據。

為了抓住這些不遠萬裏而來的“財神爺”，許多美國經紀人都學起了漢語，像戴冕這樣具有華人背景的經紀人自然變得十分吃香。

雖然從投資人數和金額上看，中國人出海買房的步伐越來越大。但有一條限制國人出海投資的紅線卻在漸漸收緊——外彙管制。

為了防止大量資金流動造成中國金融市場的波動，外管局對個人結彙和境內個人購彙的年度總額做了上限規定，每人每年5萬美元。也就是說國內買家要想在美國買房，必須事先在當地保留充足的資金，否則就有可能因為外彙管制使買房計劃落空。

“這也是今年美國買房最大的變化——現金買家變少了，轉而投向貸款。之前一直就有5萬美金的限制，但是國內一些銀行可以幫你把錢轉出來，自從彙豐銀行出了事，這方面的管控就嚴了。”戴冕說。

即便知道有外彙管制這道門檻，也攔不住國人出海買房的熱情。戴德梁行大中華區海外投資部主管范桂娟對此的解釋是，首先，在國內經濟增速放緩的大背景下，國內的投資機會也相應減少，投資需求無法在國內市場得到充分滿足，投資者就會轉向海外市場尋找機會。

其次，作為中國最大的海外投資目的地，美國房地產市場的吸引力持續增強，強勢的美元和經濟基本面的穩步向好，吸引越來越多投資人關注美國。另外，國人出境學習深造、旅遊、消費的總量逐年攀高，也對中國企業持續加大在海外市場的投資有顯著的助推作用。

大膽進行全球化資產配置的不僅有個人，還有企業。據不完全統計，綠地、萬科、萬達、碧桂園、當代等一批國內開發商已經在海外布局。

當代置業海外業務執行副總經理董公哲此前接受網易房產采訪時表示，在選擇海外投資的國家上，主要會考慮五點要素，分別是人身財產安全、投資價值、生活質量、經濟發展預期和資源配置。以投資價值來說，美國房產年收益率最多可達到15%，這是國內房產不可能達到的。

一位不願透露姓名的海外項目代理商稱，中國房企在國外項目當地人很關注，基本都被中國人自己買走了。投資額在100萬美金左右的房產，平均1-3個月就能售出。但一些價格較高的項目即使“有錢任性”的中國人也覺得很難接受，更不用說當地人了。以萬科在紐約的項目為例，4萬美金的單價，高達數百萬美金的總價，銷售周期往往很長。尤其紐約現在有較多新房不斷推出的背景下，買家還是擁有一定話語權。

與保險公司等機構型投資者青睞成熟物業不同的是，房企在海外市場投資時會更關注開發類項目，而且也更願意選擇與本土開發商合作開發，如綠地與森林城集團、萬科與鐵獅門。

“過去的一年，我們都在擔心會發生什麼，現在看來我們的擔心是多餘的。(去年中國)對外彙管制的收緊對個人和家庭在購買海外房產上並沒有受到明顯影響。”在近日的一場海外房產經紀人峰會上，國際房產中文平台居外網CEO查理·皮特(CharlesPittar)這樣告訴記者。

根據美國全國地產經紀商協會(NAR)的統計，2015年中國人投資到海外房地產的資金總額達到286億美元，比2009年的41億美元增加了逾50倍。

在這300億美元中，企業和金融機構大手筆買下海外地標建築占了大頭。房地產顧問服務公司萊坊的統計顯示，僅中資保險公司就在2015年購買了超過40億美元的海外物業資產，同比2014年翻了一倍。最著名的一項大單即2015年2月安邦保險以19.5億美元買入了紐約地標性建築華爾道夫酒店安邦保險。

與此同時，越來越多赴海外買房的個人投資者也在為這一數字積極貢獻。根據居外網的預測，到2020年，中國人在海外買房的投資總額可能會達到2200億美元。

目前，最受中國人青睞的購房目的地就是美國。在美國最熱門的購房城市則分別是洛杉磯、紐約、舊金山、西雅圖和休斯頓。

正是由於中國購房者表現出的濃烈興趣，居外網今年專門在洛杉磯建立了辦公室以加大力度開拓北美市場。今年剛剛加入的居外網美國負責人馬修·穆爾(MatthewMoore)告訴《第一財經日報》記者，根據美國全國地產經紀商協會的統計，2016年1月美國房屋的平均價格為21.38萬美元一套，約合人民幣150萬左右。“這個價格水平對於大部分中國消費者來說都是消費得起的。”根據他從事房地產10多年的工作經驗，中國人購買最多的房產價格是在30萬～100萬美元之間。

除了比國內一線城市“平價”不少的房價外，經曆了2008年金融危機的美國房地產市場正在快速複蘇。總體來說，從2015年1月至今，美國房價已經增長了8.2%。這種穩健的複蘇讓不少中國投資者認為，購買美國房產是較好的投資方式。

對於中國人來說，出於資產配置、孩子的教育和生活方式選擇的考慮，都成為促使其境外購房的重要因素。馬修·穆爾告訴本報記者，中國購房者尤其喜歡在擁有好的學校資源的地區買房。如今，中國人已經占了美國國際學生的31%，而在2009年，中國留學生人數只有15%。

相較國內一、二線城市高昂的地價，三、四線城市巨量的庫存，海外市場對於大中型房企來說或許是一個新的增長點，野心勃勃的張玉良們也許都在心裏默默盤算著，“國際化是每一個大企業的最終歸宿”。

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