德國特色的租房政策

二戰結束後，大量難民和移民湧向原西德地區。這進一步加劇了德國居民住房的供需矛盾，使其時的德國面臨歐洲大陸上最嚴重的住房短缺。

為了解決戰後的住房危機，當時的聯邦德國政府採取了一系列措施，並經過多年的努力，最終使大多數居民“住有其所”。

如今，那些當年的應對措施仍在發揮作用，並影響著德國的房地產政策，以至於原新華社駐歐洲記者郇公弟曾公開評價：“應該給德國政府的房地產政策打99分。”

德國政府的房地產政策中，最核心的部分，是實踐了70多年的租房政策。

長期以來，良好的法律法規、政策條例規範了德國的房屋租賃市場，很好地保障了租客的權益。這個被世人稱為“福利社會”的國家，對房屋租賃的規範，已深深根植於其憲法精神中，值得國際社會深思與借鑒。

歐盟統計局發佈的統計資料顯示，2014年歐盟28國的所有人口中有近三成（29.9%）租房住，其餘七成多則居住在自己的住房內。在歐盟最大經濟體德國，這一比例接近一半。

歐盟統計局說，2014年在歐盟最大的經濟體德國，有47.5%的人口租房住，僅52.5%的人居住在自有住房內，成為租房比例最高的歐盟國家，其次是奧地利、丹麥、英國和法國。

租房人口比例最低的國家是羅馬尼亞，僅為3.9%，其次是斯洛伐克、立陶宛和匈牙利，均在10%左右。

租房，作為大部分國民的規模性行為，在德國有著悠久的歷史。

二戰甫一結束，德國能夠用於出租的房源中，有九成左右的房子為私房，真正由政府出租的住房僅占出租住房總數的1%至2%。因此，面對龐大的無家可歸的民眾，德國政府採取了一系列強制措施，保證其出租房源的供應。

其時，德國政府最重要的舉措是通過稅收和直接補貼的方法，大力鼓勵戰後倖存下來的建築企業和社會群體建設社會公租房。

法律規定，德國住房合作社建造的住房必須用於出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋數量占全國總數量的1/3左右，如此龐大數量的房屋只能用於出租，這無疑對出租房源的穩定起到了重要作用。

具體措施還包括，給興建社會公租房的建築公司以住房基金支援，對公租房的房屋面積和設計進行了具體規定，使每套房屋既能滿足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪階層支付得起租金。

直到20世紀50年代初，德國出租房屋的租金都是由政府按照成本計算並得出的，房東不得隨意漲價。這類社會公租房性質住房的快速發展，奠定了德國租賃房市場的基礎。直到20世紀50年代初，德國房屋短缺的問題基本得到解決。

值得一提的是，德國在建設租賃房時，政府對房屋面積、房型設計、建築品質等方面的要求越來越高，最終與用於出售的商品房幾乎沒有差別。

因此，在德國，無論是帶傢俱還是空房出租的房屋，建築和裝修品質都很過硬。即使是老房子，也維修得像新房一樣。在這樣的租房市場的影響下，德國人偏愛租房，全國選擇租房的人達60%，房屋自有率僅為40%，大大低於歐盟國家自有60%的平均水準。

在德國的大城市以及城市中心區域，租房者的比例更高，漢堡只有大約20%的人居住在自有產權的房屋中。

長期以來，由於德國實行嚴格保護租房者的法律法規，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產市場的投機行為。因此，有關專家認為，出租房市場中的房屋品質良好，租房者的社會階層較高是德國房屋租賃市場健康發展和引以為自豪的重要特徵。

關於住房支付能力，11.4%的歐盟人口面臨超負荷的住房支付成本，因為他們需要在住房上花費超過40%的可支配收入。

統計資料還顯示，歐盟近六成人口居住在獨棟房屋內（house），四成人口居住在公寓房內（flat）。

從歐盟成員國個體來看，英國人的獨棟房屋居住率最高，達84.7%，其次是克羅地亞（80.8%）、比利時（77.6%）和荷蘭（77.1%）。公寓房居住率最高的歐盟國家是西班牙，為66.5%，其次是拉脫維亞、立陶宛和希臘。

德國房地產租賃市場的快速發展，離不開健全的法律體系的支撐。長期以來，良好的法律法規、政策條例規範了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權益。

從住房租賃的認識上看，德國《民法典》把房屋租賃分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類，對以使用為目的、供普通居民租賃居住的“使用租賃”進行了嚴格的法律規定；從性質上看，德國《住宅建設法》為租賃住房定下了“公益”“福利”的基調，明確規定，要建造面積、佈局、租金適合廣大居民需要的住房。

德國政府通過《住房租賃法》和《租金水準法》保護承租人的利益，通過稅收優惠，鼓勵投資群體開發適用於出租的房屋，對較低收入的家庭發放租房補貼，使其能夠享受到一定的住房標準。

《住房租賃法》規定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋，除了在幾種特殊情況下，比如，承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。

在德國，關於房屋租金的調整也有嚴格規定。《租金水準法》規定，3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%。對於新簽訂的合同，允許租借雙方進行議價，但是租金要參照已有同等品質和位置房屋的租金水準來確定，不能超過同等房屋租金的20%，超過同等租金水準50%而簽訂合同甚至被視為違法。

由於實行對舊合同租金價格的控制，德國的房屋租金的整體水準一直沒有出現大的波動，也使得通過房屋買賣進行投機的行為無利可圖，從而抑制了房地產市場的過度投機行為。

對於低收入群體，政府主要採用財政補貼的方式。根據規定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者，有權享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有住房支付能力。

如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。此外，政府還根據家庭成員的多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。

另外，通常人們尋找租房時要借助仲介商，但在德國則不必擔心“挨宰”，因為有《住房仲介法》。這項法律規定，如果仲介商任意提高傭金，一經發現，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。

因此，德國的房屋租賃市場因為嚴格的法規而乾淨透明，租客可由此獲得巨大的安全感——在德國，租住同一間房子達數十年之久的住客數量相當可觀。

為了保障德國公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護承租人利益的同時，還為房屋供給方制定了相應政策，鼓勵和培育德國租賃房市場的健康運作。

通常，德國政府對投資商建設用於出租的房屋進行免稅或者直接補貼。為了滿足日益增加的承租人對租房的需要，在德國建設用於出租的房屋比建設用於出售的房屋會得到更多稅收優惠。這在客觀上也鼓勵了房地產投資商樂於開發更多用於租賃的住房。

在德國，對用於出租的住房，政府的稅收政策規定折舊率要高於普通商品住房。例如，規定出租房屋的建築成本在50年內折舊完畢。在這種稅收體制下，出租房的投資者和承租者，比商品房的投資者和購房者擁有更大程度的稅收優惠。因此，這對於刺激德國租賃房市場的投資意義重大。

在土地供應方面，德國各級政府把為居民提供能夠負擔得起的住房作為制定政策的出發點，提供合理價格的土地，運用稅收優惠和發放住房補貼等措施提供財政支持，以使國民都能享受政府提供的“紅利”，進而達到一定的住房標準。這對刺激租賃房市場的投資起到非常重要的作用。

另外，德國平穩的租金和房價也得益於保護和發展房屋租賃市場的有關政策和法規。這些政策的有效執行，使得德國租賃房市場真正成為廣大居民在購買住房之外的一種住房選擇。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國政府除了通過各項法規嚴格控制房租外，還重視細化租房合同及相關程式，以最大限度避免風險和分歧，從而保護房客和房東的雙方權益。

在德國，租房合同分為有限期和無限期兩種格式，其中，無限期合同保證了房客能夠長久租住一處房產而不被中途“攆走”。根據德國法律，房東若想終止租房合同通常要提前3個月通知對方，租期5年以上的必須提前6個月通知，租期8年的需提前9個月通知，租期10年以上的要提前1年通知對方。

為了保護房東的利益，德國法律規定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級證明（即此前支付租金的記錄）、詳細的工作情況和財務狀況證明。租房合同通常還規定房客須按入住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做的改變必須全部恢復，以最大限度地保護房東的合法權益。

對於市場上房屋出租資訊的真實性，德國政府部門和相關行業協會要求極為嚴格。一經發現或查出房屋仲介機構提供了虛假資訊或有其他違規行為，必將嚴懲不貸，以維護法律尊嚴並保障各方利益。

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來源：華發網中文版