賣地收入缺口千億 財赤機會大

■西九龍高鐵上蓋商業地皮（紅色箭嘴）預計本周內開標，地皮造價被睇淡。 資料圖片

暴力衝突打擊樓市 多幅地皮流標低價成交

西九龍高鐵上蓋商業地皮將於本周內開標，因應近月本地社會動盪，地皮造價被市場睇低一線，市場估值最低甚至只得每方呎1萬元，市場估值介乎316.46億元至791億元，甚至有測量師擔心會流標。政府預計本財年全年財政收入6,261億元，其中地價收入佔1,430億元，惟目前僅收443億元，換言之賣地收入缺口千億元，今次高鐵上蓋地皮低價成交或流標的話，則勢必加重財年財赤機會。

中美貿易戰及近半年來社會上持續的暴力活動，重創本港經濟，也令樓市見頂回落。政府近月已多番提出警告，指經濟在2019年第3季急劇惡化，最新公佈第三季經濟增長的修訂數字，顯示GDP在第三季收縮2.9%，是自2009年「環球經濟大衰退」以來首次錄得按年跌幅。政府估計不利因素短期內將繼續困擾着香港經濟表現，並將全年實質本地生產總值增長預測，由8月覆檢時的0至1%，下調至今輪覆檢的負1.3%，是自2009年以來首次出現年度跌幅。政府直言，雖然年初時仍預測本財年有160多億元的盈餘，但因應各項稅收減少及有地皮流標等，不排除最後出現財政赤字。

地價收入佔庫房收入21%

眾所周知，香港賣地收入雖是稅項以外的非經營收入，但已逐漸成為應付政府開支的重要資金來源。根據政府資料，地價收入佔政府收入的平均比重已由2000年至2005年間的8%飆升至2015年至2020年間的21%，是庫房收入的第二大收入來源。今次高鐵上蓋地皮的規模極為龐大，如果最終地價低開或流標，勢將影響全年庫房收入，並加大財政赤字的機會。

政府今年初預測全年賣地收入達1,430億元，細心觀察可發現，全年賣地收入幾乎高度依賴商業用地，尤其是西九龍上蓋商業地，年初時市場估值約達千億元，然而自今年6月份因修例風波引發越來越激烈暴力活動後，測量師已不斷下調地皮估值，最新估值由316億元至791億元不等，按此計算，該地皮將佔全年賣地收入目標的22%或55%，其招標成敗直接影響今年政府收入。由目前市況看來，地價低開或流標機會相當高，令香港財政赤字「雪上加霜」。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，上周西九龍上蓋商業地收到3份標書，但按照目前市況，他相信發展商對於後市看法肯定會較為保守，再加上項目投資額極為龐大，地價連投資開發成本即使以最低估值計，也可達600多億元，發展風險相當高，均會令發展商出價偏低。

港府稅基狹窄 易釀財赤

他擔心，若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價，出價將會相當低，與政府底價或會有巨大落差，屆時流標機會就會較高。如果流標，將會對政府收入帶來極大影響及損傷。

事實上，政府方面亦有留意相關問題，今年4月一份報告指出，本港收入基礎狹窄，一直是社會關注的議題，甚至直言香港近年甚為依賴地產相關收入，因為除賣地收入，因連串「辣招」措施而導致的印花稅收入比重亦越來越高，2017/18年度相關措施佔政府收入高達5.4%，政府亦認為比例之高出人意外。但報告卻未見有任何具體措施改變現狀。

舉例來說，政府就2016/17年度、2017/18年度的預計盈餘，一開始只得110億元及163億元，但最後實際盈餘卻高達928億元及1,380億元，其多出的部分，主因是有賣地收入所帶來的「意外之財」。翻查上述兩個年度，最終賣地收入分別超出目標626億元及610億元。

賣地收入對於港府就如同一把雙刃劍，樓市風光時會大幅推高財政盈餘，樓市下調時，就容易出現財赤。資料顯示，過去30年政府僅6年出現過財赤，當中以2000至2003年亞洲金融風暴與沙士後的情況最為嚴重，連續4年都錄得財赤，主因由1998年至2004年間，樓市大跌7 成，而賣地收入在2003/04財年比重暴跌至佔3%，其中2001/02年度財政收入錄得633億元赤字最慘烈。

■香港文匯報