【樓市新形勢分析系列】樓市3連升 再升看4因素

■業界預期一二手住宅將呈現互相拉動的局面。 資料圖片

新盤銷情主導 政府出招成隱憂

差估署樓價指數連升3個月，3月按月升幅更高達2.95%，為2年半以來最大升幅，反映樓市反彈速度急勁。綜合業界意見，後市是否能延續這股升勢，主要視乎四大因素表現，包括新盤銷情如何、二手價量是否能跟上新盤的步伐、政府會否因為樓價急升而出招，以及外圍因素變化(主要為中美貿易戰去向)。如果上述四項因素表現正面，樓價指數估計極大機會於上半年升穿歷史高位。

樓市近期持續攀升，樓價收復失地在望，呈現邁向另一高峰的走勢。目前旺勢已由二手延續至一手新盤市場，業界相信，隨着5月有大型新盤陸續登場，勢將再掀起入市熱潮，在一手銷情理想帶動下，二手市場亦可再次受惠，一二手住宅將呈現互相拉動的局面。然而，沉醉於升市的同時，不可以忽略樓市仍有多項隱憂。

發展商「清貨」不求價利好

首先是發展商的取態，最近開價的兩個新盤，何文田瑧樺及日出康城MONTARA，一個走高價罕有路線，一個走貼市上車價路線，兩盤的市場反應，一定程度反映現時市場的承接能力。

資料顯示，MONTARA首張價單124伙平均呎價13,990元，已引起市場哄動，首日入票登記就高達2,300張，反映市場對其開價相當受落，截至昨日累收近9,000票，成為今年新盤票王。那邊廂，瑧樺首張價單88伙，平均呎價24,308元，為今年九龍首批開價最貴新盤，反應相對遜色，至昨日收票1,200張。

但無獨有偶，兩盤於加價上都極之克制，MONTARA至今4張價單共496伙，每張只輕微加價1%，而瑧樺至今3張價單全推240伙，亦僅加價2%。面對市場對後市一面倒唱好，發展商於開價上卻仍然保守，反映兩個事實，首先是發展商的目標是以「清貨」為主，求量不求價，第二是發展商對後市仍然有憂慮，因此想趁最近旺市盡快去貨。

二手樓進取恐抑制成交

上述兩個新盤銷情估計都相當理想，但同時間二手屋苑目前所呈現的卻是「乾升」。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤銷情暢旺，但二手交投受壓，加上業主叫價越趨進取，二手盤源不斷收窄，拖慢二手屋苑交投步伐，令二手市場呈量跌價升格局。他預計，5月樓市仍以一手新盤主導，買家需時消化二手樓價升幅。

外圍因素亦為今輪升市必須密切留意的市場變化。港置行政總裁李志成表示，今年中美貿易戰緩和，市場悲觀情緒一掃而空，樓市逐漸走出谷底。與此同時，美聯儲局預告暫停加息，更加對後市起支持作用，買家入市信心持續增強。然而，業界指，成也蕭何敗也蕭何，一旦貿易戰出現負面變化，今日的樓市升幅或者只是竹籃打水。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，首季股市大升的財富效應，加上息口持續低企及剛性需求繼續帶動下，預期4月樓價可持續上升，惟升幅會略為收窄至2%至2.5%左右。至於整個次季樓價料可再累升近6%，屆時差估署樓價指數將突破400點，於上半年已可再創歷史新高，至於全年樓價暫看升13%至15%。

萊坊料政府隨時出手

不過，持續急升的樓價必然會引起政府注意。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文估計，如未來2個月至3個月沒有其他負面因素，樓價將會迎接另一短線升勢，屆時政府有機會再出招。根據此前政府出招方向，或者會推出新一輪需求管理措施或收緊按揭等；亦可能向現時持有多個單位的業主徵稅，逼他們將單位釋出，增加市場供應，從而降低樓價。

香港文匯報