成為房奴已成趨勢

這一年多以來，樓市成為財經話題當之無愧的熱點。近期熱點城市紛紛出臺嚴厲的限購限貸政策，但公眾對於房價下降的預期並沒有增加多少。此時，欲將房價抑制在合理區域，越來越多的聲音傾向於房產稅，甚至不乏地產大亨。

12月2日，潘石屹、張欣夫婦在美國麻省理工講座，地產大亨自然繞不過當下中國最熱的樓市問題。其中潘石屹稱，出臺房產稅是必要的，否則將造成巨大的浪費。房產稅的考證從15年前開始了。可是十幾年過去了，依然沒有推出，徵收房產稅的阻力很大。張欣亦認為，中國房價高企的一個原因就是持有成本低。

“我知道北京有人買一百套房，自己只住一套。”潘石屹說。

的確，即便是房價最貴城市之一的北京，也很難說房子少了，此前北京市住建委方面就公開表態，北京住房供應是充足的。很明顯問題出在，房子並非平均分配給了需要的人，有的人多套、幾十套甚至如潘石屹說的上百套，而很多人卻一套沒有。

而中國目前的情況，正如張欣所言，持有成本低。如北京一套100平米的房產，市值可能五六百萬，但每個月的持有成本僅200元左右的物業費，這與國際上普遍1%的房產稅極不相稱。這也造成了，中國的北京、上海、深圳在人均收入等方面與美日歐發達國家還存在不小差距時，房價的差距則並不大;如果從房價收入比來看，京滬深則名列前茅。

有人說房價高，增加供應量就是了。實則很複雜，一方面，由於持有成本低，房價新增供應多被有錢人或者有房者買走，有房者甚至可以通過“假離婚”等手段獲得購房資格;另一方面，大量供應住宅用地不符合一線城市控制人口規模的相關政策，公共資源不堪重負，也容易造成行業風險。

而推行房產稅，提高持有多餘房產者成本，可以達到盤活存量的作用，“盤活存量，用好增量”，效果必然勝過一味增加供應。供應量增加，對抑制房價的作用，不言而喻。

高層也有意推動房產稅。今年7月，時任財政部部長樓繼偉曾公開稱，所得稅制和房地產稅制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益調整，下一步將“義無反顧”推進改革。雖然樓繼偉如今已卸任，但房產稅與個人所得稅改革的重要性，是不容置疑的。

房產稅除了可以抑制房價之外，另一個大的作用就是讓政府，特別是地方政府多了一個穩定的稅收收入來源。這對於曾經熱衷賣地，如今卻再難賣動的三四線城市，是一個重要財政補充;對於二線城市，可以減少其對土地財政的依賴;一線城市作用除了減少增加土地供應的壓力，亦可增加稅收收入來源。

房產稅開徵毫無疑問，但關鍵問題在於應該怎麼徵收。以中國目前的情形來看，如國際上通行的全面徵收自然不合適，一是擁有自住房產對中國人的意義不同，二是全面徵收阻力巨大，且會帶來抑制消費等諸多負面效應。

合適的方法是剛需自住住房不徵收，持有“多餘”的房產徵收。至於怎麼界定自住剛需房，以套而論在中國並不適宜，一則每套大小不一，二則多套房產者可通過“假離婚”等手段規避房產稅。相較而言，對於超過人均多少徵收更為合適，具體面積參照上海目前試行的房產稅規定，以人均超過60平米為宜。這裏插一句，上海試行多年的房產稅為什麼沒有達到抑制房價作用?原因主要有二，一是“不追溯”(2011年之後不新購房則不徵收)，二是稅率不高(本市居民新購房超過人均60平米部分僅0.28%)。

徵收房產稅的技術準備是完成不動產統一登記，而這項工作，今年在全國各地已全面施行，以目前的技術手段，並無困難。

因此，筆者建言，限購限貸只能一時穩住房價，不解決根本問題。徵收房產稅能達到一箭雙雕效果，宜早不宜遲。至於具體方法，可對人均超過60平米部分徵收，稅率參考國際標準為年1%左右。如此既不會衝擊到剛需自住房(一家三口住180平米可免交房產稅)，亦可提高讓多套房產者持有成本。

值得一提的是，有人認為房地產稅出臺尚有現實障礙：中國有土地70年使用權問題，法理上跟房產稅出臺的邏輯有一定的衝突。筆者並不認為這是房產稅推出的障礙，其一，中國可施行與國際通行的全面徵收不一樣的房產稅，即“超額”徵收;其二，對於產權的問題，目前國家正在研究解決之策，相信不久之後即可完善，並不妨礙房產稅的施行。

或許面對高房價你仍猶豫不決，又或許已經買過房的你仍然在經受著房產的誘惑，考慮再次置業，那一生到底要買幾次房才能平復內心對於住的渴望?

對於這個問題，如果我們按照常理來分析，人生中似乎至少也需要三套住房，畢竟在現代社會中，追求有品質的生活一直是普通民眾的奮鬥目標。當然，這種有品質的生活並非一定要成為富翁或富豪，如經過一番努力，普通家庭同樣能實現這一理想生活目標。

第一套--自主剛需房

對於每個人來說，給自己一個在社會中可以安身立命的居住之所是天經地義的，當然，隨著時代的發展及房價的不斷上漲，很多年輕人開始出現“此生不買房”的新理念，但我們必須承認，傳統觀念之所存在，就是它不會以我們的一直為轉移，不是說你一輩子租房生活就可以讓買房觀念徹底消失。

所以，無論如何，每個人都應該在適當的地點以適當的價錢購入一個適當的房子，來滿足基本的居住功能。

多說一點，如果你是單身未婚男性，假如連一套房子都沒有，哪個母親會同意把自己的姑娘嫁給你，不要罵房貸君，換位思考，你有女兒的話也不會讓她嫁給一個沒房子的男人。

第二套--改善型住房

正常來講，購買改善型住房應當是一般家庭經過多年積澱，多數事業有成，經濟基礎進一步殷實後會做出的選擇。

在這一時期，改善家庭住房條件，購買一套三居室的康居房，應該難度不大。而擁有的第一套房子，或敬老，或贈子，或出租贏得收入，可進一步提高全家人的生活品質。

當然，有條件的話，也可以選擇將第一套房子出售掉，用更多的資金去選購條件更為優秀的房子，或者將剩餘的資金用作其他投資。總之，人生來到這一步，可供選擇的選項也會變的豐富起來。

第三套--養老度假房

對於這一類房產或許我們應該不稱之為“剛需”，畢竟這種房子並不是誰都有需要的。但是在人的一生中，一個家庭如果能夠擁有這第三套住房，相應的就會獲得更為有品質的生活。

簡單來說，幾年前，很多人選擇去海口、三亞(樓盤)等風景區買房炒房，一方面是這些地方房地產高速發展，帶來了眾多投資機遇;另一方面，選擇在這類區域買房是實現有品質生活的體現，當然，人生發展的正常軌跡，購買度假房需要在參加工作後的第三個十年來實現， 也就是至少在四十五歲之後，方可實現這一理想目標。

可問題的是，以上情況是在符合市場及個人家庭合理發展規律後才可能會出現的結果，而眼下，隨著房價的不斷攀升，很多人面臨的問題是，連第一套可以自主的房子都已經買不起了。

所以，越來越多的人選擇租房生活，而且再通過計算後，似乎租房真的要比買房更為划算。

以一對月收入10000元、固定支出4000元、有十萬元存款的夫婦為例，買房和租房兩種不同的選擇在30年的時間裏會發生以下變化:

買房

按照最新的百城均價12825元/平來計算，一個90平的房子總價要115.4萬，按照首付30%，商貸基準利率4.9%。30年等額本息計算，每個月要還款4288元，當然，公積金會更划算。

每月4000元的支出固定不變的情況下，買了房子每月能結餘1712元，三十年後有61.6萬的存款(不計利息和其他投資)和一套房;

租房

租房的話每月房租2000元，固定支出4000元，每月結餘4000元，三十年後存款144萬，已有存款10萬，總存款是154萬(不計利息及其他投資).

表面上看話起來是租房的存款多一些，但是要考慮到房子的升值問題，三十年的時間房子價值不知道翻了多少倍了，再加上貨幣貶值、利率變化等因素，其實還是買房划算。

再者30年不斷搬家，居無定所的生活難道不會讓人飽嘗顛沛流離嗎?所以，無論如何，每個人都還是要盡自己所能去買一套房子，不為別的，就是給自己內心一份安定。

根據第一財經、中新網等綜合採編

【文章觀點僅代表個人觀點】