中國鬼城居高不下

目前媒體對各類“鬼城”的定義頗多，但並不科學。“標準排名”製作的《2014中國城市擴城報告》試圖從人口與建成區面積的占比來衡量一個城市是否可能成為“鬼城”，我們將這一數值稱為“鬼城指數”。本報告資料均來自《中國城市建設年鑒》，對象是全國657個設市城市。最終選取了排名靠前的50個城市，這些城市基本符合我們對於“鬼城”“空城”的判定標準，即城區人口與建成區面積的占比均低於0.5或稍微高於0.5，也意味著中國未來可能會出現近50座“鬼城”。當然，這只是成為“鬼城”“空城”的理論數值內蒙古自治區鄂爾多斯市政府前的廣場上空空蕩蕩， 人們可以清晰地聽到幾百米外"康巴什美食城"的電音喇叭聲、喜鵲從空中飛過時的啾鳴，偶爾也有駛過的汽車與路面摩擦的聲音。

5年前，因大片空置的住宅樓、空曠冷清的街道，康巴什被人們稱為"鬼城"。

康巴什是鄂爾多斯市從2004年開始建造的新城區。2004年以來，隨著煤價上漲，有著全國1/6煤炭儲量的鄂爾多斯一夜暴富。這個曾被成吉思汗稱為"衰落王朝振興之地、白髮老翁享樂之邦"的地方，突然湧入了來自全國各地的"淘金客"。

隨著外來客湧入，當地政府認為，鄂爾多斯老城區東勝區無力承載更多的人口，要開闢一個新區接力。這個承載"鄂爾多斯夢"的地方被選定在距離老城區25公里、被烏蘭木倫河三面環繞的康巴什。

煤炭資源變現的財富噴薄而出，又湧入房地產行業。隨著炒房熱，這個大漠小城的房價甚至曾飆到兩萬元一平方米，直逼一線城市，物價也跟著水漲船高。從事房地產銷售的沈旭曾在2005年來到康巴什考察房地產項目，那時給他留下最深印象的是此地的荒涼和當地人的"土豪"。沈旭記得，那時候兩個人在餐館吃頓午飯都要四五百元，普通酒店住一晚也要400多元。

儘管建設項目發展得火熱，人氣卻沒跟上。從市政府門口到烏蘭木倫河邊的人工湖景區，在這條分佈著5個廣場、兩個公園的中軸線上，少有人經過。

為了拉動這裡的人氣，當地政府不遺餘力。早在2003年，鄂爾多斯就決定將市政府搬遷至當時尚未啟建的康巴什新區。2006年市政府正式搬入後，市直機關、醫院也陸續入駐。2015年年底，鄂爾多斯市第三屆人大常委會第二十三次會議，同意設立康巴什區。

隨著北京師範大學附屬學校入駐、市一中等學校搬入，彙集了20所學校的康巴什成了鄂爾多斯的教育高地，這有效地吸引了不願讓孩子輸在起跑線上的家長們。吳倩（化名）的女兒在位於康巴什的市一小就讀二年級，為了讓孩子入學，她在附近買了學區房，自己則要每天開車30多公里路去老城區上班。在內蒙古排名數一數二的鄂爾多斯市一中也帶動了學校周邊的房地產市場，該校對面的社區至今仍保持每平方米8000多元的房價。

可對於一些老居民來說，東勝才是他們習慣的居所。退休的供電局職工楊文其住在位於康巴什的女兒家，每週他一定要回一趟位於老城區的舊居。沈旭也發現，自己所在的售樓處每到週末就變得冷冷清清，因為人們都回老城了。

張雙印9年前來到康巴什，他見證了這個城市從一片荒原到逐漸成形，從大修大建到近年的平靜。

張雙印記得，剛來康巴什那幾年，如果運氣好，一個裝修工人一個月能賺一兩萬塊錢。這一兩年，他每個月的工錢在四五千元左右，而且過完年總要等到"五一"後才陸續有活兒幹。只有鋼筋水泥骨架的樓房邊，是停擺的吊臂，這也許為張雙印的境況作了注解。

和國內其他三四線城市一樣，房地產去庫存是當地政府的心頭之患，"切實加大房地產去庫存力度"之類的字眼屢屢出現在政府工作報告中。

事實上，早在2006年經濟情況仍一片大好時，當地政府就開始佈局華泰汽車園區、奇瑞汽車生產基地等產業。來投資的企業，不僅能享受稅收優惠、低廉的電價，甚至還有配套的煤炭資源。

2011年，民間借貸鏈條雪崩，鄂爾多斯曾經引以為傲的生存模式遭到考驗。

新區管委會主任高志華在今年的公開講話中指出，"隨著經濟下行……雖然帶來了階段性的困境，但也倒逼了社會心態，客觀上為我們推動轉型發展提供了難得的精神動力。"

在充滿現代感的鄂爾多斯博物館裡，其中一個展區回顧了鄂爾多斯數十年來的發展歷程：這座城市經歷了農業到工業、規模總量由小到大的轉變後，在2011年迎來了"第三次創業"。

美媒：中國最大"鬼城"康巴什入住率已達九成

美國《福布斯》雙週刊網站4月23日文章，原題：如今，中國最大"鬼城"已入住九成，但存在蹊蹺如果我說鄂爾多斯的康巴什——中國最大的"鬼城"——如今已幾乎住滿人，你會相信嗎？但這是現實，我也是剛剛得知目前該地入住率已達九成的消息。

不過，其中有蹊蹺。

在鄂爾多斯這座地級市，康巴什位於東勝區和縣級行政區伊金霍洛旗之間，被烏蘭木倫河分割。如今，康巴什的核心區地處該河北岸，而眾多住宅區位于南岸。

康巴什更"神秘"之處在於它至今未獲得相應的行政級別。雖然該新城目前已有近10萬人口，但在北京看來，它並不存在。不過，康巴什正在向北京申請"縣級市"地位。

有趣的是，康巴什的申請不包括位於烏蘭木倫河以南的區域。該區域恰好是康巴什大部分空置住房所在地，這或許並非巧合。其實，將該區域"切除"後，康巴什就將突然變為幾乎住滿人的新城。

儘管將康巴什分為兩個不同的行政實體或許看似權宜之計，但事實並非完全如此。在中國，一座新城獲得官方承認需要滿足一系列條件：一定的人口、GDP、面積和設施等。為成功申請"縣級市"地位，康巴什只能擰掉一些水分。

但人們還可以說，該區域從始至終就不是康巴什的一部分。鑒於康巴什新城從未成為正式的城市實體，其真正邊界值得商榷。當2010年開始興建時，該區域曾被計畫修建為康巴什的南部城區。但正如中國幾乎所有的大規模城市化一樣，在新項目醞釀和最終完成之間將發生很多變化。

即便如此，康巴什的形勢依然沒有改變：一片處於萌芽狀態的城區正努力實現經濟多樣化，創造新的商機，並吸引新的企業和更多居民。但這或許意味著媒體需要更新敘事方式：康巴什不再是鬼城。

如2004年初，為抑制房地產投資過快增長，中央政府採取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。但一旦出現經濟增速下行，則又鼓勵房地產投資和銷售。

所以，中國過去10年多年來，去庫存和降杠杆這兩大目標幾乎沒有同時實現過，同時出現的，卻是產能過剩、庫存增加與債務（杠杆）率的大幅上升。

那麼，究竟是什麼原因促成這三個目標均成了賠本生意呢？俗話說，有得必有失。付出沉重代價得到了什麼呢？應該是穩增長和防風險。穩增長表現為GDP仍然維持7%左右的高增長，防風險表現為剛性兌付基本能維持，系統性危機不曾爆發。

不過，現在不爆發危機的原因，不是因為風險化解了，而是延後了。既要穩增長，又要防風險，還要去庫存、去產能、去杠杆，這要是能夠同時完成，那概率就很小了。

所以，我們目前看到的，至少在房地產領域，還是為了去庫存而加杠杆，但加杠杆的結果，卻是一二線城市房價的大漲，三線及以下城市的去庫存的效果尚不明顯。

偽劣庫存是該賣掉還是廢掉

如果是假冒偽劣產品，就不應該賣給消費者，而是直接銷毀，這應該是大家的共識。那麼，房地產市場有沒有假冒偽劣的房子呢？我一直在擔憂房地產業的這麼一個問題：

讓那些中低收入群體去買房來去庫存，尤其是讓農村居民或農民工來買房，買了房子欠一屁股債，如果房子所在的城鎮以後又變成了“鬼城”，那豈不是錯上加錯？

如果說美國次貸危機的主要原因是給窮人加杠杆鼓勵他們買房，那麼中國就要避免單純為去庫存而給居民加杠杆。更為重要的是，去的是哪裡的庫存？就像中國過去推行的城鎮化政策一樣，每個地方政府都希望通過發展房地產來拉動本地經濟增長，但結果就是過剩。

中國的房地產與美國的不同之處在於，美國次貸危機是市場經濟下房地產過剩，中國房地產的過剩，則既有市場因素，又有政府因素。市場因素導致的庫存增加與政府因素導致的庫存增加，還是有區別的，後者是“鬼城”形成的主要原因。

鬼城一般不會出現在一二線城市，大部分鬼城是四線甚至更小的城市，這些城市又大部分分佈在中西部地區和東北。

根據搜狐、人民網等綜合採編

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