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香港連續第七年蟬聯全球房價最難負擔城市

香港連續第七年蟬聯全球房價最難負擔城市

香港差餉物業估價署27日公佈最新資料顯示,香港私人住宅樓價指數連升9個月,再創歷史新高。12月全港私人住宅樓價指數升至306.8點,按月升0.07%,按年則升7.65%。

根據數據,中小型單位樓價指數達308.1點並創新高,按月升0.065%,按年則升約7.7%;大型單位樓價指數為279.4點,按月跌0.29%,按年則升6.6%。

各類型單位方面,上月431呎以下單位樓價按月升0.21%,為337.7點,距離2015年9月高位的338.2點相差0.15%;升幅最多為1722平方呎或以上大單位,樓價單月升0.59%,至292.2點。其他類型單位樓價則持平或下跌,當中1076至1721平方呎單位跌幅最大,按月跌0.54%,至275.6點。

租金指數方面,雖然11月指數在連升6個月後下跌,但最新數字顯示租金指數在12月再次上升,達172.3點,按月升0.58%,全年累計升0.64%。

其中,中小型單位的租金指數按月升約0.57%,為175.1點;大型單位亦升0.48%,為145.4點。

春節前夕,李嘉誠在接受記者采訪時表示:看到港人的居住面積越來越小,“心裏不舒服”。的確,近年來香港新推出的樓盤單位面積越來越小,使許多香港市民感到“不舒服”。香港特區行政長官梁振英在今年的施政報告中指出,解決香港房屋問題的根本辦法是加快、加大土地及房屋的供應量。

香港的多次民意調查表明,房屋問題是港人最關心的問題。香港特區行政長官梁振英自上任以來,一直把解決香港市民置業問題擺在施政中的重要位置。過去4年,香港特區政府采取了“雙辣招”等調控房價措施,多次成功遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣需求。但是,香港市民置業的問題仍然未能很好解決。目前,樓價高、租金貴仍是困擾香港民眾的嚴峻民生問題。2月6日,香港“啟德1號”樓盤一套約149平方米的住宅以4819.8萬港幣的價格成交,每平方米價格約合28.65萬元人民幣,再創該地區新高。“啟德1號”樓盤是香港特區政府推出的“港人港地”項目,售賣方式及租賃條件都有嚴格限制:只能售與香港永久居民,且不得以公司名義購買;在轉售或出租時均必須取得政府有關部門同意,租約最多5年。但嚴格的限制措施並沒能遏制住樓價的飆升。

居住面積40多平方米的兩居室曾是香港一個三口之家的基本配置。隨著樓價越來越高,香港三口之家的“基本配置”開始縮水。為了讓房子“更便宜”並賣得出去,開發商不斷縮小住宅面積。李嘉誠旗下的長江實業曾推出過一批迷你戶型住宅,最小的戶型只有16平方米,其中臥室的面積僅8平方米。但是,這並不是香港面積最小的住宅。今年香港出現了包括居室和衛生間在內、總面積11.52平方米的戶型。業界預測這種住宅總價可能在150萬元港幣左右,每平方米約合人民幣10萬元。李嘉誠在接受采訪時,記者曾向他連番提出“超小型”戶型問題,李嘉誠回答說,收入較低時只能住比較小的住宅,但當經濟條件好轉後,可以換個更大的住宅。

香港連續第七年蟬聯全球房價最難負擔城市

回顧2016年的香港樓市,利嘉閣地產董事陳大偉表示,2016年樓市的基本格局是“先苦後甜再受打擊”,首季承接2015年下半年後的淡況,樓市價量進一步回落,二手市場買賣登記宗數更在季內創下曆史新低;第二季和第三季則隨股市回升和英國脫歐的資金流入而有明顯反彈,量價均升;特區政府出台新辣招後,複蘇不久的樓市再受打擊,成交量再次急劇萎縮。

陳大偉指出,根據土地注冊處的數據,截至12月14日為止,2016年整體住宅累錄5.71萬宗買賣登記,涉及金額約為4354.8億港元。按走勢推算,預計2016年全年登記量最終可達約5.86萬宗,同比升1%,全年物業成交總值將達約4436億港元,同比升4%。

利嘉閣地產表示,雖然美國重展加息步伐,但香港有條件滯後加息,因此對樓市影響不大。此外,2017年將有新特首上任,即使現有辣招不撤,再加辣的機會也不大,加上整體經濟和失業率表現尚穩,均對2017年樓市有支持作用。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示,2017年樓市將趨向平穩發展,交投量繼續是一手跑贏二手,豪宅在資金追捧下將繼續看好,樓價可望穩中上升。

成交量方面,他預計,2017年一、二手住宅整體成交量將由2016年約5.86萬宗,再升逾2%至約6萬宗水平,其中,一手住宅成交量約為2萬宗,二手住宅成交量約為4萬宗,而全年住宅成交總值將升近6%至約4690億港元。

對於樓價走勢,廖偉強指出,整體供求未達平衡,在求過於供下,樓價難以回落,預期2017年樓價將會溫和上升,中小型住宅樓價全年升幅約為5%,而豪宅樓價升幅則會跑贏大市,將達8%。

香港已連續7年成為全球住宅價格最高的城市。一家美國研究機構近日發布的“國際樓價負擔能力報告”表明,香港的住宅價格在全球406個大城市中最高。香港的購房“痛苦指數”(房價負擔能力指數)仍繼續惡化。報告顯示,香港去年房價的中位數是當地家庭年收入的18.1倍,2010年這一比例僅為11.4倍。也就是說,普通香港市民要不吃不喝、一家人存款18年,才有可能購買一套住宅。在人們印象中土地面積更少的新加坡,住宅價格中位數占家庭年收入也只有約4.8倍。

在梁振英任內的5個財政年度裏,香港特區政府想方設法增加土地和房屋供應,過去累積的嚴重供不應求情況得到逐步紓緩。政府推出的土地可供興建住宅數量大幅增加。由於土地供應增加,預期在未來3年到4年,香港的一手私人住宅樓宇供應量將比本屆特區政府上任時增加45%,公營房屋增加將超過37%。然而,由於香港樓市的需求量很大,樓價依然居高不下。要降低樓價,就要增加房屋供應;要增加房屋供應,就要繼續增加土地供應。正如梁振英在2017年施政報告中所指出,香港的房屋問題歸根結底是土地利用問題。

加快加大土地及房屋供應量才是解決香港房屋問題的根本辦法。從供應方面看,香港工業大廈的空置率已十分低,不可能再靠重建工廈來增加住宅單位;從成本方面看,樓價高、租金貴是因為土地價格高、供應少。因此,香港要重新思考土地利用規劃。目前香港作為住宅用途的土地只占總面積的7%,而郊野公園的占地面積是住宅用地總面積的6倍。香港應該在做好郊野環保的同時,將一些生態價值不高的土地用於興建公營房屋、非盈利的老人院等用途,以增加房屋供應。特區政府解決土地供應問題的探索應當得到香港全社會的支持。只有土地供應增加了,樓價下降了,香港民眾才能安居,感到“心裏舒服”。

從表面來看,香港政府和內地政府在處理高房價問題上並無太大不同,但是細細品味的話兩者之間不論從指導思想和思路,還是從具體做法來看還是有很多不一樣的地方。筆者認為,不論香港特區政府在調控房價上的成績如何,我們應當拋開成王敗寇的思想,積極學習其行政的閃光點。

首先,與內地不同的是,香港沒有采取無限制供應土地的非可持續發展道路。香港雖然不大,但是就城市面積比例來說,卻還是有很大城建空間的。然而香港政府一沒有大張旗鼓搞舊村改造,去農村跑馬圈地建設新區;二沒有向水要地,大規模填海造陸;三沒有向自然要地,香港郊野公園的占地面積是住宅用地總面積的6倍。這些對於寸土寸金的香港來說尤顯不易。對比來看,內地地方政府基本上除了耕地紅線不碰以外,其他能整合的土地資源無限制出讓,而且是超需求出讓。這種大造新區的方式雖然節省了後期開發的費用,但是也制造了不少鬼城,人為增加了交通壓力,還帶來了巨大的生態隱患,如武漢水患正是武漢市政府孜孜不倦圍湖造地開發的惡果。

其次,香港特區政府始終將盤活閑置土地資源來作為增加住房供應的首選方法,這是很值得我們學習和提倡的。一方面,很多規劃始於多年甚至幾十年前,當年的規劃顯然已經與現狀不符。特別是香港的制造業工業規模的下降,使得香港對工業用地的需求減少,香港政府也將一些空置工業樓宇改為住宅來增加住宅供應。另一方面,香港政府定期公布空置房數據,並允許群租合租,其本質都是鼓勵高效利用有限資源,所以香港的住房空置率常年維持在4%左右。而內地空置房無法統計之說每年都被拋出來一次先不講,很多二線城市光鮮亮麗的新區,高樓鱗次櫛比,常常也被人稱作小香港,但是其入住率和使用率恐怕連香港的零頭都夠不上。香港政府最大限度利用已有資源,然後再開發新資源的思路非常值得我們借鑒。

再次,香港此次采用興建老人院來緩解住房供應的提法也很有意思。很多國家和地區都有鼓勵老年人住進養老院,以更迭住房的使用的政策,包括在金融上設立了住房的反向按揭,這在內地被稱為以房養老。老人住進養老院後,原先老年人聚居的老舊小區不僅可以借此翻新,並且還能夠更迭給新一代使用,這是一種雙贏。我們很多城市如今也已經出現了老年小區,政府在采購社區養老服務上花費巨甚,其實換個思路在解決養老問題的同時,也解決房屋老舊問題,未嘗不可。

當然,香港政府之所以采取相對看來保守的方法,而不是大刀闊斧增加土地供應來解決高房價問題,很大程度上與其面積狹小,土地資源珍貴有關。但是從另一面來說,在保證使用率的前提下開闊新資源的思路,不僅有助於保持房地產市場的穩定,避免因為投機導致房地產崩盤的風險,同時還能擠出泡沫,讓市場維持在正態循環中。這可能也是香港房價雖高,但是民眾抱怨遠不如內地的主要原因。

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