中資紮堆馬來西亞的背後，是中國“一帶一路”戰略的實施

馬六甲機場小得就像一個中國三線城市的機場規模。走出機場，除了棕櫚樹叢帶來鬱鬱蔥蔥的熱帶風光，迎面還能看到數塊龐大的廣告板，上面用中英雙文向遊客推介當地的開發商和房地產項目。

2016年9月29日，南航開通廣州到馬六甲直航航班，成為中國大陸直達馬六甲的首條航線。這是中國與東盟最大貿易夥伴——馬來西亞——深化合作的一項成果。而房地產，早就搭上了這班快速列車。

地產商成為先行者。2015年，碧桂園正式發布了投資千億的海外戰略項目——森林城市，坐落於柔佛州新山市依斯幹達經濟特區，扼守“一帶一路”的要沖，占地面積約20平方公裏。

其他中國開發商如綠地、富力、雅居樂等也紛紛進軍馬來西亞市場，在吉隆坡和柔佛州投資了數個房地產+產業園項目。

在地產的帶動下，中資企業將馬來西亞視作產業出海的橋頭堡。一年多內，碧桂園已帶動廣東長大、華山國際、中建南方等超過70家中國企業落戶馬來西亞。2016年底，華為、思科、埃森哲、美的等36家中外龍頭企業與森林城市簽約，共建國際產能合作新城。

中資公司的龍頭翹楚華為，去年宣布在馬來西亞首都吉隆坡正式設立地區總部，想借此為橋頭堡，利用馬來西亞的信息、通信技術向南太平洋地區擴張。

去年8月，青島魯海豐集團與馬來西亞漁業局達成合作意向，擬填海建設長寬各5公裏、面積25平方公裏(包括港池)的馬來西亞北方漁業國際港和產業園。這個項目將成為馬來西亞首個綜合漁港，包含國內港、國際港和產業園島三部分。

9月，中國電建與馬來西亞凱傑公司簽訂框架合作協議，共同開發及建設馬六甲皇京港項目中4個島，已規劃旅遊、商業、房地產和臨海工業園等項目。深圳鹽田港集團及連雲港集團將配合中國電建共同負責項目建設。

中資紮堆馬來西亞的背後，是中國“一帶一路”戰略的實施。2016年12月12日，“一帶一路”中心在吉隆坡成立。該中心直屬馬來西亞華人公會(馬華)對華事務委員會，主要負責開展與“一帶一路”倡議相關的調研，為企業提供咨詢，協助企業開拓市場並在政府和企業間進行商業對接。

據中國商務部統計，2015年全年中國對馬來西亞非金融類直接投資達4.08億美元，同比增加237%;另據馬中“一帶一路”投資論壇籌委會主席方維城透露，截至去年底馬中已簽署了14個雙邊商業協議，總價值144億馬來西亞林吉特(約合223.63億元人民幣)。

而在中資企業最為青睞的柔佛州，2013年至2016年9月，中資企業就投資20個項目，總投資額逾24.42億馬幣，在柔佛州外商總投資額中位列第二。

中國投資者的大量湧入，對開發商而言無疑是重大利好，但鑒於中國資本推高世界各大城市房價的“先例”，未來的政策風險被認為值得關注。與此同時，過去幾年馬來西亞房價大幅上漲、經濟波動較大的現實情況，能否支撐房地產的收益率，同樣是未知數。

馬來西亞是中國在東盟的最大貿易夥伴，也是與中國關系最緊密的東盟國家之一。兩國無領土、貿易等爭端，高層往來頻繁，又因華人在馬來西亞人口中占據近三成的比重，兩國民間貿易也較為繁榮。

多年來，馬來西亞對華投資規模遠大於中國對馬投資。據馬方統計，截至2015年底，馬來西亞累計對華投資74億美元，中國對馬投資僅為27億美元。

近年來，由於中國經濟在全球危機中保持穩定增長，以及“一帶一路”等戰略的實施，中國對外投資持續增長，馬來西亞亦成為受益者。商務部副部長高燕2016年曾表示，2015年中國企業對馬直接投資超過4億美元，增長達到237%。2016年前9個月，中國對馬直接投資已經突破5億美元，再創曆史新高。

在這些投資中，不乏馬來西亞的重大發展項目。如中國電建、日照港、鹽田港共同建設的馬六甲皇京港;青島魯海豐集團參與建設的馬來西亞北方漁業國際港和產業園;中鐵參股並投資興建的吉隆坡“大馬城”項目。對於即將招標的隆新高鐵(泛亞鐵路西線，新加坡到吉隆坡部分)，中鐵同樣志在必得。

在此之前，部分國內房地產開發商已經嗅到大馬樓市的良機。國內知名房企中，碧桂園於2012年，富力於2013年，雅居樂、綠地於2014年先後進軍馬來西亞。包括近期較為**的“森林城市”在內，大部分項目位於臨近新加坡的柔佛州新山市。

馬來西亞總理納吉布2016年11月訪華期間，還參觀了另一家房企華夏幸福的固安產業新城。

這些項目在馬的銷售情況總體良好，客戶以國內購房者為主。據了解，2016年以來，國內“看房-旅遊團”以每天十幾個的頻率前往馬來西亞。

國內購房者的大量湧入，使當地開發商也看到了商機。

近期，馬來西亞企業久久國際集團擬將旗下房地產業務向中國大陸地區擴張。繼廣州、上海之後，久久國際擬在北京成立分公司。該企業開發和代理的項目主要位於吉隆坡和馬六甲兩個城市，其中，馬六甲樓市尚未被中國購房者所熟悉。

久久國際集團總裁王琇瑛對市場充滿信心，她表示，相比於歐美等主要城市，馬來西亞的房價不高，因此投資置業門檻較低，更趨於平民化。

王琇瑛表示，馬六甲位於吉隆坡與新加坡之間，為隆新鐵路的重要一站。同時還是“海上絲綢之路”的重要站點。近年來，皇京深水港的建設令馬六甲與中國廣東省締結為友好州省，廣州到馬六甲直航的開通，都意味著馬六甲樓市的重要利好。

當地從業者介紹，近年來，國內購房者到馬來西亞購房，主要出於兩個目的：投資、移民。

其中，馬來西亞相對不高的房價，使之成為國內中產階級青睞的對象。除首都吉隆坡因人口較多、可開發面積較小、房價相對偏高外，以馬六甲為例，當地房價折合人民幣不到2萬元/平方米，甚至不及國內普通二線城市水平。新山雖靠近新加坡，其市區最高房價單價也不超過2萬元。

據了解，雖然國外購房者幾乎難以從當地銀行獲得貸款，但一些當地開發商和移民公司仍然可以接受“50%首付+剩餘分期支付”方式。同時，由於總價不高，對於這類城市的房產，國內一些白領階層會以“眾籌”方式聯合投資。

對於移民需求來說，最低資格為100萬馬幣(約合人民幣155萬元)+10萬馬幣存款，同樣不會構成太大的壓力。

但在這些“看上去很美”的表象背後，投資馬來西亞樓市並非毫無風險。

有統計顯示，過去幾年，馬來西亞主要城市(吉隆坡、檳城、新山)房價出現大幅上漲，年度漲幅接近10%，其絕對價格已對當地購買力形成一定程度的偏離。因此，在低成本入手之後，能否順利脫手存在疑問。

據了解，當前馬來西亞主要城市房產的平均租金回報率均在5%以上，租售比相對合理。但房價收入比這一指標仍然偏高，使得馬來西亞房產表現出“易出租不易脫手”的特點。

按照當地規定，國外投資者在5年內脫售的房產，稅率高達30%，5年後才降為5%。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向記者表示，雖然尚難斷言中國購房者推高了馬來西亞房價，但若當地房價持續抬升，不排除馬方政府收緊政策的可能。這對於投資者來說並非利好消息。

馬來西亞經濟增長的不穩定性，同樣也在考驗當地樓市。受淨出口縮減影響，2016年第二季度，馬來西亞GDP增速為4.0%，創2009年以來最慢增速，並連續五個季度出現下滑，直到第三季度才回升至4.3%。

有專家認為，由於馬來西亞的經濟以外向性為主，對外依存度高，在國際經濟複蘇放緩的背景下，馬來西亞經濟能否保持穩定複蘇尚存疑問。且近年來政府、企業、家庭負債偏高，同樣成為馬來西亞經濟增長的變數。

盡管有著“下一個深圳”的期望，但新山市在快速擴張、高速發展的情況下，也不可避免地需要承擔風險。馬來西亞的貨幣林吉特的貶值就是其中之一。

惠譽(Fitch)旗下研究機構BMIResearch研報指出，2012年以來，馬來西亞的貨幣林吉特兌美元彙率一直呈現下行，過去2年，林吉特兌美元彙率先後錄得18.5%和4.3%的跌幅;BMI將林吉特評為過去一年亞洲地區表現最差的貨幣之一。

現在的林吉特尚未“止血”。BMI已經下調了林吉特彙率預期。該機構將美元兌林吉特2017年內均值由此前的4.00提升到4.50，2018年均值從此前的3.88提升到4.40。

研報認為，進入2017年，馬來西亞經濟的風險敞口短時間內不會有所收縮。

以新山市主要產業房地產為例，受貨幣疲軟的影響，急於將資產投資套現而減少損失的海外投資者開始增加。用房地產咨詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮的話來說，外彙兌換率是一把雙面刃，當地單位如今看似便宜，但未來也可能會變得更便宜。

一邊是自身彙率下跌帶來的不確定增加，而另一邊，作為新山市最重要的資本來源地，中國在新的一年開始了嚴厲的外彙管制。

2017年元旦，國家外彙局出台個人購彙新政，重申了個人購彙不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。並要求購彙前需要先填寫一份《個人購彙申請書》，購彙受到了更多的監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，外彙管制會限制資金的流動，對馬來西亞尤其是一些熱點城市的投資肯定是有負面影響的。

業內人士分析，2017年資本管制相對於2016年將更加收緊。

嚴躍進建議，外彙管制造成了一種市場預期，投資都被限制的話，可能導致海外接盤者不多，影響原有項目投資，收益率也會受影響，投資者不應該盲目地去鑽政策的漏洞。從企業的角度來說，管制以後應引導正常合理的需求和資金流入。

中國房企在南洋集結，成為近幾年地產企業擴張或轉型的焦點之一。正因為房企的目標客群們也在“出逃”。當中，離不開中國經濟本身的因素以及馬來西亞的吸引力。

渣打銀行資深中國經濟學家顏色在華爾街見聞“2017全球最佳投資機會”年度峰會上有過判斷，中國經濟下行壓力依然存在，短期內下行趨勢不會改變，當中風險第一就是迅速貶值和資本外流的加劇。

事實上，在人民幣大幅貶值的當下，那些中產階級已開始醞釀著向海外的“逃離”。自2014年年初開始發酵的人民幣貶值趨勢，讓他們開始加劇對財產縮水的擔心。年初至今，人民幣兌美元已貶值了約10%。

在這種大背景下，如何保衛資產便成為題中之義。自2010年始的第三波移民潮出現後，輿論已對精英階層和財富的流出做過多次的預警。公開數據顯示，過去四年，中國高淨值人群在海外投資的比例幾乎增長了一倍，擁有境外投資的高淨值人群所占的比例從2011年的19%增長到了37%。

海外投資增長的同時亦是對投資回報率的進一步關注。由《全球房地產指南》公布的2015年數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，對於一套位於主要城市中心120平方米的公寓來說，馬來西亞租賃投資回報率達到4.57%，遠高於中國內地的2.66%、中國香港的2.82%和新加坡的2.93%。

在馬來西亞的新山，十幾年前幾乎無法想象中國人大量買房的現象。而這些年金主們開始成群結隊地降臨，他們出手闊綽，常常豪擲千金。對於開發商來說，這部分人買房的“鯰魚效應”能預熱和攪動整個海外市場。

另一方面，馬來西亞本身的經濟自2011年起也在複蘇中。公開數據顯示，房價從2013年起基本上每年以至少8%的增幅遞增。為了推動馬來西亞經濟的發展。馬來西亞政府已制定了一系列推動區域發展的計劃。除了首都吉隆坡外，柔佛州南部依斯幹達經濟開發區(包括新山市)也是政府重點關注的區域。

馬來西亞政府也敏感地捕捉到了中產階級對國內市場的觀望情緒，主動伸出橄欖枝，以永久產權、市場經濟、零遺產稅等為噱頭，吸引他們去海外置業。

當中，不得不提的是馬來西亞第二家園計劃。起源於1996年的“銀發族項目”計劃，2002年馬來西亞政府開始將申請對象由退休老人擴大到21歲以上的外籍人士。自實施以來，這一計劃以其較低的門檻、較簡易的程序和較優惠的待遇吸引了大批國外人士到馬來西亞定居。

按照馬來西亞政府的官方宣傳，這項計劃有著無數的優點。比如，它不用像其他國家一樣需要移民監，可以保留中國國籍，享受雙重身份的待遇;只要一個人申請，全家享10年居住權，終身可續簽;可以無限次自由出入馬來西亞，不限逗留時間且可快簽150多個國家等。

政府也對到來的房企展示出了友好。就碧桂園城市森林來說，該項目所在地依斯幹達發展區已被列為免稅區。對於符合依斯幹達特區相關標准的旅遊會展、教育及醫療企業，可享受企業所得稅減免政策。這是國內房企在海外市場獲得的不多見的特殊禮遇。此外，政府還在不遺餘力地引進各類學校資源。

硬幣兩面，風險也無處不在。海外市場並不全是“藍海”，也面臨著較為複雜的開發風險。

政策匹配問題是最大的風險，中房數據研究院院長陳晟曾向時代周報記者如是判定。在他看來，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關系如何處理、土地的權屬也和國內有所不同，這是“房企出海”的最大障礙，其次才是經常提到的市場環境。

馬來西亞帶給中國房企的是相對低的拿地成本，但低成本如何轉換為理想的收益訴求和良好的去化水平，是另外一個維度的考量。

就拿地本身來說，比如富力，拿地總價達45億令吉(約85億元)，單價約2000元/平方米。不過這樣的單價依舊為當地土地成交價的高價。

穆迪當時的一份研究報告就指出，富力在馬來西亞的土地收購對其信用狀況具有負面影響，一是富力未有在馬來西亞的運營經驗，二是總價占富力截至2013年6月總資產的7.3%，項目在2014年底進行預售之前，龐大的投資建造成本將使得富力在未來一兩年的調整後，債務對資本比率將維持在60%以上的高水平。

而由於地理位置上的接近性，定位接近的項目之間也容易形成競爭。包括如何去化以及是否供過於求等問題都是房企需要思考的。

就目前來說，碧桂園森林城市項目在馬來西亞更是一個巨無霸項目，除卻填海造地的大量成本不說，項目占地面積20平方公裏，有著20年的開發周期。

不過，中國企業的進入或多或少對馬來西亞當地的發展商產生了影響。就房地產本身來說，銷售的宣傳手法、產品的設計理念等開始陸續被學習到當地的項目上。

按照陳再藩的理解，中資有著自己的魄力，他們的財力、資源和動員力等提供了支撐，“所以在這裏中資願意逆流而上。而本地的開發商更為傳統，傾向於順勢而為，慢慢發展”。

“中國發展商來馬來西亞經常講的一句話，‘我們就借地方的地氣’，可是地方的地氣也應該借外來的契機。”另外一種期待在陳再藩心中展開，“我們習慣下象棋，車馬炮，兵卒過河不回頭，可這都是短兵相接的一種博弈形式。伊斯幹達的發展，必須用下圍棋的方式來思考了，象棋和圍棋的差別在這裏。就是開始進行布局，而不在意於一粒小棋子的得與失，應該以大局來思考。”他說。

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