中國與東南亞國家在多個領域均存在合作潛能

 森林城市營銷大幕開啟，馬來西亞成功登上新聞熱搜，一躍成為中國人最關注的國家之一。

10月，碧桂園與白沙羅實業有限公司正式簽署合約，宣告位於新山淡杯的中央公園項目(CENTRALPARK)誕生;11月1日，綠地控股宣布就參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個大型項目的投資開發及基建施工。

碧桂園和綠地先後在馬來西亞落子新項目，加大布局力度。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，馬來西亞市場已成功吸引包括碧桂園、綠地、雅居樂、富力、新華聯在內的5家開發商投資13個項目。

一個年銷售金額僅有800億馬幣(約1291億元人民幣)的市場，馬來西亞究竟有何魔力，吸引中國房企紛紛進駐?

馬來西亞國內生產總值在過去60年間一直保持著平均每年6%的增長水平，但這一紀錄恐將在今年被打破。根據納吉布10月21日在國會下議院提呈《2017年財政預算案》時所指出，馬來西亞今年的國內生產總值增長預期將介於4%至4.5%，2017年的目標為4%至5%。

馬來西亞財政收入的1/5來自石油為代表的能源產業，國內政局的不確定性和液化天然氣價格的走低削弱了馬來西亞的能源投資，導致政府支出有所減少。由於財政部的資金短缺，馬來西亞政府在今年繼續采用“合理化補貼機制”，即從本月1日起取消所有食用油(精煉棕油)的補貼。政府補貼的削減對國內需求存在一定的抑制作用，同時令馬來西亞低收入及中等收入群體承受更加沉重的財政壓力。

與此同時，林吉特去年以來始終走弱。貨幣的大幅貶值也成為將馬來西亞國民生產總值(GDP)增長率拖累至不足5%的“罪魁”。如今，馬來西亞的商品和服務愈發昂貴，甚至連公共汽車、出租車的票價都已顯著提升，電動火車、輕軌和單軌列車的票價和服務費用增長幅度更甚。

中國社科院亞太與全球戰略研究院研究員趙江林在接受北京商報記者采訪時表示，馬來西亞作為一個中高收入國家，經濟主要在靠內需拉動，因而政府補助的削減以及物價的抬高對經濟造成的負面影響必然是巨大的。

不過，考慮到馬來西亞經濟基本面較好，加之林吉特也開始呈現複蘇走勢，納吉布及其內閣似乎對本國經濟前景頗為樂觀。納吉布在指出，馬來西亞今年上半年的外國投資達到280億馬幣，比去年同期上漲32%，國內投資則達到600億馬幣。與此同時他還強調，2017年政府將努力把經濟赤字從今年的3.1%減至3%，意圖通過施行多元化的經濟政策，逐漸減少國家經濟對於油氣業的依賴。

全球績效管理公司尼爾森今年夏天發表文告指出，馬來西亞消費者信心水平繼去年下滑至曆史最糟糕水平之後正在恢複。其中，超過30%的馬消費者對未來12個月內的本地就業前景感到樂觀，而這一數字在去年同期僅為22%。

據了解，中央公園是碧桂園在馬來西亞布局的第五個項目，也是碧桂園在新山的第三個項目。項目占地53英畝(約為21萬平方米)，總計容建面為90萬平方米。

碧桂園相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，中央公園預計投資額為3.5億馬幣(約為人民幣5.6億元)，預計開發1萬套左右，戶型以35~90平方米1~3房洋房為主，面向新山本地年輕客戶群體。綠地控股擬投資的2個新項目總面積與中央公園相當，占地約303畝(約20萬平方米)，規劃總建築面積約160萬平方米，建設服務式公寓、辦公、商業和酒店等業態。在此之前，綠地以將近200億元人民幣投資新山翡翠灣、陽光海岸兩大項目，其中翡翠灣項目已開盤，均價為15500元/平方米。 據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至目前已有5家國內房企布局13個項目，並且有開發商表示未來有合適的機會還會加大馬來西亞市場的布局。為何中國開發商對馬來西亞市場表現出如此高的熱情?雅居樂馬來西亞公司總經理蔡高信在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，馬來西亞市場的回報率較高，達到20%，馬來西亞的土地成本較低，地價一般占開發成本的比例為5%~10%。

業內人士認為，在馬來西亞市場，中國開發商的節奏快於本地開發商，憑借強大的營銷和管理模式，中國房企或許可以獲得更高回報。

《每日經濟新聞》記者查看雅居樂2016年半年報發現，雅居樂在馬來西亞吉隆坡第一個項目滿家樂的樓面地價為2051元/平方米，目前推出市場的300多套房屋均價為16000元/平方米左右。

2014年雅居樂以8.55億元在吉隆坡市中心獲得BukitBintang的地塊樓面價為6807元/平方米。商業地塊在馬來西亞更受追捧，商業地塊限定容積率但不限制套數，還可申請修改規劃建住宅產品，蓋小面積戶型將獲得更高的投資回報。2013年底，富力耗資85億元購入馬來西亞柔佛州新山地區6幅地塊，單價在2000元/平方米左右。關於馬來西亞市場的高回報率，富力董事長李思廉曾坦言，2000元/平方米買來的土地，16000元/平方米賣出去，這利潤不錯。

綠地相關工作人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在“一帶一路”戰略的利好下，兩國關系友好是房企投資海外的好時機。綠地在馬來西亞發展比較早，早已成立了綠地馬來西亞項目公司，當地資源和團隊建立逐步完善，有好的項目和機會後續加大布局。

2015年上半年，馬來西亞市場總成交金額約為364億馬幣，全年成交金額在800億馬幣左右，相當於中國一個千億房企的年銷售金額，市場體量較小。

據了解，雅居樂滿家樂41130平方米的占地面積，800多套的貨量在當地已經算是“巨無霸”級別項目了。該項目今年年初開始共推出320套貨量，目前簽約80套。

雅居樂營銷管理部助理總監王曉曈告訴《每日經濟新聞》記者，這一數據在當地來講還算不錯的水平。馬來西亞本地市場小，沒有產權年限，去化較慢，發展商能夠平衡資金情況就好，不會有太大的去化速度要求。

2014年數據顯示，馬來西亞總人口為3019萬人。王曉曈表示，房地產並不是馬來西亞最大的支柱產業，馬來西亞人並不真正靠銷售房子掙錢，大量的錢都存在銀行，獲取穩定的回報。

中國開發商都是以高周轉、快速開發著稱，體量規模較大。富力公主灣項目占地面積為700畝，預計推出3萬套貨量;綠地新山兩個項目總占地面積約860畝，新獲取項目擬投資開發項目占地約303畝;碧桂園森林城市占地面積20平方公裏，開發周期長達20年，碧桂園中央公園項目預計推出貨量1萬套左右。

一邊是國內開發商對馬來西亞市場高度的投資熱情與大體量項目將入市，而處於上升期的馬來西亞市場能否消化如此龐大的貨量?深耕馬來西亞市場的中國開發商如何突破?

馬來西亞房地產投資人士告訴《每日經濟新聞》記者，在馬來西亞市場，並不會因為開發商的國籍而影響消費者的購房意願，關鍵在於開發商的實力與背景以及曾經開發過的項目。很多本土發展商都跟國外公司一同開發項目，所以是不會有排斥現象的。

據蔡高信介紹，從目前的客戶結構來看，早前滿家樂項目八成購買人群是本地客戶，兩成是中日韓買家。隨著項目在中國推廣的加快，中國客戶比重已經提升到五成。富力公主灣項目相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，新加坡、馬來西亞和印尼購買人群占七成左右。

今年以來，碧桂園、雅居樂、富力均加大了在中國以及其他國家的推廣力度，外拓市場成為開發商突破的重要途徑。

受經濟增長、外來投資湧入等因素影響，2000年至2015年，馬來西亞房價上漲127%，年均增長8.4%;馬來西亞市場租金回報率較高，吉隆坡中心區域可以達到6%~6.5%。

較高的租金回報以及物業升值成為馬來西亞投資熱的一大原因，曾在多國考察的趙女士告訴《每日經濟新聞》記者，馬來西亞的國際學校是她最看重的一點，希望自己5歲的孩子能接受更前沿的教育，同時也能接受中華傳統文化教育，而成本低於歐美等國。

海外投資需要注意風險，隨著外國投資者加大投資力度，海外客戶購房占馬來西亞新房總數約30%，馬來西亞政府開始提高購房者門檻和投資成本。國外客戶在馬來西亞購房後3年內不能出售，5年內轉售房產需要按收益部分繳納30%的增值稅。

馬來西亞房地產投資人士認為，投資房產最重要的是地段，談及中國房企大量布局的新山，其坦言，新山短期來看投資效果不太理想，但長期來看，出租和出售都有一定市場。

近幾個月來，到訪中國的東南亞國家首腦可謂接踵而至。除了納吉布之外，越南總理阮春福和菲律賓總統杜特爾特曾分別於今年9月和10月來華訪問。分析認為，納吉布此次為期一周的中國之行，是中國與東盟關系繼續改善、南海問題進一步趨緩的新標志。

趙江林指出，東南亞國家的頻繁到訪，一方面反映出中國作為亞洲乃至全球范圍內的巨大市場備受周邊國家關注，另一方面也傳達出各東南亞國家希望依靠中國經濟地發展來提升本國經濟發展的願望。

值得注意的是，納吉布的第一次訪華還是在2009年他剛剛當選總理的兩個月後，可體現他對中國市場的重視態度。對於本次訪華的目的，納吉布表示，中國和馬來西亞兩國在經貿往來、打造更緊密的私營部門關系以及發展基礎設施項目方面仍有巨大合作機會，希望本次訪華期間，兩國能夠簽訂一系列涵蓋經濟、防務、教育和創新等多個領域的新的協議和協定。

廣西民族大學東盟研究中心研究員葛紅亮指出，納吉布來訪主要的內容是中馬經貿關系的升級，這對中國東盟關系的升級也很重要。馬來西亞原來是東盟經濟的領頭羊，但目前在與中國的貿易總額上已被越南超越。馬來西亞現階段的經濟是處於下降的，甚至可以用“裹足不前”來形容。因此納吉布為了應對這種不利局面，肯定要和中國加大發展關系。

除了東南亞方面爭先恐後搶占中國市場，中國與馬來西亞兩方在多個領域均存在合作潛能。

中國中鐵股份有限公司11月2日發布重大海外工程中標公告，宣布中國中鐵與中國鐵建、中國交建組成的中國企業聯合體中標馬來西亞南部鐵路工程項目。該項目是中國企業在馬來西亞獨立建設的首條鐵路，位於金馬士與新山之間，全長191.14公裏，設計客運時速160公裏，合同金額約144.69億元。

此外，2013年2月，納吉布與新加坡總理李顯龍曾共同宣布，將興建吉隆坡至新加坡高速鐵路(簡稱“新馬高鐵”)，並計劃最快於明年投標，目前除了中國、日本、韓國以外，法國、德國等歐洲國家也對投標表現出興趣。在今年10月17日在吉隆坡舉行的公共交通展覽會後，分析人士認為中方在這一高鐵項目上有更多優勢。“中國的技術最先進，同時中國也能夠包容各國最好的科技。”馬來西亞交通部部長表示。

對於中國的“一帶一路”政策，馬來西亞方面也是積極響應。由於東西方超過80%的海運都要經過馬六甲海峽，新馬國際圈不置可否地成為了全球海運的樞紐，也無疑將在21世紀海上絲綢之路建設中扮演中心角色。未來，馬六甲將成為基於中國國家戰略及大馬全球化戰略，一個馬來西亞重點打造的海上港口特區。

今年8月，我國河北新武安鋼鐵集團、馬來西亞沙撈越州政府及中冶海外在河北邯鄲市簽署了馬來西亞投資建設鋼鐵工業園項目預可研工作的合作備忘錄。該項目計劃在馬來西亞分三期建設一座年產500萬噸鋼、300萬噸水泥、200萬噸焦化、100萬噸冷軋、100萬噸焊管的資源綜合利用型鋼鐵企業。據悉，沙撈越州戰略地位優越，是擁有6億2500萬人口的東盟經濟共同體的入口點。同時，沙撈越州政府是企業友好型政府，積極吸引外來投資者並給與各種類稅收及土地和水電等優惠條件。

“我希望借助這次訪問進一步增強我們兩國關系。我堅信，建立在互信、真誠和互相尊重基礎上的馬中關系不僅為兩國人民、也為地區穩定與和睦帶來好處。”納吉布在本次訪華行程出發前表示。

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中國企業聯合體中標馬來西亞南部鐵路項目

中國中鐵股份有限公司2日發布重大海外工程中標公告，宣布中國中鐵與中國鐵建、中國交建組成的中國企業聯合體中標馬來西亞南部鐵路工程項目。該項目位於金馬士與新山之間，為雙線電氣化升級改造米軌鐵路，全長191.14公裏，設計客運時速160公裏，合同金額約144.69億元。

該項目是中國企業在馬來西亞獨立建設的首條鐵路。中國中鐵早在世紀之交即已開始追蹤運作該項目。十幾年來，先後組織千餘人次赴馬開展項目的方案研究、可研論證、現場勘察、技術交流等工作，為最終中方聯合體成功中標奠定堅實基礎。

“一帶一路”倡議提出以來，中國加速推進與周邊國家的互通互聯網絡建設，特別是在東南亞地區的泛亞鐵路建設上取得了實質性成果。目前，中老鐵路即將全面開工，中泰鐵路也在加快推進。此次中標馬來西亞南部鐵路，將有效推動規劃中馬新高鐵的建設，進一步加速泛亞鐵路網的全部聯通。

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