澳洲地產是外國買家傳統的投資熱門

據《澳洲日報》報道，近日一份新報告顯示，澳購物中心市場的海外投資迅猛增長，沒有絲毫減弱的跡象。

世邦魏理仕的研究披露，今年上半年外國買家在購物中心交易中占了51%的比例。

CBRE澳洲地區高級研究經理DannyLee表示，購物中心的外國投資水平顯著增長，在2014年和2015年的交易中分別占有13%和14%的比重。

“外國投資在過去一年上漲了一倍以上，證明了買家對零售業依然充滿信心，”Lee說道。CBRE零售投資全國主管Mark Wizel指出，盡管在零售市場中CBD是外國買家傳統的投資熱門，但CBD以外的地區現在也變得越來越吸引他們。MarkWizel說：“這主要是因為目前在上乘的CBD地段缺乏可交易的購物中心，促使投資者瞄准替代性資產，包括區域型購物中心、次區域型購物中心和鄰裏購物中心。”

最近有一筆此類交易是，位於邦迪海灘坎貝爾廣場178號的The Beach House Lane在6月被賣給了新西蘭的Cook PropertyGroup，售價為3125萬澳元。

負責出售這處邦迪海灘物業的是來自Stonebridge Property Group的Carl Molony以及PhilipGartland。Molony表示，買家對這個物業感興趣是因為它的位置好，相對易於管理。

此外，中國香港的NGI Investments斥資3.2億澳元買下MidCity75%的股份，此處物業地處悉尼最繁華的零售地帶皮特街購物中心。中介高力國際表示，這筆在5月促成的交易創下了2015-2016財年最高的每平方米均價45265澳元。

美國投資公司黑石集團是最活躍的海外投資者，在5月搶盡風頭，當時該公司豪擲6.133億澳元買下了維州和昆州的幾處購物中心。

至於更廣泛的零售業，第二季度交易價值從上季度的7億澳元飆漲至31億澳元，其中36%的零售資產是被外國投資者買走的。

據《每日電訊報》報道，房產顧問公司Savills Australia的調查顯示，單單在悉尼CBD，辦公樓產業就有27項交易，總值達到46億澳元。其中60%都是被外國投資者買走的，大約價值26.7億澳元。

在CBD和都市地區，總的有價值87億澳元的79項辦公樓交易。外國買家還是占據首位，有20棟樓是被他們買走的，價值35億澳元。最大的一筆交易是和中投公司(ChinaInvestments Corporation)達成的，包括7棟樓，總值19.76億澳元。

全國來看，外國投資者在各城市CBD的辦公樓買賣中占了68%的比例。根據高力國際公司(ColliersInternational)，中國買家是購買澳洲辦公樓的外國買家中最多的，投資總值接近30億澳元。美國緊隨其後，投資了25億澳元，但這個數字比2008年的60多億澳元有了顯著下降。Savills公司新州總經理SimonFenn說，悉尼辦公樓的回報率讓它比國際上其他投資熱點更活躍。他說，“悉尼租金增長的前景，加上進一步利率降低的可能性，在短到中期裏會增加對本地和國際買家的吸引力。”該公司的跨境與資本交易主任BenAzar說，澳洲這種高水平的外國投資在短期內不會消失，同時悉尼和墨爾本還有“全球門戶城市”的聲譽。他說，“澳洲是全世界最高回報率的透明安全的市場之一。只要澳洲的經濟和政治環境保持穩定，英美和歐洲的動蕩就意味著更多的海外資本會流向澳洲。”

近年來澳洲房地產投資與購房已成為一種趨勢，但對於投資者的具體操作來說，並非易事;特別是在澳洲四大行聯合行動限制海外人士的住宅貸款之際、公寓類資產在CBD及近城區嚴重過剩之時，墨爾本和悉尼地區房價依然實現兩位數增長的冰火兩重天走勢;這種成熟房地產市場下差異化的走勢，讓從未經曆過市場漲跌周期洗禮的中國購房者們無所適從。

從投資者的根本需求來看，獲得資本溢價和租金收入是房產投資的雙要素!而現金流對於財務自由起著非常重要的作用。每位投資者要十分注重自己的現金流，應盡可能多的開發出多的現金流管道，買入和創建可以讓投資者無需為其工作就產生現金流的房產。這也是《窮爸爸富爸爸》系列叢書作者羅伯特清崎對真正房產作為資產的定義所在。

用現金流分析法的觀點來考察項目，一要看項目的當前收益率，二要從長遠考察此收益率的持續性。從這兩點出發可以看到，澳洲商業地產項目的優勢變得更加顯而易見：

1、區別於住宅地產，商業地產沒有所謂海外身份限制，二手商業地產可以出售給任何人;反觀國內客戶錯誤配置高層小戶型，一旦准備售出卻無人解盤(小戶型無法滿足家庭需要，而海外人士又無法購買二手房);

2、無需澳洲外國投資委員會審批，即沒有FIRB 申請費用，節省5，000澳元;

3、商業地產貸款和住宅貸款不同，不受銀行收緊貸款政策影響;

4、對於維州政府調整海外購買住宅征收額外印花稅率從3%調整到7%而言，墨爾本地區商業地產不受該政策影響;

據CoreLogic R.P.DATA數據顯示，澳洲首府城市的商業房產租金收益一般都會在6%—8%之間，其中永久產權倉儲(Self-Storage的租金收益率為8%-10%;產權碼頭(Marina)的租金收益率為6%-9%、底商、寫字樓等商業地產(retail andoffices)的收益率為6%-8%……這些商業類地產到租金回報率均高於住宅地產平均為3.6%的租金收益水平。

其次，投資門檻較低，性價比更高，現金流更強。

由於商業地產的土地地契產權面積與別墅類相比要小很多，因此它的價格與住宅地產形成倒掛，這對於投資者的資金壓力也相對較小。如，一套臥室與起居室兼用的50平方米小戶型房產價格約為40-50萬澳元，而相比起來，一個體積為92立方米的永久產權倉儲價格也僅僅在10萬澳元左右。在目前澳洲銀行貸款利率下，購買一居公寓的租金僅和貸款支出保持平衡，扣除物業相關費用後，仍然需要倒貼現金;相反，如果同樣利用貸款購買價值50萬澳元的倉儲商業地產做比較，扣除銀行貸款及相關費用後仍有2萬澳元盈餘。澳洲資產配置實現以房養學、以房養老竟然可以一步到位了。

第三，租期較長，租客更加穩定。

受使用習慣影響，住宅房產的租期一般在6-12個月;然而商業房產租期一般都在3-8年，碼頭和倉儲地產項目租期甚至可以長達20年(5+5+5+5)。尤其是投資某些依客戶需求而打造的經營項目，或者依賴某一區域經濟發展的項目，這樣的租戶都傾向長期續約。這樣就可以保證長期的、持續的正向現金流入，而無需擔心空置率上升帶來的租金損失。

據ABCNews報道，墨爾本工業和商業地產的預付續租市場自2004年開始發展良好，很多公司在10年租約到期後選擇續約，這一趨勢會在未來幾年保持市場活躍。戴維斯調查結果顯示，2014年續租交易量上漲了45%，2014年的租賃協議簽訂數上漲了30%(租賃總面積約658514平方米)。

關於這一點還需要多說一句，那就是如何判斷哪裏的商業地產更能吸引長期的租戶問題。這就要引入“區域投資分析法”原理。區域投資法，就是選擇交通便利、購物方便、設施齊全的生活區域;靠近大學、著名職業學校、精英中小學的教育區域;靠近富人區、海邊生活區等傳統認知的優質生活區;政府規劃區域;新地鐵、新隧道、新的橋梁的修建……諸多因素都會帶來周邊對商業需求的增長。比如：比如說市中心遷移帶來的地價上漲：2006年新南威爾士州把州的首府從悉尼搬到25 公裏以外的帕爾馬他(Parramatta)，帕爾馬他的地價上漲40%之多。

第四，商業地產稅費和其他日常開支可以分流。

市政費、水費、物業費……住宅地產的相關費用都由業主繳納，而商業地產的相關開支，按照慣例則由租戶繳納。因此其維護成本也相對低些。

此外，從實際銷售數據來看，公寓供大於求的背景之下，工業和商業資產愈發受到投資者青睞。投資者可以利用目前良好的貸款利率，以豐富投資組合，對沖市場風險。傳統的物流資產仍十分吸引本地投資者。通常這些資產租期長，收入穩定，租戶多為公司和企業。

其實筆者講了這么多，不僅僅是分析兩種地產類型的優劣，更重要的是提供了“現金流分析法”“區域投資分析法”兩種研判市場走勢的工具。至於說買商用還是住宅，聰明的投資者當然不會二者選其一，住宅面臨後期的維護成本和空置率風險，同樣，商業地產也會有它自己的問題，如供應量不穩定、後期經濟格局變化導致的結構性空置等。因此，總體來看，成熟的投資者會將兩類房產都納入考慮之列，追求資產多元化配置，創造更多被動租金收入，從而進一步強化資本市場的抗風險綜合能力。

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