we work憑什么估值50億美元?

完備的社會保障網絡、發達的金融服務，使美國成為一個創業活動最為活躍的國家。服務於海量、輕資產、初創期的企業和個人，WeWork這樣一個共同工作空間正在爆紅，市值逼近50億美元。

除了收房租，WeWork還設法讓會員們意識到，他們加入了一個豐富的商業網絡，可以找到合作夥伴、客戶、投資人。根據《福布斯》的報道，WeWork可以稱為是“現實版的阿裏巴巴”——每月至少有51%的會員和其他會員有一次交易。

WeWork是當下美國創業圈的“明星”，不僅給數量龐大的美國小企業主創造了一個共同工作的空間，自己的估值也在快速攀升，被稱為“上市在即”的明星企業。

“在美國，很多年輕人都會選擇創業，而非一心進入大公司上班。”一位曾在美國求學多年的律師告訴《每日經濟新聞》記者，共同工作模式在美國的爆發，其根基是美國崇尚創業的文化，加上美國金融體系發達、資本活躍，創業的風險被分擔，創業者可以在低成本下展開自己的事業。

今年3月，《財富》雜志記者進入WeWork總部，描述了其“類穀歌”式的工作場所。不論你是一個還沒有被認可的自由藝術家，或是一個初創公司的小老板，都可以在繳納400~650美元之後，在WeWork租下一個辦公室，並享用一切工作需要的東西。在WeWork官網上可以發現，選擇WeWork的包括藝術家、自由撰稿人、初創型企業等。現在，WeWork甚至已經發展到連教育、培訓都可以提供了。它是如此的火爆，有人甚至需要排隊等待兩年。

2010年，WeWork在紐約曼哈頓開始創業，5年後的今天，其估值已經達到50億美元，在美國有29個工作地點，在歐洲和以色列也有布點。但目前還未進入中國市場。

在服務式辦公室這一領域，創立於歐洲、已經進入中國市場的雷格斯是另一個規模較大的代表性案例，公司方面稱目前分布著2000個網點，包括750個城市，遍及100個國家和地區。圈內人士告訴記者，雷格斯的模式常被稱為“服務式辦公室”或“虛擬辦公室”。

創業型企業在雷格斯，租期最短可按天選擇。雷格斯面對的企業規模是1~500人，並承諾其不需要任何前期投入，這為初創期的企業提供了一個無門檻的辦公室。後期，則伴隨著企業規模的擴大，可以適時調整辦公室規模。

上海嘉煦投資的唐維告訴記者，國外的“WeWork們”本質上都不是靠收租金盈利，發掘優質創業型企業，引入投資或直接投資，才是其目標。

唐維舉例說，在上海嘉興，亞馬遜和當地政府合作，在一個孵化器類的園區為初創型企業提供雲服務。這一平台經常引入天使A輪投資方，幫助企業經曆從0到1的創業過渡期。

唐維說，WeWork和許多眾籌網站類似，都是幫助天使投資人給小企業服務的過程中，對項目有更深的了解，這是一個優選的過程，以“大大減少投資的風險，讓成功率得到提高”。

WeWork在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”，它通過對空間的設計，創造各種“偶遇”機會，在去冰箱拿食物的過程中、在咖啡吧休息的時候，或許你就會遇到自己的投資人。在情人節聚會上，一邊喝點紅酒、吃點巧克力，一邊聊天，有的人也會直接遇到自己的投資人，根本不用在線上泡很長時間。

WeWork對外宣稱，公司目前已有將近15000個會員，他們可以面對面展開協作。公司通過app、正式和非正式的各種活動鼓勵會員相互交流。最近的一份調查說，51%的會員會每個月和其他會員做一次生意，比在線的商務關系真實多了。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨認為，雷格斯面對的是更大的商業組織，比起WeWork這類面對初創型企業的社區，商業往來的成功率會更高。WeWork要想發掘增值的空間，需要牢記這裏涉及的是“人的生意”，更注重人與人之間的交流和交往。

在WeWork使用一間辦公室，感覺就像入住了一家值得炫耀的酒店。

輕柔的音樂在接待處縈繞，屋裏除了沙發，還有沙袋座椅、枕頭、墊子這類舒服好玩的東西。咖啡間裏，有手調咖啡、檸檬水，還有各種下午茶餐點。累了?來一份每分鍾1美元的按摩服務——會議室裏就能做。

但別以為在WeWork就是來放松的，這是一個共同工作的空間。來自不同公司的員工，租用辦公桌或者一間小辦公室，前台、WiFi、打印機、飲水機等都可以公用，在這裏只有一件事是重要的：工作、做生意。

WeWork還搞各種活動，你只要下載一個會員APP，就能收到各種活動通知。他們還想辦法讓各種不同工作的人在去冰箱拿吃的、或者開會的途中多“偶遇”，碰撞出靈感。

要成為WeWork的會員，每個人每個月要花400-650美元，比租別的寫字樓貴一些。但別忘了，這裏的家具和衛生保潔、代收包裹等服務不收錢，免費啤酒什么的每層都有供應，還可以享受醫療、會計、法律和雲計算等專業服務。更不要說你在這裏可以社交，建立各種商業關系了。

WeWork給人的感覺，就像一個反傳統企業模式的烏托邦：給你世界500強那樣的福利，專門提供給那些腰包並不鼓的初創型企業。“簡直就是革命性的!”商業地產咨詢公司分析師安德魯感歎：“在那裏工作的人不停地跟我說，他們的工作效率如何如何被提升了，他們在辦公場所遇到了什么人，而這些偶遇可以幫助他們交流生意模式，甚至成為合作夥伴!有的人說，就算租金翻倍，他也能賺到錢!有的還說再也不要在家裏工作了，靈感都死光了!”

甚至世界500強也來找WeWork了，如微軟、百事可樂等，明明有自己的辦公室，但也租了WeWork。

能折騰出如此顛覆傳統的辦公空間，兩位創始人自然有著不同尋常的經曆。

與公司名中的“We”一樣，兩人都對“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬裏的地方長大，但都曾在不同形式的大集體裏生活過，都沒有父親在身邊。

紐曼來自以色列單親家庭，媽媽是醫生。他在加沙地帶一個農莊度過童年，所有兒童都住在集體宿舍裏，與父母分開。在海軍服役五年後，他跟著當模特的妹妹艾迪一起去了紐約，從而認識了美國人麥克凱爾維。

麥克凱爾維當時在紐約一家建築公司工作，他成長於俄勒岡州一個由五位母親、六個孩子組成的大家庭。盡管只是靠打理花園和領取救濟食品為生，但他們過得很快樂。

一次聚會上，兩人相識，相似的兒時經曆，讓他們成為惺惺相惜的好友。

2008年1月，紐曼得知房東古特曼剛買下一棟辦公樓，每層5000平方英尺，打算按每層5000美元的價格出租。他頓時眼前一亮。當時，紐曼負責管理妹妹數十萬美元的年薪，並多次創業，租了一間辦公室經營自己的高檔嬰兒服裝網店。他剛剛將辦公室的一角租給了網上找來的租客!

他馬上建議房東：“我有個更好的主意，把其中一層交給我，我把它用玻璃分成15個辦公間，提供免費咖啡，每間收1000美元，這樣每個月就能掙到1.5萬美元。你拿走7500美元，給接待員2500美元，剩下的歸我。”

當晚，麥克凱爾維將好友的創意進行了細化：給這個辦公場地起名GreenDesk(綠桌子)，甚至做好了網站。擁有建築學學位的麥克凱爾維早就對紐約的辦公樓看不順眼：不環保，不好玩。

房東同意了他們的想法，並且要求每層樓都按照這種模式來經營。麥克凱爾維幹脆辭職，在紐曼妻子的幫助下翻新了那棟樓。

然而，正准備招租時，金融風暴來了。房東古特曼沮喪萬分：“這下全完了。經濟衰退時，人們不會租辦公室。”

結果恰好相反。僅僅依靠七條網上廣告和口碑宣傳，GreenDesk就人滿為患。與高檔寫字樓的大公司租戶相比，蜂擁而來的初創企業急需拓展人脈、希望通過不同的商業模式碰撞得到靈感。

但在兩位創始人看來，GreenDesk有個問題：沒有公共空間用於社交。房東古特曼卻已喜出望外，他希望將這種模式複制到自己的其他辦公樓裏。

商討之下，兩位創始人以300萬美元的估值將GreenDesk賣給了古特曼。

拿到錢，兩人又租下了紐約SOHO區一處新辦公地點進行裝修。雖然面積只有3000平方英尺、地板嘎吱作響，牆壁都是自己刷的，但2010年2月，成立僅一個月的WeWork便實現盈利，此後從未虧損。

超酷的辦公空間、免費的啤酒、周圍都是瘋狂而又聰明的人……紐曼這樣形容WeWork：“就算你昨晚過得很糟糕，早上又很倒黴，你就是想到這裏來。一進來，你就像換了個人，你想改變世界。”

2012年，WeWork又有三處辦公地點開張，並吸引了大風投機構的投資，估值1億美元。

到去年12月，WeWork已入駐美國25個最大城市和歐洲12個最大城市，營收1.5億美元，利潤率達30%，並獲摩根大通等投行高達3.55億美元的新一輪融資，估值高達50億美元。各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維已成賬面上的億萬富豪。

從商業模式來看，WeWork與所謂的“二房東”並無區別。紐曼也承認，如果把WeWork看作是一家房地產公司，估值絕不可能達到50億美元。

但這一超高估值表明，投資人並不認為WeWork是一家單純的房地產中介。除了辦公場地，WeWork還可以為這些創業型公司提供辦公家具、協作服務等，甚至成為創業項目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

從模式上來說，WeWork與打車軟件鼻祖Uber、空房出租網站Airbnb等一樣，是共享經濟理念對交通、住宿、辦公場地等領域的顛覆。

兩位創始人和投資人都認為，WeWork面臨的最大風險是過度擴張。只有處於可控的規模，該公司才能維護好品牌形象，保持高水平的客戶服務。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨認為，WeWork這種商業模式的核心是“人的生意”。在中國，最近幾年，這種服務式辦公需求呈爆炸性的增長。那些初創型的企業，在起步階段都希望做到輕資產，有一個共同的、自由的辦公空間。2015年政府工作報告中也提出要推動大眾創業，萬眾創新。可以預見，市場對創業辦公室的需求將出現爆發性增長。

如順為資本去年投資的You+國際創業社區，以及SOHO中國的短期租賃辦公空間SOHO3Q，都是這種思路。

根據每日經濟新聞、楚天金報等采編【版權所有，文章觀點不代表華發網官方立場】