交銀觀察\內地樓市仍顯韌性

3月15日，國家統計局發布1至2月份全國房地產開發投資和銷售情況、2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。總體而言，房地產各項指標在低基數效應下同比激增，剔除該因素影響，房地產市場總體呈現房地產投資穩健增長、市場成交「淡季不淡」、銷售相關資金來源高增的特徵。

一、施工穩健支持房地產投資增長

1至2月份，全國房地產開發投資1.4萬億元（人民幣，下同），同比增長38.3%。由於去年疫情衝擊下，房地產投資等各項指標「深蹲」，因此今年從同比來看各項指標增速均出現「井噴」的現象。剔除疫情的因素，將2021年1至2月份的情況與2019年同期相比，房地產投資增長了15.7%，經計算，兩年的複合增長率為7.6%，較2015至2019年間的複合增長率有所下移。

支持房地產投資增長的主要因素來源於穩健的房屋施工。1至2月份，房地產開發企業施工面積77億平方米，同比增長11.0%；比2019年同期增長14.2%，兩年平均複合增長率為6.9%。新開工面積方面儘管同比增長了64.3%，但比2019年同期下降9.4%，為近年來低值。

土地市場成交清淡，除季節性因素外，拿地成本上升和融資監管收緊是主因。1至2月份，房地產開發企業土地購置面積1453萬平方米，土地成交價款503億元，兩者分別同比增長了33%和14.3%，但比2019年同期下降了6%和27%。從Wind公布的百城土地成交口徑來看，1至2月僅成交土地6343萬平方米，為近十年最低值。由於拿地成本的上升，以及「三道紅線」疊加房貸「兩個佔比」對房企融資監管的收緊，房企新增拿地項目大幅減少。

低基數效應將在3月份繼續，二季度開始房地產投資增速逐漸回歸正常化。目前內地疫情可控，房屋施工將是房地產投資增長的穩定動力。若網傳的22個重點城市住宅用地「兩集中」政策實施，將對供地管理行為產生約束，對房企籌資能力有更高要求，土地市場還可能出現階段性趨冷。

二、房地產市場成交「淡季不淡」

1至2月份，商品房銷售面積1.7363億平方米，同比增長1.05倍；商品房銷售額1.9151萬億元，增長1.33倍。即便是與2019年相比，銷售的增長及複合增速情況仍然亮眼：銷售面積和銷售額分別比2019年同期增長23.1%和49.6%，兩年平均複合增長率分別高達11.0%和22.3%，呈現出「淡季不淡」的特徵。

推升樓市熱度的主要原因在於一線城市成交大增。在前兩個月30大中城市的商品房成交中，一線城市成交面積佔比達到了26.5%，而近年同期這一比例多維持在14%至20%之間。尤其是1月份，一線城市新房和二手房成交增長迅猛，2月隨着房地產調控收緊並受春節網簽暫停影響，成交火熱程度明顯下降。

房價方面，2月70大中城市新建商品住宅價格指數環比和同比分別為0.4%和4.1%，漲幅均較上月擴大；二手住宅價格指數環比增長0.3%較上月收窄，同比增長2.9%繼續擴大。同成交情況相對應，新房和二手房價增速呈現一線城市領漲、2月較1月環比趨緩的局面。

2月以來，一線城市密集出台了多項收緊樓市的調控措施，如建立二手房「參考價」機制、進一步限制「假離婚」買房、出台新房「積分制」搖號、核查個人經營貸流入樓市、加強房地產市場秩序管理等。預計在各項調控政策的配合和細化之下，一線城市房地產成交將有所降溫，房價快速上漲勢頭逐漸平抑，但基數效應下量價同比仍在高位。

三、銷售火熱帶旺相關資金來源

1至2月份，房地產開發企業到位資金3萬億元，同比增長51.2%；比2019年同期增長24.7%，兩年平均增長11.7%，增速較快。在其五個主要分項中，增長明顯加快的兩項是定金及預收款和個人按揭貸款，同比增速分別為96.3%和63.7%，兩年平均複合增長率約為22%和20%。

由於房地產市場成交火熱，帶動了這兩項與銷售高度相關的資金來源高速增長。同時，為應對融資限制收緊的負面影響，通過加大銷售促回款也是房企增加進項的有效方式。2月份定金及預收款和個人按揭貸款在房企資金來源中的佔比首次過半，創出歷史新高52.2%。（唐建偉為交行金研中心首席研究員、夏丹為資深研究員）