上半財年供地僅全年目標33% 宅地供應落後 樓市困局難解

■ 中環新海濱商業地王佔地4.79公頃，市場估值高達661.2億元。 香港文匯報記者 攝

本港私宅供求嚴重失衡，財年第二財季(7月至9月)只推出西貢及大埔滘2幅住宅官地，合共提供160伙，為史上最少。倘連同港鐵日出康城第13期提供的2,550伙，下季宅地供應有2,710伙，按季增71%。計及首財季推出的1,580伙私宅土地供應，上半財年共供應4,290伙，佔全年供應目標1.29萬伙的33%，意味下半財年需要大力追回進度，但面對經濟衰退及疫情困擾，分析認為市場未必有足夠承接力，政府今年私宅供地達標有壓力。另外，政府在下季推出2幅商業地，包括市場焦點的中環新海濱地王，合共提供287.4萬方呎商業樓面。

上半財年私宅官地供應如此少，市場擔心政府能否達到全年1.29萬伙私宅供應目標，發展局局長黃偉綸昨日指出，計及港鐵日出康城第13期項目在內，下季將推出3幅住宅地，涉近2,710伙，為近三季新高，不算低。計及政府首季推出1,580伙私宅土地供應，上半年私人住宅單位供應為4,290伙。

黃偉綸：冀私人重建能補充

他強調，今年初提及全年私宅土地1.29萬伙供應目標，當中政府推出土地佔9,000伙，另有約4,000伙是靠私人重建項目帶動。他指，下半年政府會有不少私宅土地推出，有信心可達到接近9,000伙的目標，但私人市場的4,000伙重建項目要靠市場運作，政府難以掌控。

中原測量師行董事總經理黎堅輝認為，政府不應將舊樓私人重建項目納入估算內，尤其是過去半年，市場存在許多不明朗因素，包括社會運動及全球疫情，都會影響私人重建或併購的投資意欲。政府設定全年私宅供應目標為1.29萬伙，惟上半年估計可建單位僅約4,000餘伙，達標有壓力。

他認為，政府不論靜市旺市，均有責任積極尋找土地。而政府最新推出的公務員合作社項目，方向正確，可釋放市區地發展潛力，惟重建程序繁複，需時收購，建議政府簡化申請贖契補地價手續及縮短審批時間。同時，加快進行現時九龍城區2個試點項目之餘，應積極研究其他公務員合作社項目收購重建的可能性或時間表，將計劃恒常化。

團結香港基金土地及房屋研究員潘灝儀亦指，本財年首兩季預計土地供應，只為全年目標1.29萬伙的約30%。而1.29萬伙這個目標已經是從以往1.8萬伙、1.35萬伙的全年目標一再下調，可見房屋供應斷崖的情況仍然持續。

鐵路地耗盡 恐3年真空期

潘灝儀同時指，鐵路上蓋的土地儲備正被急速消耗，反映政府手上「彈藥」已經買少見少。下財季住宅供應主要來自日出康城第13期，已為日出康城站最後一期的土地儲備。根據資料，港鐵目標將於2021年或之前招標批出黃竹坑站，錦上路站二期項目則預計2024年或之後招標批出。假設八鄉維修中心、小蠔灣車廠及兩個通風設施的審議或改劃進度沒有重大突破，香港2021-24年將經歷至少為期3年的「鐵路上蓋項目供應真空期」。

康城13期2550伙估值105億

中原測量師行高級經理吳庭琛表示，下季較大規模住宅地只有日出康城第13期，位於5期及8期中間，屬臨海地皮，且有鐵路概念，加上康城區現時配套已十分完善，料每呎樓面地價7,000元，總值約105億元。

回顧2幅政府住宅官地，西貢蠔涌地皮有向海元素，有一定吸引力，惟位處迴旋處旁，或較嘈雜，但區內屋苑式物業供應不多，參考同區匡湖居造價，料地皮每呎樓面地價8,000元，地皮總值4.6億元。至於大埔公路大埔滘段住宅地，估計單位供應約60伙，作低密度住宅發展，現時交通配套未算完善，料地皮每呎樓面地價5,000元，地皮總值4.9億元。

■香港文匯報