學區房帶動 北京樓市觸底回升

■ 疫情下，北京某新房售樓處仍擠滿戴口罩的看房者。 香港文匯報記者海巖 攝

西城區轉多校劃片 眾家長趕上尾班車

樓市復甦的暖風近日終於吹到北京，疫情下冰凍的房地產交易迅速升溫，市場熱度恢復至2019年以來高點，學區房在政策刺激下再現掛牌即「秒光」的盛景，越來越多售樓處坐滿戴口罩的買房人，剛需購房者急於「上車」令部分樓盤銷售井噴。冷淡下行了3年的北京房地產市場經過疫情洗禮，似乎正觸底回升。

5月本來就是學區房交易旺季，而今年格外火爆緣於北京4月30日頒佈的新政：自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。新政留出3個月的窗口期，在京城樓市掀起軒然大波，恰逢當日北京宣佈將防疫響應等級下調至二級，樓市熱度悄然升級。

北京各類優質教育資源在西城扎堆，對應優質中小學的學區房早已被炒到每平方米20萬元（人民幣，下同）的高位，四五十平米的老舊樓房報價在1,000萬元左右。在3個月窗口期，一邊是學區房業主擔心區域優勢不再急於拋售房產，一邊是購房家長想在「多校劃片」前趕緊搭上末班車，買賣雙方的焦慮讓西城區學區房的價值面臨重估的同時，供應增加，成交量激增。

銷售員：買賣雙方都急迫

「有些客戶只來一個電話詢問，或者看一次房便決定下單。」鏈家地產一位銷售員告訴記者，西城的一些優質小學學區房爆發式成交。買賣雙方都很急迫，小戶型掛牌房源大幅增多，但基本上在掛牌當日被「秒光」，但價格漲幅不大，比新政前漲2%-3%。目前只剩中大戶型總價都在1,500萬元以上，可議價5%，但因限購限貸下門檻太高，不好賣。

學區房交易火爆，二手房交易迅速升溫。中原地產預計，剔除網簽數據滯後等因素，5月份北京二手房真實交易量有望達到1.8萬套，相當於2019年月度最高水平。歷史數據顯示，當北京二手房月成交達到1.5萬套時顯示市場交投活躍；若達到2萬套則預示市場過熱，往往會引發新的調控政策出台。

疫情下一季度北京樓市冰封，但被壓抑的需求不會消失，而疫情期間部分社區嚴格的管控措施讓租戶更加意識到自有住房的重要性，3月後隨着疫情受控、售樓處重開，成交量以環比倍增的速度快速回升。

「聰明的購房人3月份就回到售樓處了。」3月25日新開盤的金茂北京國際社區，就在疫情中創下20分鐘認購814套的銷售紀錄。樓盤位於北京東北六環外順義新城，地處偏僻又不靠近地鐵，單價3.4萬元/平方米左右，主打的50平米一居室、70平米兩居室，170萬元-250萬元左右的低總價在近年北京市場罕見，吸引剛需購房者。不少人戴着口罩去售樓處「踩點」，25日晚開發商線上開盤20分鐘售出814套。記者日前致電金茂北京售樓處時，售樓員表示924套新房中，小戶型全部售罄，目前只剩部分二、三居室，總價都在200萬元以上。

專家：眼下類似2015年

為何疫情下北京樓市快速升溫？全球受疫情衝擊，各國放水刺激經濟，美國推出無限量化寬鬆（QE），而中國4月廣義貨幣M2升至11%以上，社會融資總量大增3萬億元，比上年同期多1.42萬億元，創下三年新高。如是金融研究院執行院長朱振鑫認為，疫情二次衝擊還沒結束，中國經濟仍處於蕭條期，貨幣寬鬆還沒有結束。「但是刺激經濟復甦的『溫水』越來越熱了，經濟復甦正在蓄力。」

回顧上一輪房價暴漲，2015年開始中國經濟快速下行，央行先後十多次降準降息，2016年2月央行實施此輪寬鬆的最後一次降準，而後全國範圍的房地產市場上演歷史上罕見的瘋狂牛市，到2017年3月各地房價全線暴漲50%以上甚至翻倍。「眼下有點類似2015年的階段，寬鬆政策拐點還未到來。」朱振鑫認為，核心城市在流動性驅動下已確定性回暖，深圳率先上漲，北京上海也已明顯觸底。「但考慮到這次政策不會大鬆，和2016年區別很大，北京房價估計能回升10%-20%就不錯了，特別稀缺的房子也許能觸及2017年高點。」

■香港文匯報