數萬飯碗不保 樓市危上加危

46%市民料樓價跌 未反映11月環境再惡化

樓市近月走勢陰晴不定，政府10月中公佈放寬按保，一度刺激樓市反彈，花旗銀行該月進行之第四季市民置業意向調查，顯示市民當時對後市信心稍見回復，46%人預期樓價未來1年下跌，較上季大減10個百分點。不過，10月後負面消息不絕，零售管理協會昨日警告未來半年有裁員及結業潮，估計有7,000間零售公司執笠。數據顯示，樓價走勢與失業率關聯度極大，觀乎近日新盤銷情減慢，二手交投亦淡靜，有學者擔心未來半年失業率或升至3.6%，數萬人飯碗不保，樓價期間將再跌半成以上。

花旗銀行昨日公佈今年第四季市民置業意向調查結果，市民對後市信心稍見恢復，46%受訪者預期樓價在未來12個月下跌，比例較上季顯著下降10個百分點；認為會上升或平穩的受訪者有21%及32%，比例按季升3個百分點及6個百分點。雖然仍有60%受訪者認為現時非置業理想時機，但比例較上季已跌8個百分點。

種種迹象顯示樓價回落

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊昨表示，雖然大多數受訪者認為樓價將在未來1年下跌，以及現時非置業理想時機，但比例均較上季下跌，反映睇淡後市人士減少。然而，有業界人士提醒，相關調查於10月進行，當時正值政府公佈放寬八成至九成按揭保險計劃，現時該利好消息已被負面消息淹沒，中美貿易戰反覆、暴力示威升級、社會持續動盪、失業率上升等，都打擊市民入市信心。從近期新盤銷情已見減慢，二手交投亦淡靜，種種迹象顯示樓市重回跌軌。

值得留意的是，10月市民對後市信心稍升之際，仍有57%受訪者表示現時對置業非常不感興趣 / 頗不感興趣，比例較上季上升6個百分點。李貴莊認為，數據反映前景未明朗下，受訪者對樓市前景仍持觀望態度。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦表示，下半年樓價雖然有所下跌，但始終仍處高位，所以調查出現大部分準買家認為現時非買樓時機。

未來半年料7千店舖結業

浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，未來失業率上升才更令人擔心。他指，本港失業率最近急升至3.1%，以過去三個月平均值去計算，失業率升幅正逐漸擴大。他又引用零售管理協會最新數據，估計未來半年將有7,000店舖結業，假設每間店舖員工有5人至10人，即市場或將新增數以萬計的失業大軍。

麥萃才估算，除零售外，物流、餐飲、旅遊業等都會受到衝擊。在各行各業連鎖影響下，預測未來半年失業人數或增加至少2萬人，失業率於半年內或將急升至3.6%，而且「這估算還是在經濟無進一步變壞下推測。」面對失業率上升，他認為，最受影響將為明年畢業的學生，因為企業會調整請人策略。

樓價走勢與失業率呈反向

數據顯示，本港樓價走勢與失業率的關聯度極大，屬於反向走勢，即失業率低時樓價就高，反之失業率高時樓價就低。麥萃才指出，經濟下滑將導致部分無急切需求人士、收入不穩定人士等推遲置業計劃，亦會有個別業主或為資金周轉問題賣樓。但按照近半年中美貿易戰惡化及社會動盪下的樓市走勢去看，相信明年樓市大跌的可能性亦不大，估計跌幅與今年下半年相若，跌幅約5%。

他解釋，現時經濟環境與1997年亞洲金融風暴及2003年沙士疫情不一樣，有實力置業人士並非最受經濟衰退影響的一群，而業主肯減價空間亦不大。再者香港住屋需求大，發展商相比以往經濟低潮期亦更有實力防守，均令今次經濟衰退對樓價的影響有所降低。

■香港文匯報