多幅百億地皮下季推

■張翹楚指每逢經濟環境出現轉捩點或社會氣氛轉變，都會增加流標或撻訂風險。

涉4住宅地3商業地 估值共1478億

政府本周將公佈下季賣地計劃。根據政府年初公佈的全年賣地藍圖，下季有機會推出7幅地皮，估值共約1,478億元，當中4幅宅地估值最高達500億元，3幅商業地估值約978億元，幾乎每幅都是百億地王。有測量師擔心，近期中美貿易戰惡化、香港社會矛盾加劇，突然大量貴價地皮推出，市場承接力將備受考驗，流標風險相當高。 

政府本周內料將公佈財年第二季（7月至9月）的賣地計劃，根據年初公佈，第二財季有機會推出市場的住宅地有4幅，分佈於啟德、山頂、東半山及屯門，市場對這4幅地估值介乎411.2億元至500.2億元。同期有機會推出的商業地則有3幅，包括兩幅啟德商業地和一幅西九龍高鐵站上蓋商業地，3幅地估值合共734.1億元至978.2億元，當中最貴重的地皮為西九龍高鐵站上蓋商業地，單這一幅地的估值就直逼800億元。

發展商組團投地分散風險

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，市場突然間推出多幅大型及貴重地皮，令市場的承接力大受考驗，尤其最近香港的銀行同業拆息已經升至超過2厘，反映市場資金比較緊張，發展商融資難度亦增加，造成近月不少發展商合資投地，原因也是想減省前期投入費用，提高融資能力，並分散風險。

但值得留意的是，政府預測本財年潛在住宅土地供應可建約1.55萬伙，只較供應目標1.35萬伙多2,000伙，意味下季度如果不按部署每季推出一定數量的住宅官地，或者會令全年供應不達標。業內人士分析，目前政府正陷於兩難局面，因為市道回落及風險上升時推出多幅地皮，地價不理想勢必影響庫房收入，同時間更可能出現流標，對市場有負面影響。

張翹楚又指，其實每逢經濟環境出現轉捩點，又或社會氣氛轉變，都會增加流標或撻訂風險。而最近中美貿易戰下的經濟前景未明朗、香港社會矛盾加劇等，都已經影響投資氣氛，並減低發展商投地意慾，令出價減低。但在政府角度，之前土地成交價已去到高位，一手成交個案亦未大幅調整，這就會令兩者看法出現落差，最終導致土地流標。

政經局勢或降低地價估值

他又預期，在各項負面因素影響下，加上多幅大銀碼地皮推出市場，往後發展商投地會更多出現合資安排，但目前無意調整往後估值。至於中美貿易紛爭與社會爭拗所造成的影響則仍要觀察，因為目前負面影響主要反映在較敏感的股市上，固定資產則一向反應較慢，相信要等到市場有新的地皮成交出現，才能確定其影響性，但相信下調的機會較大。

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典表示，其實自去年10月後，公司的估值已經把外圍不明朗的因素加進去，並相應下調估值10%至15%。即使最近社會矛盾加劇，相信市場波動都仍在這個可以控制的範圍之內，所以不作特別調整。而未來當賣地章程公佈後，會再視乎具體內容、有沒有特別建築要求等，再去調整估值是否要調整。

 ■香港文匯報