賣地縮四成 新財年潛在供應1.55萬伙

發展局昨日公佈新財年賣地計劃，將推出15幅住宅地，合共提供8,850伙，連同其他土地來源，新財年潛在私樓土地供應15,540伙，按年跌近四成，較年度供應目標13,500伙只高出少許。下季僅提供3個住宅項目，涉約2,400伙，較本季減少39%。發展局局長黃偉綸承認，短中期土地供應仍緊絀。至於會否推高樓價，他認為影響樓價因素眾多，且過去5年推出較多土地，近年陸續落成，相信供應減少未必直接影響樓價。

■ 發展局局長黃偉綸公佈新一年度賣地計劃，地政總署署長陳松青和規劃署署長李啟榮一同出席。香港文匯報記者梁祖彝 攝

發展局昨公佈，2019至20年度賣地計劃潛在可推出的住宅官地有15幅，合共提供8,850伙單位。鐵路項目則有兩個，來自黃竹坑站及日出康城，提供2,650伙。市建局項目只得1個來自深水埗的項目，提供180伙。連同私人發展或重建項目預測約3,860伙，本財年合共可提供潛在土地供應有15,540伙， 按年跌約39%。

黃偉綸：短中期供應緊絀

黃偉綸表示，由於公私營房屋比例由六四比調整至七三比，因此新財年土地供應目標下調至1.35萬伙。被問到潛在供應量與目標之間的差距僅約2,000伙，會否擔心新財年無法達標，他表示，新的供應目標下調，年內潛在供應亦相應作出調整，惟坦言可供應土地與目標之間緩衝不多，反映短中期土地供應緊絀，但局方有信心新財年供應仍能達標。

他續指，有5幅本財年未出售住宅地皮未有滾存到新財年，原因多方面，如個別地皮正面對司法覆核，亦有地皮因部分設施需要重置，但仍未找到合適地方，如果今年兩者有新進展亦在季度中加推到市場。不過，新財年賣地表內成熟可推的地皮較多，15幅住宅地中，10幅已完成修訂大綱圖程序，涉及8,090伙。

市場擔心土地供應不足或會推高樓價，黃偉綸認為，影響樓價因素相當多，包括環球與香港未來經濟情況、利率走勢及資金流向等。而且，過去5年土地供應逾10萬伙，將於未來一段時間內陸續落成，未來3年至4年私宅供應亦有9.3萬伙，故相信土地供應減少與樓價未必有直接影響。但他亦說：「但我不能說完全無影響，因為市場如何預測之後更長遠的土地供應，總有點影響。」

財爺拒鬆按保避托市嫌疑

另一方面，差估署昨公布，今年1月私人住宅售價指數報359.5點，按月微升0.08%，為樓價連跌5個月後首度企穩。財政司司長陳茂波昨出席電台節目重申，現時樓價不是一般人可負擔，部分中產及高收人人士欠缺首期置業，政府會集中增加出售資助房屋協助市民上車。

陳茂波又透露，政府曾研究放寬首次置業或小型單位的按揭保險，但最終認為現階段並非合適時間，鑑於過去半年樓市下調約9%至10%，因此不想此時推出措施，以免令市場誤解政府托市。

政府重申賣地底價貼市

此外，政府新財年將提供7幅商業 / 酒店用地，提供約877萬方呎樓面，屬近年高位，包括可提供最多約2,900個酒店房間。對此，黃偉綸被問到鑑於早前有地皮流標，今年會否調整底價時，其強調招標價錢屬價高者得，無意改變機制。又指，任何投標制度，流標都不可能完全避免，重申政府底價貼市，並以早前流標的啟德商業地為例，財團出價連市場最低估值都未到。

發展局昨同步公佈下季(4月至6月)賣地計劃，將推出3幅官地招標，包括2幅住宅地及1幅商業/酒店地，全部位於啟德。2幅住宅地共提供2,100伙，相比本季1,860伙微升12.9%。連同私人發展及重建項目約300伙，下季預計土地供應有2,400伙。相比本季3,950伙下跌39%。

至於將在下季度推出的啟德商業/酒店地，位置鄰近啟德體育園，提供約34.4萬方呎樓面，其酒店部分可提供約300個房間。

巨無霸紛登場 總估值2450億

新財年住宅地皮雖只得15幅，較本財年的27幅大幅減少，但不乏準地王，好像流標重推的山頂文輝道地皮等。然而，要數地王，不得不提高鐵西九龍站上蓋商業地皮，目前市場估值高達1,108億元。

新財年可售的15幅住宅地，4幅位於港島區、5幅位於九龍區、其餘6幅位於新界，連同7幅商業或酒店用地，合共有22幅可售官地。普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示，這批土地初步估值高達2,450億元，遠超2018/19年的1,159億元水平。

西九站商地王 估值1108億

下年度市場焦點落在高鐵西九龍站上蓋商業地皮，可建樓面達316萬方呎，但發展局局長黃偉綸講明無意分割出售，將一幅過推出，認為有利整體設計、營運管理等。目前市場對該地皮估值相當分歧，估值介乎475億元至1,108億元，每方呎樓面地價約15,000元至35,000元。張聖典相信，有實力入標之財團有限，相信會有中、外資及本地發展商合組競投。

來源：香港文匯報