一线城楼市开春火爆 分析称调整期即将到来

图：一线城市楼市火热，监管层调控也会适时出现，以遏止房价暴涨；图为上海黄浦江两岸的高楼 资料图片

大公网2月29日讯 （记者赵慧中 李灵修）全国多地楼市春节后热情被引爆，尤其以一线城市为主，上涨趋势颇有2009年房价顶峰之势。上海上周末节后再现“时光盘”，开盘不到一小时内108套房就已全部卖光；北京节后首周，二手房日均成交量就达864套，创2010年以来最高值；深圳市监管机构更积极研究有关房地产调控政策，应对已疯涨十六个月、均价破五万元（人民币，下同）的房价。分析认为，楼市春节后火爆是去年底行情的延续，市场已被透支，但随着监管层紧盯楼市，调整期即将到来。

上海楼市犹如脱缰的野马，春节后就已现两个“日光盘”。在刚结束的上周末，上海浦东新区惠南镇某楼盘，早上九点十八分开始摇号选房后，不到十点钟108套房源就已全部卖光。

　　时光盘日光盘频频出现

稍早之前的另一个周末（2月21日），某开发商在虹口的项目加推的352套千万豪宅房源，竟亦在一天内销完，合约销售额更达到35亿元。业内惊呼，千万豪宅日光在上海也属罕见。现场目睹这一幕的包先生表示，“简直疯狂，1200万元一套的房子，有人为了抢到，当场付了全款”。

与此同时，“乱花渐欲迷人眼”的上海二手房市场，春节前后差价亦让购房者“瞠目结舌”。有准备买房人士吐槽称：“今年春节前后买房的差距，是多打十年工啊。”根据上海中原的市场研究报告来看，2月15日至2月21日间，单上海中原地产的经纪人就已成交77.41万平方米的二手房，平均每天卖出超出1000套房子。

与上海楼市的火热类似，北京、深圳同样在春节之后迎来阳春行情。伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周（2月14日至2月20日），二手住宅网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其间，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价上涨5%左右。

　　楼市调控随时出台

深圳房价已持续上涨十六个月引全国高度热议，此前不断有传言称即将出台新政调控楼市。深圳市规划国土委副主任乔恒利上周五就此事公开回应称，正在研究有关房地产调控政策，将继续执行住房限购政策，严格控制投资投机需求。

“节后全国刺激房地产市场政策陆续出台，一线城市消费者对未来房价快速上涨的预期导致市场交投火爆，特别是个别高端项目的热销加剧此种情绪的传导，供应端在节后并没有新项目的注入，使得供不应求状况更加严重，以至于出现了少见的一线楼市二月热销。”易居中国执行总裁丁祖昱分析称，但后市会企稳。

对应市场出现的热潮，监管层调控也适时出现。上海市政府2016年2月14日印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知》（下称《通知》）。该《通知》指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应。

当局不会放任楼价暴涨

同策咨询研究总监张宏伟表示，“深圳日后亦将出台购房社保证明一年变三年的政策，从这些政策上就能看出政府的态度。”上海最近在严查中介，包括对高端盘的预售许可证严管，这些动作都说明政府在紧盯市场特徵，不会放任房价暴涨。

“从历史经验上来看，2009年至2010年、2013年的两次火爆后都是紧随的调整期，现在的市场特徵和2013年后半段很像。”张宏伟认为，节后的市场火热是去年行情的持续，市场已经被透支，调整期即将到来。

        房企利润率下降成趋势

上市房企陆续公布2015年业务预报，楼市分化态势在数据上清晰呈现。一线城市的房地产销售情况整体不错，惟利润率逐步下降。在三、四线城市严重遇冷，面临库存积压、销售困难等问题，数家内房企业发布盈利预警公告。与此同时，流动面宽松让房企融资步伐加快，相关风险亦在积聚。

21家上市公司料首亏

据Wind数据统计，截至目前，A股市场有89家上市房企披露业绩预报；其中，21家上市公司业绩预计出现首亏，3家出现续亏，17家预减以及5家略减。此外，业绩预增的上市房企则有19家，10家扭亏以及1家续盈、11家略增。在出现首亏的21家上市房企中，下降幅度最为明显的为天津松江，业绩预亏6.8亿元（人民币，下同），公司去年同期的净利润为1332.44万元。

部分在港上市的内房股近期也有预报公布，雅居乐（03383）上周披露盈利警告，预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%，核心净利润将有可能下降约40%。这也是雅居乐首次发布盈警。报告显示，公司主要土地储备分布于中山、惠州等三、四线城市。

雅居乐的业绩下滑并非个别例子。2月22日（上周一），保利置业（00119）也发布了盈利警告。公告显示，初步评估管理帐目及现有资料，截至去年年底，公司拥有人应占溢利录得亏损，具体数据将于2016年3月底公布。至于亏损原因，主要为收入减少及销售毛利率下跌造成。

　　三四线城市库存积压巨

值得注意的是，上述出现亏损的房企多数都深耕二、三线城市。中原地产首席分析师张大伟指出，虽然2015年房地产是复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低成为普遍性现象，部分房企甚至在持续亏损。从全国市场来看，一二线市场升温库存降低，但三四线城市的库存积压非常严重，即使在救市的情况下依然有风险。

银河证券分析师李军则认为，种种现象表明，民营企业为主的房地产行业供给侧改革，实际已经在“市场的手”的作用下悄然开启。这一点从地产新开工、投资走低、拿地回归一、二线主要城市、行业集中度提升、业绩分化加剧、超过60%的A股房企提及转型就可以看出。统计数据表明，迄今房地产板块142家房企中提到转型的多达91家，超过一半。

        内地“第一豪宅”降级存隐忧

位处广州市白云区、被媒体誉为“中国第一豪宅”的大一山庄别墅群，多年以来深陷被停工风波。新年伊始，广州市国土资源和规划委员会公布其修改方案，由原来风格独树一帜的99栋别墅群降级改为数量众多的“普通”三层高联排别墅，且不少高品质公共设施将撤减。分析表示，扩容背后，隐藏着众多豪宅开发建设的高压风险。

有多年从事豪宅设计经验的资深建筑人士伍小姐对此表示，大一山庄一直以每栋别墅风格独树一帜见称，是全国顶级豪宅的标杆之作，但经过规划后，原来能成为顶级豪宅的核心“卖点”已经骤失，改为普通、统一的别墅群。不少受访的房地产销售人士均表示，大一山庄因为设计规划和施工的独特性，成本管控一直是难题，当有意向买家时，因施工进度跟不上，被看中的建筑还没有建设好，大大影响其销售效果。

大一山庄的风波不断以及对高标准的无奈更改，折射出豪宅市场的隐忧。近几年来，豪宅市场销售“冰点”持续已久，不少开发商深陷其中。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析预测，高价地块的去年集中入市，今年至明年北京将迎来豪宅入市年，但是大量入市的豪宅项目与目前以改善型为主的市场需求并不匹配，所以未来豪宅的销售将面临较大的压力。

        内房供地12万公顷五年低

中国内地楼市“去库存”的背景下，全国房地产供地规模又一次下降，去年供应总量仅为12万公顷，同比下降20.9%，创五年来房地产年度供地量新低。据悉，2014年、2013年、2012年及2011年，全国房地产用地供应依次为15.1万公顷、20万公顷、16.03万公顷和16.72万公顷。从上述数据也可发现，2013年全国房地产供地达到20万公顷的顶点，此后便开始一路下滑，2015年的12万公顷仅仅相当于2013年的60%。分析表示，究其原因，一是房地产企业购地需求减少；二来土地供应方，地方政府也并不情愿在土地市场低迷之时大量低价出售土地。

从近年来的楼市地市表现来看，一线及部分热点二线城市需求旺盛、供给不足，二三四线城市却库存高压、需求不振。房地产供地连年下降，一方面是房地产企业根据市场形势放缓拿地节奏，另一方面也是政府为某些地方去库存的“有意为之”。

财政部日前发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，将合理确定土地储备总体规模。该《通知》表示，现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。

来源：大公网