新盤銷售率急挫 樓市跌勢已成

■新盤首日沽清的好景已不復再，每批單位的銷售率每況愈下。

購買力過度消耗 學者料跌幅10%

二手劈價聲不絕，樓價指數連跌兩周，最令人擔心的是，新盤首日沽清的好景已不復再，每批單位的銷售率每況愈下。據本報統計顯示，8、9月份新盤推出單位的銷售普遍達7成以上，至10月已大幅回落至約5成，有的甚至出現零成交情況。學者認為，這反映市場購買力已被過度消耗，即使個別發展商提供二按協助上車，對購買力的刺激作用亦越來越弱，預計新盤造價至少下跌10%，才能重新「撻」市場入市意慾。 ■香港文匯報記者 梁悅琴、顏倫樂

本報統計顯示，今年兩大焦點新盤東涌東環II及紅磡環海·東岸在9月份齊推，東環II初段仍能保持好勢頭，頭三批單位的銷售率全部達 100%，第四批仍達84%，但到第五批已急降至36%。環海·東岸頭兩批單位銷售率亦高逾80%，但第三批已放緩至58%，到10月18日推第四批單位，銷售率已降至47%。筲箕灣的柏匯在10月18日推出第四批單伙共 25伙，竟然零成交。

明年或爆「新盤減價戰」

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥接受本報訪問時表示，相信樓市已步入轉角市，一手購買力被大量消耗，加上經濟前景不明朗，準買家觀望氣氛濃厚，以致近期發展商即使推出不同優惠，亦只能對市場起些微刺激作用。「就好似手機咁，首日賣一萬蚊都大把人買，但慢慢市場貨源多，市況差，價格一定要跌到七八千蚊先有人肯接貨，而家發展商就係試緊水溫，減得唔多，所以個市咁靜。」

他強調，市場並非沒有需求，只是準買家不願意以今天樓價入市，長此下去發展商只有減價才能刺激購買力，預測明年初會出現較明顯調整，甚至引發「新盤減價戰」，開價至少要跌約10%才能再現過去「首日沽清」的盛況。「不過到時買家又會再想平，即係市場有一萬個人想入市，但樓價不斷跌，最多只係吸引到當中10%會入市，更多人會睇定。」

豪宅盤扯高今年售樓額

翻查今年一手成交記錄，一手私樓註冊金額雖然是歷來最快(首7個月)衝破千億元，創下歷史紀錄。但主要是今年有較多的大額一手豪宅推出市場，例如何文田項目第一期天鑄、紅磡維港·星岸、西半山天匯及山頂區傲璇等，加上大型新盤如將軍澳緻藍天、峻瀅II、東涌東環II、帝景灣及沙田玖瓏山均有不俗銷情。

資料顯示，自1996年有記錄以來至今近20年間，一手私樓註冊金額共有10年能夠超越千億元。不過，以達標速度計算，今年只需要7個月時間已達至此水平，足見今年一手旺勢。至於截至今年10月20日止年內一手住宅註冊量達12,961宗，註冊金額達1,368.9億元。

股災加息陰霾好景不再

然而，踏入8月受到股災影響，加上市場擔心美國加息，入市意慾大減，新盤即日沽清的好景已不常在，即使發展商分拆多次以小數目來推售，亦未必每次可以沽清，從8月至10月推售新盤銷情表現看，8月初長沙灣喜漾全數275伙仍能即日沽清，但8月中以後推出的新盤，銷情已大不如前，紅磡維港·星岸於8月中推售首批81伙，首日售出78%，到9月26日首度推售第5座時只售出2伙。尖沙咀匯萃於8月28日首度推售時只售出35%，翌日鑽石山鑽嶺首批234伙亦只售出55%。

香港文匯報