一帶一路建設之路順暢

中國自2010年開始GDP總量超過日本,打破了“美國第一，日本第二”的GDP排位格局，之後一直穩居世界第二。但是我們必須看到，從人均GDP的角度看，中國和發達國家相比差距還很大，中國仍面臨“中等收入陷阱”需要跨越。中國地域廣闊，發展基礎薄弱，城鄉、區域差別大，結構性矛盾較突出，增長的品質和效益不如美國、德國、日本等發達國家，經濟社會發展不平衡。

中國是發展中國家的定位，符合中國現階段的國情，但一些西方國家卻對此提出質疑。OECD、G7等發達國家俱樂部不斷伸出橄欖枝，願意接納中國，無外乎希望中國拿出手中掌握的雄厚外匯儲備及其它資源，多承擔國際義務，多分擔國際責任。中國對此保持了清醒，始終堅持自己仍然是發展中國家。這是一種實事求是的態度與做法。一方面，發達國家俱樂部的一些規則，是在中國缺乏話語權，缺乏參與度的情況下制定的，傾向於維護發達國家利益，不適合中國和其他新興經濟體；另一方面，發達國家向發展中國家提供發展援助，或者在危機時提供的緊急紓困貸款，往往帶有政治、經濟等諸多附加條件，實踐效果並不理想，甚至適得其反，曾經引起受援國種種不滿，招致廣泛非議。

“一帶一路”是中國提出的國際經濟合作與發展新模式。它不同於帝國主義、殖民主義時代的開發方式，將被開發方當作原料產地和產品出口市場，從而具有掠奪和經濟剝削性質；

它不同於部分西方發達國家壟斷先進技術、掌握規則制定權條件下強國恒強、弱者恒弱的所謂自由競爭的模式；

它不同於新自由主義原則指導下附加各種社會政治改革條件的發展援助模式；是一種包容各種發展方式和水準，照顧各方舒適度的全新模式。

它沒有強加於人的政治經濟等附加條件，不追求以優勢地位謀求更多合作主導權，甚至不強調先定下硬性的合作機制，而是先尋找雙方合作興趣點、利益共同點，尋找到雙方都舒適的方式展開合作，實現優勢互補。

中國作為發展較快的一方，願意提供廣闊市場、充裕資金、先進技術、優勢產能，幫助其他國家一起發展，歡迎他們分享中國快速發展新成果，搭便車、趕大集。

“一帶一路”倡議以基礎設施建設為切入點。基礎設施建設合作開發潛力巨大，但回報週期長、見效慢，正是發展援助的重要扶持目標，也是難點。亞洲開發銀行2017年2月發佈的報告提出，經季節變化因素調整後，亞洲地區每年需要1.7萬億美元用於新的基礎設施專案建設，這一數據是2009年預估的7500億美元的2倍多，資金缺口極為龐大。“一帶一路”選擇這裏為突破口、切入點，契合發展援助理念，同時又宣導合作開發，力圖啟動國際金融資本的巨大存量，大大拓展了開發的深度、厚度和廣度，完全有可能打開融援助、開發、合作於一體的基礎建設新局面。

通過打造“一帶一路”這一國際合作公共平臺，中國創造性地發展出一條以發展中國家身份，履行國際開發援助義務，發揮新興大國作用，體現大國擔當的新路子。

隨著“一帶一路”倡議的推進，中資出海的步伐亦日益走向“一帶一路”沿線國家和地區。

在房地產領域，據湯森路透提供的數據顯示，從2009-2016年間，中資對“一帶一路”沿線國家和地區的房地產並購，已披露的金額約為11.2億美元（約合人民幣77億），其中2014-2016年的規模約占9.16億美元。

在跟歐美不同的“一帶一路”沿線市場，中資主要有哪些地產專案？投資標的有哪些不同的特徵？又該如何把握未來機遇？本專題將為你深入解析。（辛靈）

中資對於“一帶一路”沿線的房地產佈局已初露端倪。

據湯森路透提供的數據顯示，從2009-2016年間，中資對“一帶一路”沿線國家和地區的房地產並購，已披露的金額約為11.2億美元（約合人民幣77億），其中2014-2016年（“一帶一路”倡議2013年9月開始提出）的規模約占9.16億美元。從標的分佈來看，以東南亞國家為主，主要包括物流地產、寫字樓和酒店等物業類型。除了並購外，近年來中資也積極地佈局“一帶一路”沿線的房地產專案開發。

“其實除了國資活躍於‘一帶一路’沿線基建專案外，一些中國民營的房企和投資機構也很活躍，在一些主要投資目標市場也都活躍著一些追求高風險高回報的私人和機構投資者。據我瞭解，有相當數量的民企已經在‘一帶一路’沿線的一些樞紐城市做了很多投資。縱觀來看，這些市場都具有一定的經濟基礎，國內政局也相對比較穩定。一些房企在國內往往是專注於住宅開發，在‘一帶一路’他們則集中於投資物流、旅遊等商業地產以及工業地產。”世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩在接受21世紀經濟報導記者電話採訪時表示。

中資開始佈局節點城市旅遊、物流地產

“‘一帶一路’沿線的投資期往往較長，不能完全參考那套投資成熟市場的常規思路，應深入研究並考慮當地的市場發展模式和階段，要選能帶動當地經濟發展的專案，例如旅遊地產、工業地產、物流園區等，這樣才能更好地與’一帶一路’倡議相結合，獲取最佳的投資回報。”第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

萬達集團在2016年初宣佈，與印度哈裏亞納邦簽訂合作備忘錄，萬達計畫投資100億美元（約合657.96億元人民幣）在哈裏亞納邦建設萬達產業新城，建設世界級綜合性產業園區。據介紹，哈裏亞納萬達產業新城位於德裏—孟買工業走廊和印度首都行政區，與新德里市區已完全融為同城。專案一期占地約13平方公里，計畫引入軟體、汽車、機械、醫療等產業，同時規劃建設萬達文化旅遊城及住宅新區。

此後，萬達又宣佈將與法國歐尚集團合作，投資巴黎大型文化旅遊商業綜合專案，總投資超過30億歐元，總建築面積76萬平方米，並將全部自營，由室內外主題公園、大型舞臺秀、酒店群、商業中心、會議中心等組成。

除了已經敲定的法國和印度的專案外，近日，萬達集團董事長王健林出席“一帶一路”國際合作高峰論壇的平行主題會議時表示，萬達正在與“一帶一路”另外4個國家洽談專案，有望年內實現2個大型旅遊專案正式落地。“一帶一路”沿線多數是發展中國家，人口基數大，人口紅利多，但旅遊設施相對落後，旅遊投資空間巨大。”王健林說。

“就現階段而言，我們比較看好‘一帶一路’沿線重要樞紐城市的旅遊地產、工業地產以及物流倉儲專案。”李淩說。

近年來，已有中資開始佈局“一帶一路”沿線的物流產業鏈，裏面包括許多物流地產。

海航集團旗下香港上市公司海航實業在今年4月發佈公告稱，擬以13.99億新加坡元（折合約76.93億港元），收購新加坡物流公司CWT。海航實業指出，CWT集團的環球物流網絡預期將受惠於中國持續推動的“一帶一路”政策所帶來的重大基礎設施投資，預計基礎設施投資將是該地區未來商品及物流需求的主要推動力之一。公告還顯示，截至2016年12月31日，CWT集團於新加坡管理約1030萬平方英尺自有及租賃倉儲空間，包括新加坡約240萬平方英尺在建的綜合物流中心，並預期於2017年上半年完成。CWT集團還管理著新加坡境外約610萬英尺的倉儲空間。

此外，2016年11月，營口港務集團與俄羅斯鐵路股份公司在俄羅斯聖彼得堡簽署了合作協議書，營口港從全球11家參與投標的企業中勝出，成功入股俄羅斯莫斯科最大的國際物流樞紐——別雷拉斯特物流中心，該物流中心是“營滿歐”大陸橋重要物流節點佈局，是俄羅斯莫斯科市取消四環內鐵路場站後的中歐班列核心樞紐，集結了目前從中國開行的21條中歐集裝箱班列，將成為莫斯科地區最大的集中轉、倉儲、集散、清關、保稅服務為一體的多功能國際物流中心，以提升“一帶一路”東線的整體運輸效率。

港股上市公司北京建設在2016年7月發佈公告稱，該公司間接全資附屬公司Radiant Sky Investments Co.Ltd將以1.79億美元收購中柬金邊經濟特區有限公司已發行股份總數60%及股東貸款60%。公告顯示，中柬金邊經濟特區有限公司在柬埔寨擁有多項物業，董事會認為收購該公司有助於在中國境外建立物流、基建等業務。另外，基於“一帶一路”倡議，北京建設認為柬埔寨等鄰近國家的物流及倉儲設施等行業將大大受惠，而該收購也符合中國的“一帶一路”倡議。

截至公告公佈日期，中柬金邊經濟特區有限公司為中柬金邊經濟特區的發展商兼專案擁有人。該經濟特區總面積約為470.28公頃，將興建（其中包括）區內之基礎設施，例如連接經濟特區與外界的道路、水電網路、環境設施、倉庫及其他必要設施。

“其實除了那些較大的投資專案，我們也已有客戶在緬甸、柬埔寨和中東以及非洲等地投資旅遊和物流地產，不過目前專案大多處於投資初期，且規模較小，不便透露細節。”李淩對21世紀經濟報導記者說。

地產商近期投資首選東南亞地區

除了並購外，近年來中資也積極佈局“一帶一路”沿線的地產專案開發，且以東南亞為主要目的地。據人民網近期報導，一份追蹤中資房地產企業在東南亞國家投資的研究報告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內的8家中資地產商在東南亞國家已經投入或宣稱的投資總額已經超過了2900億元。

另外，中交房地產集團有限公司、中國港灣工程有限責任公司、中國路橋工程有限責任公司共同出資，於2015年9月在新加坡註冊成立中交海外房地產有限公司，採取新加坡、北京雙總部模式運營。該公司官網顯示，目前已成立三個專案，其中就包括印尼雅加達DAAN MOGOT房地產開發專案，該專案位於印尼首都雅加達的西部行政區——西雅加達，用地性質為住宅用地，占地面積為16.51萬平方米，總建築面積約29.11萬平方米，擬開發公寓4662套、別墅350套，但投資金額不詳。據該公司官網顯示，該公司還有喀麥隆雅恩德市政府宗地綜合體專案，專案位於喀麥隆首都雅恩德市中心，距機場約3公里，距總理府約800米，專案用地面積18463平方米，總建築面積78928平方米，開發物業類型包括公寓、寫字樓及配套商業等。

據星展銀行2016年11月發佈的一份報告顯示，就2015年的中國海外房地產投資來看，目的地為亞洲的所占比例最高，占四成左右。在2014-2015年間，新加坡和吉隆玻入圍了十大吸引中資房地產投資的全球目的地，新加坡為15億美元，吉隆玻為31億美元。報告還指出，一些中國開發商，以碧桂園和富力集團為代表，希望在其他新興市場比如東南亞和印度複製國內市場的成功，認為新興市場有更大的人口增長潛力、繼而帶來更多的住房需求。儘管市場和監管風險較高，但帶來的回報可能也相對較高。

上述報告還指出，未來，中國開發商在海外投資時，還是會以開發專案為主，另外在“一帶一路”倡議的大背景下，將在東盟市場創造出很多基建和建設投資領域的並購機遇，該行預計中國開發商將在該地區進一步擴張。

“中國開發商對東南亞一直有投資需求，主要是這些市場的增長速度較快，另外也有出於分散投資的目的。‘一帶一路’倡議的提出使他們更加清楚地瞭解當地的經濟發展前景，進而強化了相關的投資意願。”甘啟善說。

接受21世紀經濟報導記者採訪的業內人士都表示，目前中資在“一帶一路”沿線的房地產投資還處於非常初期的階段，“基建配套設施打底最重要，哪一個國家或地區重點把基建發展好了，投資房地產的回報和風險就變得可以預見與可控。”甘啟善說。

在投資“一帶一路”沿線房地產時， “要首先考慮當地政治環境是否穩定，還有其市場環境包括金融、市場體系等，然後選擇和中國產業需求契合度最高的市場。我認為，未來的3-5年，‘一帶一路’沿線的房地產投資機會將逐年上升。”李淩說。

根據中新網、新浪等綜合采編

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