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房產稅進程快於預期

房產稅進程快於預期

「穩步推進房地產稅立法」,這是今年政府工作報告的新提法。一向先知先覺的資本市場,在這個新提法出來後,反應激烈—房地產板塊的股價連續三日大幅下挫。市場意識到,喊了多年的房地產稅是真的快來了。再深入一點剖析房地產稅改革任務的時間節點、落地的基礎條件、地方財政壓力等種種跡象,筆者預判,房地產稅立法程序的完成,可能比大家預期的要快得多。

先來看房地產稅落地執行的基礎條件。

第一,2018年6月,全國統一的不動產登記信息平台已實現聯網,中國不動產登記體系進入全面運行階段。不動產登記信息全國聯網後,不同種類房產將統一匯總到國家級平台上,不同地區、不同部門之間「信息孤島」將被徹底打破。另外,國務院剛剛發布的《關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》,要求大幅壓縮不動產登記時間,在2020年前不動產登記數據質量要達到「完善」水平。如此,為房地產稅徵收提供了實際可操作的平台。

第二,2019年個稅專項抵扣政策正式落地,其中首套房貸利息納入抵扣範圍,這一方面會減輕普通家庭稅收負擔,另一方面也會進一步歸集全國家庭住房信息,為房地產稅的徵收創造條件。

綜合來看,房地產稅的徵收已經「萬事俱備」,只欠立法程序和隨後的細則落地之「東風」。

再來看看房地產稅法出台的立法程序。

談到立法程序,許多觀點認為房地產稅的立法將經歷漫長的程序。但最近三年的情況與大家想像中的不一樣,2018年全國人大明確提出的制定、修改和審議的17部立法任務中,進入最終審議環節或審議通過的有14部,佔比高達82%,而2017年和2016年的佔比分別為95%和68.2%。2019年3月8日,全國人大明確提出2019年「制定房地產稅法」的立法安排。根據歷史經驗,這一表述將加速房地產稅立法程序的完成,2019年房地產稅立法進入最終審議環節的可能性超過60%。

需要指出的是,房地產稅法是一般法律,與《物權法》等基本法漫長立法過程不同,也無需提請兩會的全國人代會通過,只需由不定期召開的全國人大常委會審議。

綜上可知,立法程序不會拖房地產稅法出台的後腿。

最後來看房地產稅加速出台的現實因素。

最近一輪的房地產去庫存,被業界稱為「房地產企業最後的狂歡」。地產圈大佬馮侖判斷:房地產進入後開發時代,存量房時代正在來臨。這個觀點,有大量的數據可以佐證。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心披露的數據顯示,2018年城鎮居民人均居住面積達到40.8平米,套戶比達到1.13,而美國、日本、德國、英國的人均居住面積為67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米,套戶比分別為1.15、1.16、1.02和1.03。由此可見,國人的居住條件與發達國家不相上下。

這種居住條件,是在短短二十年內實現的,而在2000年至2018年,中國城鎮居民人均居住面積從20.3平米增加到40.8平米,正好翻了一番。其中,2000年-2018年城市地區商品房累計竣工面積達135億平米。可以說,中國房地產市場的跨越式發展,是用短短的二十年時間,走完了發達國家半個世紀以上的歷程。

地方財政壓力加大

值得注意的是,2013年至2015年商品房竣工面積達到歷史高位之後,最近幾年竣工面積在一路走低,這印證了新建住房和增量市場的發展空間越來越小,存量房時代漸行漸近。

存量房時代的到來,不僅反映在新房和二手房交易的此消彼長關係上,還能在土地交易市場中得到驗證。2018年末,全國住房市場待開發土地面積4.56億平米,再創近十年來新高。土地庫存的大量增加,已經反映到最近半年的土地交易市場上—全國100大中城市土地成交面積多數月份大幅負增長;2019年1-2月土地成交總價為3973億元(人民幣,下同),僅為2018年全年(3.33萬億元)的12%。

土地市場的低迷,將加大地方政府的財政壓力,開拓新的地方財政收入來源迫在眉睫。事實上,在2018年-2019年兩次政府工作報告中,「穩妥」或「穩步」推進房地產稅立法的提出,都以「健全地方稅體系」作為前置目標。由此可見,房地產稅將成為未來地方財政收入的主要稅源。綜合來看,房地產稅最終落地不會遙遙無期,相反可能會加速出台。

【華發網根據大公報採編】

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