【澳聞】東西顛倒土地多200倍涉欺詐 憑空操作照過政府關

20年前路環土地平到每平方米值一文？

填錯房稅一字之差 難猜律師有心定無意

澳門廉署報告披露，1994年7月律師李伯樂在房屋稅申報表中填寫土地位置時，不知是有心還是無意，竟然將土地的方位從“東北為田畔街”改為“西北為田畔街”，雖然僅是“東”和“西”一字之差，但已經達到將土地“跨越”田畔街並“轉移”至疊石塘山的效果。項目原來面積僅200多平方米，與現時的56000多平方米相距甚遠，存在明顯的錯誤甚至欺詐的情況。

“大門巷”成關鍵

根據物業登記資料，標示編號6150的土地的東面和北面為田畔街，可以判斷該幅土地應該位於田畔街靠近現時路環衛生站和保安部隊高等學校一帶，而不可能是現在的疊石塘山地，因為田畔街位於疊石塘山建築項目的西面和南面。

確定土地真正位置最核心、最有力的證據就是物業登記中土地的“四至”：北面和東面為田畔街，南面為2號房屋，西面為Beco da Porta（大門巷），如果能夠確定“大門巷”的具體位置，便可以透過田畔街與“大門巷”的交叉點，確定土地的正確位置。

雖然從現有的路環地圖資料中，難以找到有關“大門巷”的標識，但在澳葡政府時期的《政府公報》上刋登的1878年12月31日進行的人口普查資料顯示，當時“大門巷”有房屋和居民，至少說明在1903年崔霖購買土地和房屋時“大門巷”仍然存在。

土地跨越田畔街

廉署調查發現，崔霖在1903年購買田畔街的土地時，還同時購買了三棟位於路環舊市區客商街的房屋。根據當時的買賣公證書記載，其中一棟位於客商街40號的房屋的北面是“大門巷”，南面是客商街38號房屋，東面是田畔街，西面是客商街。由此可見，“大門巷”位於田畔街南端靠近客商街的位置，標示編號6150的土地也處於這個位置。

但地籍圖顯示標示編號6150的土地位於田畔街北端的疊石塘山地。廉署報告披露，1994年7月律師李伯樂在房屋稅申報表中填寫土地原有的“四至”時，不知是有心還是無意，竟然將土地的方位從“東北為田畔街”改為“西北為田畔街”，雖然僅是“東”和“西”一字之差，但已經達到將土地“跨越”田畔街並“轉移”至疊石塘山的效果。

荒郊野嶺冇街巷

李伯樂在房屋稅申報表中“顛倒東西”的聲明， 由財政司海島市財稅分處“將錯就錯”轉錄成證明，地圖繪製暨地籍司則改變過往的立場，“坦然”接受這份由稅務部門發出的、與物業登記資料不符的“證明”作為確定土地位置的文件，並發出地籍圖。

李伯樂在房屋稅申報表中更新的土地“四至”：西北為田畔街和石排灣馬路，東南為陸軍路，東北為石排灣郊野公園和白粉村，當中沒有了物業登記中的“2號房屋”和“大門巷”，即使在今天疊石塘山地還都是荒郊野嶺，四周根本不可能有街巷，石排灣馬路和石排灣郊野公園也都是後期才開通興建的。

三百元購入土地

據文化局向廉署提供資料，疊石塘山建築項目內的軍事碉堡屬1884年建造的路環砲臺的輔助軍事設施，在1903年崔霖購買田畔街土地的時候，該軍事碉堡應該已經存在。假如當年崔霖購買的土地真的位於疊石塘山，當中的軍事碉堡無論是在購買前還是在購買後興建都違反常理。

廉署報告指出，雖然1903年的物業登記中未註明田畔街土地的面積，但透過同期的物業買賣，大致可以推算出來。

當年崔霖以300澳門元購入該幅土地的同時，還以相同的價錢購買了客商街32-34號房屋，在1923年出售該房屋時註明了面積為252平方米，因此田畔街的土地面積無論如何也不可能有56,592平方米。 

無文件證明 憑空操作照過政府關

連串“漂白”登記土地自報面積

廉署報告認為“神奇”的6150號土地在測量地界及發出地籍圖的過程中，存在明顯的錯誤甚至欺詐的情況。

“四至”明顯不符

報告提到，在以繼承的名義取得了標示編號6150的土地的業權後，黃潭勝先後於1992年和1993年申請測量地界，聲稱該幅土地位於田畔街及石排灣馬路的疊石塘山地，兩次聲稱的土地面積分別為11萬1848平方米和5萬7300平方米，但沒有任何證明資料，物業登記中沒有載明土地面積，且土地位置與物業登記中的“四至”明顯不符，地圖繪製暨地籍司拒絕發出地籍圖。

1993年12月，黃潭勝在財政司海島市財稅分處填寫了一份房屋稅申報表(M/10)，聲明標示編號6150的土地面積約為5萬6592平方米。之後律師將申報表的轉錄證明遞交到法院，要求在之前確認繼承人資格的訴訟文件中加入土地的面積，在得到法官的批準後，又以法院文件為依據申請作出“面積為五萬6592平方米”的物業登記附註。

1994年7月，律師李伯樂又在財政司海島市財稅分處填寫了一份房屋稅申報表(M/10)，將物業登記中該幅土地原有的“四至”改為目前疊石塘山的位置，並申請了轉錄證明。同年8月，已經購買了土地的中輝公司申請測量地界，地圖繪製暨地籍司認為，由於物業登記已經有了土地面積，而且財政司的轉錄證明確認了土地位置，之前的疑問已經消除，因此發出了地籍圖。

轉錄證明屬罕見

廉署在報告中指出，房屋稅申報表(M/10)由當事人自行填寫，僅具有更改地址等申報用途，不具有任何證明效力。財政司海島市財稅分處發出轉錄證明的做法不僅奇怪而且罕見，因為該分處根本沒有能力確認聲明內容的真偽，更沒有權限發出涉及不動產識別資料的證明。

聲明包裝政府出

財政司海島市財稅分處將申報表的內容以證明的形式轉錄，將當事人自行聲明的內容“包裝”成公共部門發出的證明文件。法院根據轉錄證明，批準修改相關訴訟文件，物業登記局又根據法院的文件作出附註，這一連串的“漂白”操作，將原本沒有文件證明的土地面積，堂而皇之地添加到物業登記之中。

每平米只値一元

廉署報告還提到，法院在批準將“面積約為五萬六千五百九十二平方米”的表述加入相關訴訟文件時，卷宗中當事人申報的土地價值是五萬七千澳門元。

廉署認為，若不是當事人聲明的土地面積有假，就是聲明的土地價值有誤，因為當時路環的土地不可能便宜到每平方米祇值一澳門元。

保利置業集團為主要股東

勝鴻：合法途徑取得土地

就廉署報告內容，涉事的勝鴻發展有限公司刋登嚴正聲明，強調是合法途徑取得有關土地，所有情況均合情合理合法，現在卻被廉署調查報告指公司所取得的私有土地應被收回，這顯然令到公司的合法權益得不到保障，引起投資者巨大損失，同時，有關調查報告亦可能影響到大衆市民對公司的誤解。

聲明內容又提到，勝鴻現時之主要股東為香港上市的保利置業集團有限公司，保利置業為中國保利集團有限公司下屬上市房地產平臺，致力發展優質地產項目，建設當地社會。

議員促政府跟進報告收回土地

2016年廉署相繼收到兩個團體投訴，要求調查疊石塘山百米高樓事件有否涉及行政失當或利益輸送等行為。廉署報告昨出爐，兩個團體均認為政府必須盡快跟進報告所揭發的問題，並收回有關土地。

聚賢同心協會在投訴中指出，工務局編製該地段街線圖時，把樓宇許可高度定為海拔100米，可能違反原有指引及部門慣常做法，要求徹查有關程序是否合法。該協會副理事長兼議員李靜儀受訪稱，廉署報告的結論和建議值得跟進，包括特區政府應收回有關土地。

報告確認了確定地界的行政行為缺乏事實依據、項目街線圖違反行政指引訂定的規劃條件等，她質疑部門“點解可以咁兒戲、粗疏？”，違反行政部門本身的規範及指引。環保局及民署曾就項目開挖山體造成的影響表達意見，但祇為指引，沒有明確的法定權限，無法對建築項目的申請及工務局審批起約束力，她形容“不理想”，認為路環是值得保育的地區，政府的城市總體規劃及分區詳細規劃應盡早出臺，列明一些發展限制，將來就不需要因為某些個案而引起社會爭拗，亦避免行政部門有過大的裁量權操作。

必須嚴懲追究到底

另一檢舉團體為新澳門學社，學社副理事長兼議員蘇嘉豪對廉署報告表示歡迎，但不希望政府像以往一樣虛應了事，必須追究當中涉及的法律責任、行政責任，甚至政治責任。他說，工務局在有關項目的行政程序上，明顯存在嚴重的行政失當，若非當時有人提出檢舉，將會造成不可挽回的惡果，因此必須嚴懲追究到底。並冀透過總體城市規劃將路環納入不可都市化的區域。

廉署：建築項目街線圖違規

廉署報告指出，1999年工務局要求項目最大海拔高度不能超過33.4米，但2011年工務局發出的新街線圖，不再因應地勢分區控制建築物高度，樓宇最大許可高度全部為海拔100米，反映建築項目街線圖違反行政指引。

擬建六十三層高樓

報告指出1999年8月，工務部門應中輝公司的申請，發出標示編號6150的土地的街線圖，規定業權人祇能沿田畔街和石排灣馬路興建高度不超過20.5米的七層樓宇，最大海拔高度不能超過33.4米。此外，靠近高頂馬路和陸軍路的兩萬多平方米的疊石塘山地被列為不可興建及須綠化處理的範圍，工程不能大面積開挖山體。

2004年5月，勝鴻發展有限公司與中輝公司在澳門簽署買賣公證書，以8800萬港元購買該幅土地，2009年3月申請發出新的街線圖。根據勝鴻公司提交的土地開發初步研究方案，打算興建九座22米高的獨立別墅，以及九座115米37層高的住宅樓宇。

2009年12月，工務局發出街線圖，訂定地段地積比率為五倍，同時將地段分為三個部分：靠近石排灣馬路的部分樓宇最大許可高度為海拔80米，靠近田畔街的部分屬第01/DSSOPT/2009號行政指引的規劃範圍，樓宇最大許可高度為8.9米，靠近高頂馬路和陸軍路的疊石塘山地祇能建9米高的獨立別墅，建築物周圍須作綠化處理。

地積比率五變十二

勝鴻公司在2010年3月又申請發出新的街線圖，要求放寬規劃條件，將樓宇最大許可高度提高至海拔198米，興建63層高的樓宇，同時將地積比率五倍改為淨地積比率九倍。

2011年4月，工務局發出新街線圖，不再因應地勢分區控制建築物高度，樓宇最大許可高度全部為海拔100米，最大許可淨地積比率為八倍，大約相等於地積比率12倍。勝鴻公司根據這份街線圖遞交的工程計劃草案，項目佔地面積為48,868平方米，總建築面積為668,741平方米，計劃興建13棟最高為33層的塔樓。

明顯違反行政指引

廉署認為，疊石塘山建築項目地段南端靠近田畔街的部分屬第01/DSSOPT/2009號行政指引的規劃範圍，樓宇最大許可高度祇能是8.9米，但根據工務局發出的街線圖，該部分樓宇最大許可高度卻為一百米，明顯違反了行政指引訂定的規劃條件。

廉署報告指出，假如疊石塘山建築項目地段不存在業權、位置、面積等問題，則業權人可按照《城市規劃法》的規定申請新的規劃條件圖，並展開後續的審批程式。但該地段屬國有土地，因此有關的街線圖是否有效已成次要問題。

蘇嘉豪對廉署報告表示歡迎，但不希望政府像以往一樣虛應了事，必須追究當中涉及的法律責任、行政責任，甚至政治責任。他說，工務局在有關項目的行政程序上，明顯存在嚴重的行政失當，若非當時有人提出檢舉，將會造成不可挽回的惡果，因此必須嚴懲追究到底。並冀透過總體城市規劃將路環納入不可都市化的區域。

【華發網根據澳日、澳門時報採編】