棚改增量萎縮 橫盤時代來臨

圖：住建部部署2019年房地產五大任務，也貫徹了穩定是第一要務的政策訴求：其中一項任務是「繼續推進棚戶區改造，嚴格把握棚改範圍和標準，確保按時保質保量完成全年任務」

又到了歲末年初的時候。大家都是要寫寫總結，反思過去，整理思路，備戰來年的。筆者也反思了一下今年的一些主要預判，並且對明年做一點展望。

辭舊篇 樓市大穩小亂

今年，筆者對市場大勢做了一些預判，其中比較主要的觀點基本上都是得到印證：

第一個預判，縣城去庫存將成為絕唱。縣城的需求本就不多，正常情況下，每年只有幾千套新房銷售，主要滿足新婚人口、改善住房和進城農民的購房需求。經歷了縣城去庫存和棚改貨幣化，樓市成交量大幅提升，透支了需求，非都市圈中小城鎮的新房市場將快速終結。未來不會也不應該再有政策刺激，這些縣城將在萎靡數年之後，再次回到常態化的供需平衡。

第二個預判，今年房地產大勢有三個關鍵詞：大穩小亂、量平價穩、零增長區間。一月底，筆者認為2018年，將是樓市大穩小亂的一年。「大穩」是市場緩慢下行、不起不伏。小亂是各地因城施策、一城多策、抑揚不均，但沒有影響整體的樓市穩定。成交量將進入零增長區間，從1-11月份國家統計局的數據來看，商品房成交面積已經進入了±3%的零增長區間。房價有升有降、整體趨穩。未來五年，住房市場就只有都市圈與非都市圈的兩個市場。其中，都市圈城市將繼續受控，非都市圈城市將逐漸降溫。

第三個預判，莫輕言回歸一、二線，細揣摩一城定一策。很多大房企提出布局、回歸一、二線城市。不過，筆者認為一、二線城市沒有增量、沒有漲價，固守在調控嚴厲的一、二線城市是不可能獲得業績增長的。顯然，不下沉，甚至收縮三、四線城市布局的房企，增長放緩幾乎是必然的。

第四個預判，50強將成為房企融資新門檻。三月份，筆者將相關專欄文章發到微信群，有一位金融行業高管說，金融機構會看這個嗎？時隔兩個月，他在群裏又說，現在金融機構放款只看20強、30強房企了。這個門檻已經成為現實。

第五個預判，貿易戰這麼快就偃旗息鼓了？有些人怕是要失望了。這是四月一日愚人節的專欄文章內容。結果不用說了，未來會怎樣？文中的觀點似乎依然是適用的。

第六個預判，獨角獸回歸，聰明的韮菜不買帳。這篇7月1號的專欄文章有點跨界了，正值獨角獸扎堆上市之前，結果呢？現在幾乎沒有人再提獨角獸了。

第七個預判，海南建設自由港，房地產出局了？直到現在，筆者依然認為海南的定位仍未釐清，產業定位不清晰，何談百萬人才進海南？沒有人才引進，房地產業當然也無法成為政策選項和投資方向。

第八個預判，樓市政策調整的時機來了嗎？筆者連續在兩篇專欄文中談到：「在一些城市，會有政策微調的可能」。筆者還預計，明年住房市場會出現回溫。回溫不等於回暖，我們不會再回到過去火熱的盛夏了，當然也沒有寒冬。在《調控放鬆難放開 樓市回溫非回暖》一文中，筆者認為：「政策鬆是大勢趨向，五限放鬆穩紮穩打」。已經有城市開始放鬆，放鬆的訴求目標依然是穩市場。筆者相信，房地產市場正面臨逆周期調節的時機，政策放鬆恰是逆周期調節的預調微調。不過，「房住不炒」仍是長期定位，放鬆不等於放開，調控也不會退出。

筆者一直堅持以前瞻解析、用數據說話、與身份無關的立場，讓邏輯分析和數據佐證觀點，這也是大部分的趨勢預判得以驗證的關鍵所在。當然，筆者也有出現預判偏差的地方。比如，上半年，筆者預計在金融環境趨緊的大背景下，今年的土地購置面積和新開工面積都很難再超過去年。而事實是，這兩項指標全年還能保持兩位數的增長。筆者低估了補庫存導致的土地購置和新開工。筆者也低估了很多中小房企強大的慣性思維及對於趨勢的誤判，它們在去庫存周期中採取了激進的補庫存策略，它們未來很可能陷入難以自拔的困境。

迎新篇 樓市無量無價

明年怎麼看呢？這也是很多朋友非常關心的話題。如果說今年房地產大勢有三個關鍵詞：大穩小亂、量平價穩、零增長區間。明年的關鍵詞就是：橫盤時代。所謂的橫盤，就像股市一樣，無量無價。

無量，指的是沒有增量，全年成交同比微量收縮。儘管今年的土地成交面積和新開工面積都有兩位數的增長，但三、四線城市棚改政策的調整，必然導致成交面積有所下降，即便是一、二線城市增加供應也無法抵銷三、四線城市銷量的下滑，明年住宅銷售面積大概率會進入微縮的負增長區間。

無價，指的是明年房價基本沒有增長空間。一方面，「房住不炒」與「堅決遏制房價上漲」抑制了房價上漲預期。另一方面，從全球橫向來看，中國房價已經不低，未來幾年房價難言成長性。舉例來說，上海房價與美國最貴地區三藩市的房價已經基本相當，中國一些三、四線城市每平米一萬元人民幣的房價，與美國小城市20萬至30萬美元的房價相比差距也不大，但中國的產品類型、使用面積、產權期限都無法與之相比。這也意味着，除了房價仍在低位的城市，其他城市的房價也很難再有上漲空間了。

最近的中央政治局會議和中央經濟工作會議都釋放出危機憂患意識和穩中求進信號，未來寬鬆政策的托底意願不會改變，督促落實2020年一億人落戶目標，以及四億人口的中產階級的改善需求，都將成為房地產市場的堅實基礎。

從剛剛召開的全國住房和城鄉建設工作會議內容來看，住建部部署了2019年房地產五大任務，也貫徹了穩定是第一要務的政策訴求：

第一項任務是「以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展」。穩地價既能夠穩定地方財政，也能夠支撐穩房價，更可以穩定市場預期。這與房價橫盤的邏輯一脈相承。

第二項任務是加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。可見，市場穩定是政策追求的主要目標，也意味着成交量大概率橫盤。

第三項任務是「支持人口流入量大的一、二線城市和其他熱點城市，降低准入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房」。事實上，原本供不應求的城市通過調控抑制了需求，體現出供求之間虛弱的平衡，但這是難以長期持續的，因此，降低准入門檻，意味着需要增加土地供應，增加供應有助於穩定市場。

第四項任務是「繼續推進棚戶區改造，嚴格把握棚改範圍和標準，確保按時保質保量完成全年任務」。可見如筆者所說，棚改三年計劃還是會如期執行的。

第五項任務是「補齊租賃住房短板」。未來租賃住房多了，也意味着可售住房少了，住房自有率還會進一步下降，換言之，超大特大城市還是有很多人難以滿足購房願望，需求將長期存在。

當然，過去的樓市周期論將不再成立，這也是筆者一再強調的觀點。

房企未來怎麼辦？筆者在本月初的專欄中寫到《房企策略調整新趨勢 降負減速提質增》，明年很快就要到了，相信這一觀點也會再次得到印證。新的一年，新的開始，筆者也希望能給大家一些更接地氣的方法論和實操性的策略，有助於大家應對環境的快速變化。新的一年，更希望我們的國家、企業、職業經理人們都能夠四平八穩、穩中求進。

藉此機會，提前祝大家新年快樂！

【華發網根據大公報採編】