啟德宅地1個月跌價13% 呎價1.35萬重返兩年前

 樓市下滑，啟德地價大跌。在啟德發展有啟德1號(I)及啟德1號(II)的中國海外再下一城，昨以80.33億元奪得啟德第4B區2號住宅地，惟按可建樓面59.4萬方呎計算，每方呎樓面地價13,523元，直逼市場預期下限，也較上月同區批出地皮下跌近13%，更重返約2年前海航投得的啟德地價水平。有測量師認為，中美貿易戰前景未明，樓市持續下滑，導致發展商提高風險評估，加上同區下月有一幅面向維港景的靚地出售，相信發展商保留資金而下調出價，造成今次地價急跌。

啟德第4B區2號住宅地皮上周五截標，當時收到6份標書，大部分為本地財團，不少更為實力雄厚的大孖沙，好像長實、新地等。而早於上月以每方呎樓面地價14,502元投得毗鄰啟德4B區3號住宅地的財團（會德豐地產、新世界發展、恒地、帝國集團合資）是次亦再度攜手入標。但最終地皮由中國海外以80.33億元投得，每方呎樓面地價13,523元。

總投資120億擬建豪宅

中國海外昨日表示，項目位置優越，將打造成豪宅項目，總投資額將達到120億元。啟德第4B區2號地皮為跑道地段第三幅住宅地皮，佔地面積約97,393方呎，最高可建樓面約594,087方呎。由於地段望向避風塘景及市景，市場此前估值約77.2億至92.1億元，每方呎樓面地價約1.3萬至1.55萬元。換言之，今次成交價接近市場預期低位。

而上月同區批出的兩幅地皮，分別為第4B區3號、第4B區4號，前者由上述四間發展商組成財團投得，後者由高銀集團投得，每呎樓面地價分別為14,502元及15,497元。由於第4B區2號至4號地盤的景觀及質素都較接近，按此計算，今次地皮成交價較對上一幅高銀集團投得的啟德地，於短短1個多月內足足下跌12.74%。

樓市氣氛地皮位置影響

普縉集團企業發展部總監張聖典坦言，公司之前對地皮每方呎估值亦達到1.5萬元，對今次批出地價低過預期感到意外。但更值得留意的是，今次未有中標的財團中，包括上述4間大型發展商所組成的財團，這意味今次他們就4B區2號地盤的出價較中標價更低，一定程度反映發展商對後市的看法較之前為淡。

他說：「財團出價更低，反映不同時段入標所面對的不明朗因素不同，最近樓市的調整越來越明顯，下行周期已經展開，而之前中美雙方雖然說暫時停火，但之後又有華為高層被扣事件，令市場對於各樣訊息無法把握，由於不明朗因素持續，相信發展商因此將風險評估提高，降低出價。」

落成實用呎價料達3萬

對於將於明年1月中截標的第4C區3號地盤，由於地皮位於原機場跑道外圍，望全維港海景，始終與後排望避風塘景觀有一定差距，相信仍然會受市場歡迎，因此該行維持之前每呎樓面地價1.9萬元的預測。他預計，今次地盤將來出售時價格可達實用呎價3萬元以上，相信會以大面積的豪宅為主，因為以地段來說遠離鐵路站，但靠近海邊及郵輪碼頭等。

翻查資料，中國海外於啟德區早有發展經驗，2013年6月以45.4億元投得兩幅啟德港人港地發展，每方呎樓面地價分別為5,428及4,913元，現已發展為啟德1號(I)及啟德1號(II)，是次中標價較5年前高1.49倍及1.75倍。而中海外對上一次投得官地，追溯至2016年2月，以21.3億元投得大埔荔枝山山塘路地皮，可建樓面115.28萬方呎，每方呎樓面地價僅1,848元。

啟德跑道區住宅地皮狀況

第4B區2號

可建樓面(方呎)：594,087

地皮成交價(億元)：80.3388

每呎樓面地價(元)：13,523

成交日期(月/年)：12/2018

中標地產商：中國海外

第4B區3號

可建樓面(方呎)：574,615

地皮成交價(億元)：83.33

每呎樓面地價(元)：14,502

成交日期(月/年)：11/2018

中標地產商：會德豐地產、

新世界、恒地、帝國集團

第4C區3號

可建樓面(方呎)：648,617

地皮成交價(億元)：104-130(估值)

每呎樓面地價(元)：16,000-20,000

中標地產商：1月18日截標

第4B區4號

可建樓面(方呎)：574,733

地皮成交價(億元)：89.06

每呎樓面地價(元)：15,497

成交日期(月/年)：11/2018

中標地產商：高銀集團

来源：文汇网