「奇則」驚世 地產商賺到盡

■謝偉銓指地產商為了增加更多可出售樓面，可能會將共用走廊等面積縮細。

樓價高企下的香港，衍生出一個又一個怪現象，其中一層超多伙的情況越來越普遍，居住環境日趨惡劣，難怪香港的宜居指數越來越低。過去經典之作有紅磡環海．東岸的一層36伙、洪水橋尚築的一層34伙，近日有大角咀地盤申請重建住宅，圖則顯示一層達35伙。業界剖析，一切源於地價及樓價高昂，地產商為了提高樓盤可銷售面積，於是盡量壓縮公用設施樓面，又因為開放式單位利潤更高，遂爭相劏細單位，最終演變出一層卅多伙的「奇則」。■香港文匯報記者 顏倫樂

恒地近日向城規會申請重建大角咀大志工廠大廈，據地產商申請文件披露，地盤擬重建為1幢樓高30層的商住大廈，未來擬建圖則的住宅樓層，竟然設計了多達35個單位，但只得6部升降機，每層單位數量之多直逼3年前九建發展的紅磡環海．東岸一層36伙的「劏房之城」。

「奇則」衍生「黑廁」「黑廚」

翻查資料，其實近年香港不少新盤都出現這類一層超級多伙的設計。除了上述的兩個樓盤外，富豪系發展的洪水橋尚築和宏安地產發展的沙田薈蕎，也分別一層34伙及一層32伙。同時，當伙數多了之後，設計上就很難做到「戶戶單邊」，大部分單位就只一邊有窗，廁所、廚房就顧不上，衍生「黑廁」及「黑廚」，廁所、廚房的空氣流通不暢，令居住環境質素大大降低。當市場大量出現這類奇則，小市民不禁想問一句：「點解要起到咁逼？」

減少走火梯增可售樓面

建築師學會前會長吳永順曾解釋過這現象：「一幢樓至少要有兩條走火梯，三幢樓併起來只係需要三條走火梯就夠，那我就減了三條走火梯，原本用來起走火梯的面積又可拿出來賣！」他指，在以往「建築面積」年代，地產商不介意一個地盤起多幢樓，「戶戶單邊」令廁所、廚房都有窗，因為可以將走火梯計入建築面積出售，就不會想到這種方法。「以前賺盡有以前的計算方式，今日新例後繼續發揮它的功能，影響建築設計，甚至樓宇外形。」

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓接受香港文匯報訪問時指，如果由使用率的角度去看，地產商為了增加更多可出售樓面，可能會將共用的走廊面積縮細，而且樓價持續上升，亦推動地產商興建更多超迷你單位：「市場變化影響地產商興建更多細單位，因為細單位更好賣，於是每層樓面就會分間出更多單位。」

制訂面積下限處境兩難

城大建築科技學部高級講師潘永祥說：「如果一幢樓的共用地方，設計上能壓縮的話，變相會多了實用面積。地產商都會想盡量利用面積，但建築面積定死了，所以只可以在現有的建築面積框框中，爭取最大的可銷售實用面積。」

潘永祥無奈指，樓價高企下，這類一層超多伙的設計不會改變，因為開放式單位銀碼細，有一定市場。而政府的處境亦兩難，如果限制私宅面積下限，又會有市民因為長期無法上車而埋怨政府，原因是他們的首期原本足夠入市買迷你戶，但當整體面積上升，中型單位的入場樓價會較高，他們又要繼續「儲首期」。

一層多伙成因

1、開放式單位呎價貴，越細越賺錢

2、減少走火梯數目，用盡實用面積

3、公用設施不可以賣錢，故盡量減少

4、樓價貴，細單位更多人能夠負擔

5、金管局收緊按揭，400萬元以下可借九成

6、單位銀碼細，細單位去貨速度快

7、細單位可以吸引投資者入市

8、分支家庭增加，少子化成主流

9、政府賣地加入限呎或限量條款，變相增加細戶供應

來源：文匯報