地王排隊來 啟德12地估值年增640億

■ 啟德新地王誕生後，有測量師行將區內地皮的估值增加約640億元。圖為啟德發展區。 （資料圖片）

啟德本月中以251.61億元創出本港史上最貴地王，刺激樓市及地價進一步飆升，今後地王陸續有來，樓市可能高處未算高。啟德一帶現於賣地表內的9幅住宅地及3幅商業地，香港文匯報近日請5間測量師行就相關地皮進行估值，全部都將估值調高介乎6%至20%，12幅地的總估值由1,472億元至2,010億元，當中一幅住宅地估價高達288.38億元，挑戰新地王寶座。其中普縉集團對12幅地皮的總估值，由去年5月的約1,200億元，調升至最新的約1,840億元，每幅地皮都晉身「百億地王」級別，估值一年增約640億元。

啟德作為市區臨海最後一塊大規模用地，近年地價越級跳升，由5年前與將軍澳南一帶地價水平接近（約5,000元），到今日已經與豪宅區地價睇齊。香港文匯報去年5月曾經就啟德一批住宅地請普縉集團（當時舊名「理想城市」）進行估值，該行當時每呎樓面地價約14,000元至15,000元，之後因應市況逐步調整，至最近因應新地王出現，該行將估值大幅調高20%，為各測量師行中最進取，最新估值調高至每呎地價18,000元至23,000元。今次為本報提供估值的測量師行還包括：高力國際、萊坊、中原測量師行及美聯物業測量師行。

區內新地王具指標作用

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，今次的啟德新地王對該區地價有指標作用，而且最近市況繼續熾熱，多個新盤開售都仍然見到承接，反映市道暢旺，因此該行對啟德區於賣地表內的12幅地皮的賣地相當樂觀，全部調高估值，平均升幅達到20%。集團又預計今年接下來地價仍然高企，但具體要看樓市需求是否可以延續旺勢。

問到若多幅啟德土地於本年度賣出，會否對後市造成壓力，張聖典指，如果政府於短時間內大量推出啟德土地，的確會令地價受壓，從而影響日後單位賣價，但政府也會衡量多個因素，例如不想被市場指平賣土地、影響庫房收入等，相信政府不會於同一個財政年度全推啟德用地，而發展商於幾年後亦預料會錯開彼此賣樓時間，避免惡性競爭。

啟德變豪宅區享高估值

張聖典去年對於啟德碼頭區的住宅地皮估值較為保守，當時認為遠離啟德站，對估值有影響，但今天已不能同日而語。他解釋，當時他尚把該區視為大眾化市場，但隨着該區多塊地皮以高價成交，而啟德碼頭區地皮望向無垠維港景，「賣一幅少一幅」，他現已視該區為豪宅區去估價，交通因素對於豪宅區的影響性相對較弱，故此有條件大幅調高估值。

對於啟德酒店地的估值，普縉集團前後差距較住宅地更多。據本報去年5月查詢，當時該行預測酒店地每呎樓面地價約9,000元，但今天已升至18,000元，前後上升1倍。他指，去年估值時啟德尚未出現商業地王，而之後長沙灣酒店地以高價批出，旅遊業亦見復甦，該行於是相應調高估值。他說：「啟德仲要有個郵輪碼頭，望全維港景，價值只有更高。」

賣地表9宅地可建逾萬伙

根據政府規劃，該區共有約28幅私宅地供應，當中13幅經已在過去5年內售出，涉及約755.95萬方呎樓面，提供逾10,800伙。另外有9幅住宅地已放入賣地表內，總樓面逾674.73萬方呎，可建過萬伙單位，市場估值最多達1,526億元，成為未來1至2年內政府手上最重要的土地供應來源。

而作為「CBD2」，啟德商業發展規模龐大，總樓面共2,454萬方呎，共有約15幅可作商業發展用地及3幅酒店地可供發售，現時已售出2幅，涉及300.98萬方呎樓面，並有3幅商業或酒店地放在賣地表內，涉及255.62萬方呎樓面，市場估值最高達484億元。

■來源：香港文匯報