未來房地產投資股債並舉是趨勢

隨著這些年房地產政策調控的逐漸落地，炒房、炒地熱正在“退燒”，中國房地產行業高速增長階段已經結束，現已進入從債權向股權、從增量向存量、從短期炒作思維向長期價值投資的轉變，可以說房地產投資市場正在引來一場重要變革。在這樣的大環境下，11月24日，首屆“宜信財富全球房地產投資高峰論壇”在上海拉開帷幕。宜信公司創始人、CEO唐寧接受《投資快報》記者採訪時表示：第一，房地產投資的暴利時代已去，價值投資已來，投資非投機，重在深入研究、全球配置、科技驅動;第二，客戶對綜合回報、增值服務越來越重視，基於房地產投資的移民、教育、擇業、養老、傳承等，需要端到端的專業服務;第三，自己動手已去，專業機構已來，客戶應更為關注與頂級專業機構合作，重視對機構的選擇，而不是自己做項目。

同時在當天的大會上，宜信財富還發佈了三份全球房地產行業重量級報告：宜信財富聯合世界頂級房地產咨詢公司仲量聯行(JLL)發佈《全球房地產投資報告》、宜信財富好望角發佈《2017美國地產第三季度研究報告》、宜信財富攜手澳洲最大別墅銷售運營商RPM發佈《澳洲墨爾本投資置業發展報告》，解讀全球主要地區房地產投資趨勢和機遇;宜信財富與RPM達成戰略合作，雙方將搭建一個強大的澳洲房產置業專業投資及運營管理平台，並提供澳洲市場咨詢等全方位戰略策略。

無論是拿地、開發、運營以及銷售，中小企業均難以與已經全國佈局的龐大軍團對抗。

從資金鏈協調性來看，中小企業往往集中在局部區域，抗衡區域市場波動能力有限，同時單塊地對資金影響大，資金平衡力弱;從資金鏈財務彈性來看，中小企業資金流動性和投融資能力較低，對融資政策及渠道依賴性較強，資金鏈的彈性相對脆弱;從資金產投效率來看，中小企業產品力一般較弱，標准化程度低，資金回報率較低，可持續經營能力偏弱;從資金鏈運轉來看，中小房企開發周期偏長，運營能力不足，資金鏈周轉能力相對較弱。

2017年以來，融資渠道的圍追堵截更是讓那些產品競爭力小、品牌影響力弱、在三四線及中小縣城有大量庫存且負債累累的中小企業走到了懸崖邊上，當資金緊缺遇上融資調控年，中小企業面臨巨大的生存考驗。

有三類中小房企或將在此輪調控中離場。

第一，高槓桿的中小企業。中小房企一般開發周期偏長、銷售回款慢，對資金穩定性與渠道均有一定依賴性，總體財務彈性小，融資嚴控將進一步推高高槓桿經營的中小企業資金鏈緊張程度，從而導致現金流斷裂。

第二，佈局單一、拿地王的中小房企。中小房企普遍佈局相對單一，難以通過多城市佈局平衡局部市場波動風險，在城市分化加劇背景下，部分城市高槓桿的中小房企將面臨較大資金鏈風險。同時，部分激進拿地的中小房企，尤其地王地塊將極大拖累企業整體經營穩定性。

第三，城市品牌影響力弱的中小房企。中小房企大量分佈在三四線城市和中小縣城，產品品質與品牌影響力相對全國性大型品牌房企仍然較低，伴隨大型房企向三四線城市縱深，該區域中小房企將面臨後續無地可拿、有地拿不起的局面，經營將面臨存續風險。

關於未來房地產投資，股債並舉是一大趨勢。宜信財富理財產品總經理侯琳表示，“我們推薦大家關注真正的房地產股權投資機會，債權的本質是相對低風險、低收益，但是大家如果想在房地產投資領域獲得真正的溢價空間，股權應該是大家不可錯失的機會”。

據了解，宜信財富全球房地產母基金與全球排名前10中的8家、前30中的16家頂級地產基金深度合作，幫助客戶實現母基金、單一基金、稀缺跟投項目的地產投資三步走。宜信財富新加坡公司董事總經理、全球房地產投資母基金管理合夥人張鵬表示，宜信財富全球房地產母基金是高淨值人士分享全球房地產投資增值的首選途徑：自2015年以來，宜信財富陸續推出地產機會型母基金、收益型母基金兩大系列股權投資母基金，並且均是是國內首創、超大體量、頂級配置的美元母基金。

在此次峰會上，宜信財富高級副總裁、宜信財富好望角創始人及總裁詹惠敏發佈了《2017美國地產第三季度研究報告》。報告詳細分析了美國地產投資特點及趨勢，並指出房地產債權類基金在美國市場的投資機遇，相較於實物房產，債權類基金起投門檻低，在資產配置中處於流動性、收益性兼具的防禦位置，能夠幫助投資者享受到全球房地產投資收益。

房地產作為高淨值人士資產配置中的重要組成部分，在全球層面進行佈局是必然趨勢。宜信財富作為國內體量最大、產品線最完整的全球房地產投資平台，攜手全球頂級地產投資機構，深耕各主要國際市場。此次宜信財富與澳洲最大的別墅銷售運營商、澳洲最著名的房產機構之一的RPM的戰略合。RPM地產集團首席執行官KevinBrown在《澳洲墨爾本投資置業發展報告》中揭示了澳大利亞未來地產開發模式和投資趨勢，他指出，“西部走廊是悉尼和墨爾本兩個城市中非常值得投資的地點，不僅因為它的經濟增長，而且也考慮到移民的湧入和新增就業數量的因素，能夠為投資者帶來機遇”。

宜信財富全球房地產母基金堅持與全球最頂級的機構合作進行房地產領域投資。此次峰會，宜信財富聯合世界頂級房地產咨詢機構仲量聯行(JLL)發佈《全球房地產投資報告》，報告不僅為投資者指出未來中國及全球主要地區地產投資戰略分析，幫助投資者更好地判斷未來趨勢、把握投資先機;同時，報告揭示了四大關鍵主題詞：第一，電子商務打破傳統零售格局，推動全球物流市場;第二，歐洲和美國市場自住型住房短缺，推動多戶型住宅市場增長;第三，旅遊業遊客量增長推動酒店業市場增長;第四，老齡化推動醫療相關的市場需求增長。

據介紹，近年來，越來越多的人是中產階層在加入海外置業的隊伍，從房價上來看，在300萬到500萬人民幣左右的投資額佔比較大，第一是買的起了，第二就是相對的價值，大家做了一個比較以後，覺得海外的房產挺有投資價值的。同樣差不多地段的，倫敦核心地段的房產，和北京上海核心地段的房產，倫敦的不比北京上海的貴了。算租金收益比北京上海還劃算，整體的價格，對於很多中產階層來說也買的起。另外，在海外買房，很多中國人是可以去海外的金融機構借貸款的，憑借國內的收入，國外的銀行就可以把錢借給你，有了這樣一個資金的槓桿，進一步解決了這批人群的資金問題。同時也因為有這個槓桿，它的投資收益加倍放大了。目前西方國家還是低利率的環境，按揭貸款利率在3%—4%之間，而且一般都能貸到6—7成，個別情況能貸到8成。

過去的2017年，中國企業在酒店、影城、娛樂等領域“買買買”的非理性境外投資行為受到嚴控，這種態勢也將在新的一年持續。2月11日，國家發改委發佈《境外投資敏感行業目錄(2018年版)》，房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等行業在列。

根據國家發改委官網披露的資料，2018年版《境外投資敏感行業目錄》涵蓋四大領域和行為，包括武

器裝備的研制生產維修、跨境水資源開發利用、新聞傳媒以及6種需要限制企業境外投資的行業，自2018年3月1日起施行。

《目錄》列明，根據《國務院辦公廳轉發國家發展改革委?商務部?人民銀行?外交部關於進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，需要限制企業境外投資的行業有房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部以及在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台。

境外投資敏感行業將受到何種管控?記者注意到，國家發改委此前公佈的《企業境外投資管理辦法》也將於3月1日起施行，其中規定，投資主體直接或通過其控制的境外企業開展的敏感類項目在實行核准管理的范圍，而投資主體直接開展的非敏感類項目則實行備案管理。涉及敏感國家和地區、涉及敏感行業的項目均為“敏感類項目”，後者包括“需要限制企業境外投資的行業”。

記者注意到，包括房地產、酒店、影城等此次被明確列入敏感行業目錄的多個行業，已非首次受到政策限制。

過去的幾年間，境外房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域投資受到資本熱捧，特別是一些大型民營企業，也引起監管層面的關注。

去年7月中旬，時任國家發改委新聞發言人表示，有關部門將繼續關注房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域非理性對外投資傾向，防范對外投資風險，建議有關企業審慎決策。

國家發改委學術委員會秘書長張燕生當時接受新京報採訪時稱，這些領域屬於非生產性投資，風險相對較大，在曆史上這類投資的失敗概率很大。

去年7月31日，商務部副部長錢克明也指出，“去年一些企業非理性對外投資問題比較突出。”據其介紹，針對這個問題，相關部門開展了真實性、合規性審核，非理性對外投資得到有效遏制。2017年上半年，對外直接投資3311億元，下降了42.9%。

去年8月，國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部發佈了《關於進一步引導和規范境外投資方向的指導意見》，該意見稱：“限制境內企業開展與國家和平發展外交方針、互利共贏開放戰略以及宏觀調控政策不符的境外投資，包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。”

據湯森路透數據顯示,2017年全年中國境外並購額達到了1419.2億美元,較2016年的2181.6億美元下降了35%左右。

其中，2017年媒體娛樂行業的中國境外並購規模降至了34.1億美元,而2016年的規模高達204.1億美元。

在過去的一年，非理性境外投資持續遏制，境外房地產、體育、娛樂等投資無新增項目。2018年1月16日，商務部對外投資和經濟合作司商務參贊韓勇接受媒體採訪時曾介紹，2017年全年，我國境內投資者共對全球174個國家和地區的6236家境外企業新增非金融類直接投資，累計實現投資1200.8億美元，房地產業、體育和娛樂業對外投資沒有新增項目。

此外，根據發改委披露的中國企業境外投資管理辦法配套格式文本，中國企業境外投資時，須披露最終實際控制人的基本信息。其中包括“追溯至最終實際控制人的投資主體股權架構圖示例”。發改委強調，如果股權架構圖難以追溯至最終實際控制人的，投資主體應作出合理、充分的說明，並補充提供必要信息。

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