上半財年麵粉又貴又多 供應10590伙創新高

■西鐵元朗站為上半財年最矚目地皮，榮膺「新界西北地王」。

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）政府財政年度下周將踏入下半年度，據本報統計顯示，政府上半財年推出14幅住宅地（當中4幅正在招意向及招標中），共提供10,590伙，按年增近25%，也是歷年來供地最多的半年度；同期地價亦上升，已賣出的10幅住宅地中竟有6幅地王。業內分析指，麵粉價（地價）高企，雖然會托高麵包價（樓價），但未來樓市的走勢更主要的還是受經濟環境及樓宇供應量的影響。

發展局局長陳茂波近日指出，經過政府數年覓地，樓市「起了一些根本性變化」，新供應正逐步增加，未來3年至4年的累積供應量，將達8.3萬伙創歷史新高。的確，政府於上半財年積極推地，短短半年內連推14幅土地（包括官地、一鐵一局項目），共提供10,590伙（見表），單位數量按年急增24.59%，佔政府全年供應目標1.9 萬伙的55.74%，意味下半年尚餘8,410伙已可達標，而扣除舊樓重建項目及補地價項目所產生的土地供應，預料政府於下半財年只需供應6,000個至7,000個單位已達全年供應目標。

「地王」頻現 歷來少見

單以半年供地計，上半財年的供應更打破歷年的半年度新高，第二高是2013/14年度下半年的10,554伙供應。但值得留意的是，大量土地供應的推出，卻未有因此令地價冷卻，據本報統計，上半財年已賣出的10幅土地（包括一鐵一局項目）中，有6幅創出新高價紀錄，亦即俗稱的「地王」，破頂頻率之高為歷來少見。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，地價市場與現時樓市變化應該分開來看，因為發展商看的是2年至3年後的市況，願意高價投地，代表發展商對後市看法樂觀。他指出，雖然政府近年土地供應都可以達標，但長遠供應仍受到不同的地區阻力影響，例如新界東北發展計劃、洪水橋發展等等，項目進度均極為緩慢。

陳超國認為，雖然港府兩年內土地供應充裕，但之後的供應或會再次緊張：「香港好矛盾，樓價高，政府話要增加供應，市民應該要支持，但而家又要拉布、又要司法覆核去阻止，政府爭拗主導樓市供應，係好唔健康。」他認為，要解決本港高地價問題，首先政府要先突破土地供應的瓶頸，否則地價只會愈搶愈高，第四季預測地價將繼續被搶貴。

內房商心急插旗 搶高地價

而且，本港賣地市場近年除本地財團外，亦多了一班內地發展商、基金等，令市場競爭上升，間接亦推高地價。陳超國指，內地發展商進入香港市場是希望分散投資，走向國際化，他們為了成功買入土儲，往往願意出高價，導致中資買入的地皮許多都變成「地王」，他分析，內房有其渠道向內地客銷售，對其日後銷路有幫助，或因此出價上能夠更進取。

韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，每間發展商投地都有其盤算，假如某發展商於某些區域已有地盤興建，投地後可以產生協同效應，便會願意出更高價買地；亦有個別地皮因為地段本身有基建優勢等而被看高一線，故難以評論發展商近期高價投地是否「摸頂」，但近1年地價上升是不爭的事實，第四季估計仍有上升空間，若按年計至少上升10%以內。

經濟息口 最影響樓市

他續說，發展商高價搶地，顯示對後市有信心，日後平賣的機會雖然微，但不代表一定會高價賣樓，始終買地建樓是一項「投資」，並非有賺無賠的買賣，故市民不應單純看發展商投地取向去預測後市，「其實而家咁貴買地係有風險」，他認為，後市更大程度視乎本地及外圍經濟、土地和房屋供應，及息口變化等因素。

香港文匯報