粵港澳大灣區城市樓價料升

廣東省房協《二○一七年廣東房地產市場分析報告》日前指出，珠三角商品房銷售面積為10,444.70萬平方米，同比下降2.3%，市場佔比也有所下降，但仍是廣東商品房銷售市場核心區域。預計隨著粵港澳大灣區規劃推進，粵港澳大灣區城市群房價仍然面臨較大上漲壓力。

珠三角銷售佔比跌

省房協指出，去年在“分類調控、因城施策”的調控政策之下，商品住宅市場繼續分化，銷售面積方面，佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位；但同比增速較高的則都是非珠三角城市，同比降幅最大的為深圳及臨深的珠海、東莞和中山。商品房總銷售面積上，佛山、廣州、惠州分列全省前三，合計佔全省銷售面積38.8%。

從區域結構看，珠三角商品房銷售面積為10,444.70萬平方米，同比下降2.3%，佔全省的65.4%，市場佔比有所下降，較2016年減少7.8個百分點；粵東西北合計銷售5,514.11萬平方米，同比增長40.8%。數據顯示，相比珠三角以抑制房價過快上漲的調控環境，粵東西北各地區在以去庫存為主的政策導向下，市場活躍度明顯高於珠三角地區，但珠三角仍然是商品房銷售市場的核心區域。

粵東西去庫存理想

在庫存方面，珠三角地區住宅待售面積大幅下降，呈現供不應求的局面，普遍進入補庫存階段；粵東西北城市去庫存成效開始顯現，商品房待售面積整體呈現回落的趨勢。

省房協預計，結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢，城市群成為未來城鎮化的主體形態，人口、資金、技術仍將持續向城市群集聚。隨著粵港澳大灣區上升為國家戰略，粵港澳大灣區正式迎來時代新機遇，各類房地產市場需求依然旺盛。鑒於建立房地產市場長效機制需要一定的時間，廣東尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力。

經濟基調良好   買盤湧現

踏入2018年初，澳門樓市暢旺，利好消息接踵而來。股市創新高、人民幣急升，加上政府即將“加辣”的消息，都使買家持積極態度入市，尤其一手樓花交投更為明顯，一月份筷子基、皇朝及路氹區一手成交都非常理想。

二手交投方面，之前聖誕長假期及農曆新年將至所積累的購買力湧現，業主受到政府“加辣”的消息影響，本月的二手成交增加，在近期一手樓推出區域附近的二手成交尤其明顯。

展望後市，環球及中國經濟基調增長良好，現時人民幣匯率高企，短期下調的機會不大，股市的上升空間逐漸收窄，初步見頂的機會較大，因此獲利回吐是必然的事情，屆時熱錢會不斷流入樓市。現時政府“加辣”的舉動都顯示樓市往後的升浪會進一步加快，在各種利好的因素帶動下，預計上半年度成交量及樓價將上升，有意置業的市民要把握機會盡快入市。

加辣傳聞   樓花百花齊放

縱觀現時一手市場可說是百花齊放，不同區域、大小戶型均深受歡迎。如路環的兩個一手新盤“金峰名鑄”和“擎天匯”，前者位處“金峰南岸”的第八地段，本次推售的第二座“盛名”及第三座“珀譽”主打精緻細單位，由629呎至1,005呎，有開放式、一房及兩房戶型，呎價由9千元起，不少“金峰南岸”住戶亦是捧場客，銷情理想。位於“金峰南岸”對面的全新項目“擎天匯”亦同樣受大眾喜愛，面積由524呎至1,892呎，設有開放式、一房至三房戶型選擇，呎價為8,000餘元起。

隨著港珠澳大橋通車在即，帶旺東方明珠區成交，去年正式獲發入伙紙的“海上居”於第四季錄得290宗成交，成為第四季的成交之冠，一月份同樣表現不俗。筷子基區的“東方海岸”於今年年初公開發售，呎數由399呎至1,541呎，以開放式細單位為主打，屬同區罕有，因此受用家青睞。在去年大受歡迎的皇朝區酒店式住宅“雙鑽”，本月亦趁機推出第一座，以大單位作為主打，面積由1,335呎至1,770呎，以向南煙花海景作為賣點，稀有景觀引起市場關注。

現時市場上大眾普遍相信政府即將“加辣”，因此一月一手成交量由“加辣傳聞帶動上升，預料二月上旬市場仍以一手帶動成交，但農曆新年前後為傳統淡季，相信成交量將下跌。若未來數月內政府“辣招”出臺，亦會進一步推高買樓成本，市民買樓養老的機會更微，期望政府“加辣”措施莫操之過急，加緊落實公屋建設，才可實際切合市民需要。

粵去年商品房銷售額創新高

據報道，廣東省房協昨日發佈《二○一七年廣東房地產市場分析報告》，顯示去年廣東房地產市場需求持續旺盛，全省商品房銷售面積達1.60億平方米，銷售金額1.88萬億元，均創下歷史新高；全省商品住宅銷售均價每平方米11,416元，同比上漲4.4%，總體運行態勢較為平穩。預計調控政策的鬆緊將成為影響市場走勢的關鍵因素。

延續暢旺態勢

2017年，廣東商品房銷售量價再創歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元，同比分別增長9.2%和15.9%；銷售均價每平方米11,776元，同比增長6.1%。全省商品住宅銷售面積1.35億平方米，同比增長3.8%；銷售金額1.54萬億元，同比增長8.4%，非商品住宅銷售2,436.30萬平方米，同比增長53.3%。

數據顯示，受調控政策的影響，商品住宅銷售量、價的增速均明顯低於非住宅商品房增速。

從市場走勢看，2017年各月商品房銷售面積均超過1,000萬平方米，總體上延續著2016年的暢旺態勢；銷售均價基本維持在每平方米11,000至12,000元，同比有一定漲幅，但總體保持平穩運行。

土地成本上升

從現有庫存情況看，截至2017年末，全省商品房待售面積4,988.58萬平方米，同比減少406.70萬平方米。其中，商品住宅2,414.75萬平方米，同比減少21.7%，為2013年以來的最低水平；非住宅商品房2,573.83萬平方米，同比增長6.5%。數據反映，商品住宅庫存量在持續減少，市場去庫存成效顯著。

土地市場方面，2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1,841.19萬平方米，同比分別增長5.2%；成交均價每平方米8,557元，同比增長7%。截至2017年末，全省房地產企業待開發土地面積3,443.86萬平方米，同比下降16.0%。隨著土地資源日益稀缺，熱點城市的土地市場受到追捧，土地成本明顯上升，這不僅增加房價調控的難度，同時也加大房企的開發、經營風險。

構建長效機制

省房協指出，在“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的調控思路下，今年不同城市仍將繼續實行差別化調控，調控政策尤其是限制網簽、限發預（現）售證等行政措施，將成為影響市場走勢的關鍵因素。

建議企業警惕政策變化帶來的風險，順勢而為、合理定價、規範運作，適時調整產品結構、優化融資方式，同時關注區域一體化、住房租賃市場發展、特色小鎮建設等政策導向，加快轉型升級發展；建議政府主管部門合理評估各項調控政策效應，遵循城市發展的客觀規律，加快建立房地產市場長效機制，促進行業持續健康穩定發展。

【華發網根據澳日、廣日採編】