澳門舊樓重建擬稅惠鼓勵

行政會昨公佈“重建樓宇稅務優惠制度”法案

減成本業主負擔    加快都更促發展

澳門重建樓宇有好消息，行政會完成討論“重建樓宇稅務優惠制度”法律草案，建議對合資格重建的樓宇豁免收取“非首置印花稅”、財產轉移印花稅、公證及登記手續費等，解決重建樓宇“雙重徵稅”的問題，更有利推動舊樓重建。法案將送交立法會討論。

稅惠適用三類樓宇

行政會昨日下午三時在政府總部公佈一項行政法規草案及一項法律草案。行政會發言人梁慶庭介紹“重建樓宇稅務優惠制度”時表示，為減低樓宇重建成本及減輕業權人的負擔，加快都市更新工作，經聽取社會及都更會的意見及建議後，制訂了法案。

重建樓宇稅務優惠適用於三類樓宇，一是工務局驗樓後，評定為殘危或危及公共衛生或安全而須拆卸及重建樓宇，或獲當局核準拆卸計劃的樓宇；二、行政長官訂定因有利澳門社會發展或保存文化遺產而拆卸及重建樓宇；三、其他依法作出的樓宇拆卸及重建。財政局長容光亮補充，具文化特色的建筑物重建時，亦可獲得稅務優惠。

解決雙重課稅問題

樓宇重建面臨最大問題之一是“雙重課稅”。為了推動大廈重建，小業主通常會先把業權轉移至同一發展商，待樓宇完成重建後，發展商再返還業權予小業主，當中涉及兩度移轉物業、雙重課稅問題，故社會一再要求政府出臺相應的免稅措施。

行政會昨公佈的草案建議，發展商因取得或承諾取得將拆卸的不動產所有權，豁免繳納取得非首個居住用途不動產的印花稅（又稱非首置印花稅），但發展商須自取得舊樓之日起，三年內完成重建新樓的地基工程。

發展商先繳稅後退

此外，為保障小業主的利益，建議對發展商收取的財產移轉印花稅、根據“印花稅繳稅總表”的稅費、公證及登記手續費等，採取先繳後退的制度，即當重建樓獲發使用準照及交給最後業權人，發展商才可申請退還相關稅款。

三年內轉業權失效

法案規定，小業主如從發展商處取得重建不動產的所有權或物權時，獲豁免繳納“非首置印花稅”、財產移轉印花稅、根據“印花稅繳稅總表”的稅費、公證及登記手續費。同時，設有“三年限售”規定，若小業主在重建樓宇使用準照發出日起，三年內移轉單位，相關稅務優惠即告失效，而基於繼承而移轉者除外。

法案并建議，在樓宇拆卸計劃被核準前成為相關不動產的小業主，如於其後兩年內，因移轉不動產所有權予發展商而繳納不動產的特別印花稅，可以申請退還稅款。法案建議自公佈翌日起生效。

面積增一成補差價

財政局長容光亮補充，若小業主在重建樓宇後新單位實用面積超過原有單位的一成或以上，需要補交稅款差價；倘若業主原持有住宅，重建後轉換為商舖，則要補交物業估值差價的稅款。

梁慶庭表示，樓宇重建時，業主移轉業權予發展商，只是為了推動重建，而非真正的業權轉售，故政府豁免相關印花稅有其合理性，相信是次法案有助推動舊樓重建。

認稅惠有助降低重建樓宇成本

謝思訓：廣納意見利推都更

澳門都市更新委員會第一專責小組副協調員、建筑置業商會理事長謝思訓表示，相信《重建樓宇稅務優惠制度》法律草案對推動都更起正面作用，亦是都更過程重要的里程碑，當局在短時間內推出稅務優惠值得稱贊。都更會兩年時間得出多項達成共識的建議呈交行政當局，得到當局從善如流，接納推動。冀公眾明白都更牽涉眾多范疇，各社會階層均持不同意見，政策層面有好的民意基礎支持才能便於推行。

三年地基批則要快

政府接納都更會委員建議，決定由政府成立全資公司推動都更。謝思訓表示，推行稅務優惠是都更會其中一個討論課題，譬如一幢舊樓經過業主同意拆卸，由政府全資公司重建，先將舊的拆卸物業轉名給政府公司，重建完成後有可能轉給原居民或出售其他人，過程中會出現雙重課稅。都更會有共識不需要雙重繳稅，并由財政局做草案文本交給行政會討論，行政會對文本適當修改并通過了。認為稅務優惠有助降低重建樓宇交易成本，市民能從中受益。

法案建議發展商取得將拆卸的居住用途不動產的所有權，豁免繳納取得非首個居住用途不動產的印花稅，但發展商須自取得將拆卸的樓宇之日起三年內完成重建樓宇的地基工程。他稱，三年內完成地基有可能，但要考慮現實因素，如地盤大小，有的大地盤要分期進行，那麼三年是指每期三年，還是整塊地三年？若果單一項目批則順利，三年可以完成地基，但若行政方面批則拖延，有可能影響工程進度。

面積增業主難控制

法案指，小業主重建物業的實用面積增幅限制為百分之十內免稅，但超過百分之十需補回稅款差價。他認為，重建物業的實用面積增幅是由政府的都市更新公司或發展商決定，小業主很難控制。沿用一個單位換一個單位的想法不夠靈活彈性，質疑建筑材料、方位、樓層等又是否對等？新舊單位均可以用價錢量化，不需要被面積所限制。

他表示，市民要明白都市更新并非開幾次會議便能決定推動，過程牽涉幾十年的居民、土地轉讓、稅務、規劃建筑、法律等領域，都更會討論花了很多時間。呼吁市民要有耐性，政府計劃就都市更新招標研究及公開諮詢，雖然會將都市更新時間表拉長，但同時可以讓公眾清晰知道都市更新的程序和方向，收集到意見可供都市更新規劃參考。

街總促降舊樓重建業權比例

澳門行政會完成討論《重建樓宇稅務優惠制度》法律草案，建議合資格重建的樓宇可獲豁免財產轉移印花稅、取得印花稅、公證及登記手續費等。

街總社會事務委員會主任陳家良對此表示歡迎，相信有助提高業主及發展商的積極性，但認為現時澳門要求百分百業權同意方可重建，才是阻礙舊樓重建的最大問題，期望特區政府盡快研究降低舊樓重建的業權比例，協助舊區居民開展樓宇重建工作。

難百分百業權同意

陳家良表示，社會多年來不斷提倡將舊樓重建的有關法律“斬件立法”，避免問題一拖再拖，居民一直翹首以待，至今特區政府終於推出重建樓宇稅務優惠，喜見突破。可是在現行法律規定下，若開展樓宇重建工作須取得百分百業權人的同意，這才是阻礙舊樓重建的最大問題。從街坊會過往協助居民開展樓宇重建工作的經驗來看，不論是福寧大廈、鉅富花園、明興樓等個案，在聯系業主、整合業權方面都存在很大困難，如單位業權人經常不在澳門、單位長期空置、聯絡不到業權人、涉及遺產處理等，都嚴重阻礙單棟樓宇重建工作的進展。故若業權比例一直不調整，舊區重建將寸步難行，尤其對於一些有潛在危險或高樓齡的物業，這是十分迫切的問題，期望特區政府持續加快步伐，研究降低舊樓重建的業權比例。

倡設租津暫住計劃

同時，促政府考慮“暫住計劃”，以租金津貼形式資助重建區居民自覓單位暫住；或考慮用收回的閑置土地建設“暫住房”，日後政府亦可考慮將這些“暫住房”列入公屋規劃部分，待重建工作完成後可用作公屋，善用公共資源，一舉兩得。

【華發網根據澳日、澳門新聞局採編】