下季料推5幅地 估值4個月跌447億

下季有機會推售的土地中，以中環新海濱商業地王估值最高，市場料達到552.8億至755.5億元。資料圖片

黑暴未絕疫症又來 經濟營商環境受重創

政府即將公布新一季賣地計劃，市場料下季會有5幅土地推出，包括2幅住宅地及3幅商業地，其中山頂文輝道豪宅地及中環新海濱商業地王最矚目。然而今年黑暴未絕，疫症又來，有測量師將該5幅土地的估值，對比今年2月公布年度賣地計劃時的估值，由1,255.7億元減至約808.5億元，即是4個月大降35.6%或447.2億元。測量業界同時認為下季賣地流標風險極高，尤其是3幅商業地，主因是營商環境轉差下，發展商出價料會非常保守。

政府今年2月公布全年賣地計劃時，當中預計上半年推出之土地尚餘5幅，其中2幅住宅地分別位於西貢及山頂，3幅商業地則分布在中環、啟德和東涌。5幅土地中以中環新海濱商業地王估值最高，市場料達到552.8億至755.5億元。而山頂文輝道豪宅地的估值亦高達161.7億至193.3億元。

發展商出價保守 流標風險高

然而，過去4個月，香港又經歷了天翻地覆的變化，先是去年的黑暴死灰復燃，接着新冠疫症突襲全球，香港的正常經濟活動近乎全線癱瘓，經濟急速惡化，失業率達5.9%升上15年新高。目前對比今年初，樓價雖然硬淨，但地價卻是反映三四年後樓市的展望，故此自去年下半年起，已出現地皮撻訂、流標等情況。測量界對下季賣地行情都不看好，其中普縉集團就應香港文匯報查詢，對該5幅地皮作重新估值，最新估值為808.5億元，對比2月剛公布新財年賣地計劃的1,255.7億元估值，大幅下調了35.6%，換言之，估值在4個月跌了447.2億元。

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典直言，由於經濟環境變差，現市況推出山頂豪宅地及中環商業地並不合適，因地皮成交價會較市好時有較大折讓。同時因為地皮投資額高昂，對於發展商來說風險亦非常高，估計發展商出價偏保守，造成發展商與政府底價的落價亦較大，預料流標風險相當高。

張聖典續指，發展商買地發展是一項長線投資，故此對於風險評估會更為謹慎。由於本港經濟前景不明朗，今年成交地價普遍處於偏低水平，甚至有商業地出現流標，反映發展商對於日後經濟表現有保留，將風險評估提高。

中環商地估值3年跌四成

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指，其實去年啟德商業地價已經不被看好，曾出現流標、撻訂，即使是以看似天價422億元批出的西九龍商業地王，其實亦較當時市場預期低。他認為，今年香港營商環境較去年更差，零售業、酒店業等進入寒冬期，可預期今年將有更多商業地以低價成交或流標。

他說：「美利道停車場重建項目2017年賣出時5萬元一呎（樓面地價），如果中環新海濱商業地當時賣可能更高，去到6萬至7萬元，但今天中環寫字樓租金回調，空置率升穿5%，再加上今次要用雙信封制、商業氣氛亦不算理想，因應項目投資額高昂及投資時間長，所以我們下調估值去到3.5萬至4萬元。」換言之，張氏今天對地皮估值較3年前下調四成。

文輝道地價一年挫170億

下季估值下調得較多的是山頂文輝道住宅地皮，此地皮於2018年10月曾經流標，回顧當時市場估值高達242億至364億元，每呎樓面地價更高達6萬至9萬元。但時移世易，受累去年修例風波及今年疫情影響，市場估值已大幅下調至161.7億至193.3億元，樓面地價跌至4萬至4.78萬元。計一計，一年多來，山頂地價估值足足大跌33%至47%，即減少約80億至170億元。業界也估計，由於此地皮相當貴重，料政府不會賤賣，故此也列入流標風險極高行列。

■香港文匯報