美息當前 入市要點

臨近年尾卻又未到農曆新年，往往是睇樓活動的小陽春時期。今時今日置業人士面對入市疑難尤其多，個別二手樓價跌逾四成，按揭計劃利息低，但美國加息機會近乎百分百，即是未來供樓支出有加無減。究竟要顧住荷包銀的準買家，應該毅然入市還是再坐一會？本報整理出六大入市攻略，綜合官方及業界意見和數據，為「無殼蝸牛」一族在年底前置業提供一枝「盲公竹」。

■香港文匯報記者 蘇洪鏘

1 名校區較貴 選址看交通

常言道Location（位置）、Location、Location，這被奉為買樓揀樓的圭臬。為何要連續三次強調Location？除了表達位置之重要，早前以細價樓爆煲論掀起城中熱話的資深投資者湯文亮解釋該3個Location分別表達地區、高低層、座向。

眾所周知，高低層及座向景觀與樓價成正比，然而樓盤的地區所在，亦是不少置業人士煩惱的問題。例如揀市區樓或新界樓，已經是一個難題。倘要上班便捷，或者讓子女可以報讀名校，港島及九龍的樓盤有無可動搖的優勢，市區樓亦貴在於此。

新界交通大有改善

然而，近年政府大力發展集體運輸網絡，鐵路所到之處令交通時間大為縮短，往日被視為山旮旯的屯門、元朗、上水等區，今天可達成一小時內到達核心區，再無必要每天早上塞在屯門公路。對於財力有限的上班一族來說，無疑可平衡樓價及上班時間的預算。近期有不少新盤或二手放盤位處村屋，交通工具罕至，發展商訂價或業主開價遠較其他地區為低，睇樓人士亦當衡量交通方案。

2 新盤優惠多 二手可即住

有道「貪新厭舊」，住宅在新舊方面的質素優劣較為顯著。剛落成的新盤，絕大部分可入伙即住；反觀二手住宅的裝修質素，則取決於上一手業主的「經營」。有心放高價的業主，會在放盤前稍為「執靚」，例如髹油、解決滲水問題等；否則一般二手住宅難免有人住過的痕跡，如廚廁留有陳年垢漬，地板因傢俬長年擺放或使用出現裂紋污跡等。

一手盤新淨免「大執」

事實上，近期新盤成交宗數在整體住宅成交的佔比日漸增加。利嘉閣數據指出，11月一手市場錄得1,023宗登記，同期二手則僅得1,891宗。除了單位的質素，發展商以貼市開價，提供可觀的折扣優惠，無疑亦較二手盤有更大吸引力。

同時，金管局早前收緊銀行按揭成數，並推出壓力測試，雖然減少因息口波動可能引致負資產出現的機會，但亦增加了造按貸款的難度。發展商為求去貨，不惜由旗下財務公司提供高成數按揭，以繞過金管局的指引，進一步搶佔二手住宅的客源。不過，二手樓交易完成後畢竟可立即入伙，比起新盤樓花仍有顯著優勢（現樓買賣另計）。

3查冊做功課 睇樓勿馬虎

「貪新厭舊」同樣可應用於二手樓盤。對於樓齡較大的屋苑或大廈，維修成本可能較高，準買家亦宜留意屋苑最近有否進行外牆工程、大堂或電梯翻新等。

仔細檢查防「化妝樓」

倘有機會在代理的帶領下睇樓，準買家固然要注意物業的保養狀況，包括前述的生活痕跡、水電煤狀況等。由於賣方一般會在開放睇樓前盡量「執靚」單位，睇樓客要留意單位是否屬「化妝樓」──業主為求售出臨時「補妝」，僅在顯眼的舊痕稍作髹油或批盪，又或者以傢俬、窗簾或電器等作「掩眼法」──千萬不要嫌麻煩，仔細檢查才是上策。甚至在取得業主的許可下，可搬移傢俬以及查詢業主的生活或傢俬使用習慣，從言談細節間了解單位狀況。

置業是人生大事，準買家有責任對目標單位做足功課，例如對單位查冊及向代理查詢，了解以往業權狀況、涉及工程、官司、甚至傷亡事故等。同層或上下層住戶的狀況亦可作為參考，倘落實入住，能否適應鄰居養有寵物、宗教習俗、生活飲食習慣等細節。

4 戶型看長遠 免換樓頻撲

近期新盤市場可謂琳瑯滿目，各色各樣的戶型均有推出市場。置業人士首先要確認物業的用途，實用面積200方呎至300方呎的住宅，尚足夠用作單身居所，或兩口子居住，但假若日後計劃生育小孩，則相較狹窄。以家庭居住或換樓計，單位面積至少400餘方呎。同時，對於換樓人士宜尤其留意項目的收樓日期，太長的樓花期內樓價可出現較大變數。

屋苑規模影響管理費

項目規模亦是準買家當考慮之處，以大型屋苑計算，由於物業住戶較龐大，屋苑的管理費，以及日後的維修或翻新費用可輕易分擔；反觀單幢樓戶數較少，每戶支出則相當「重皮」。

準買家需了解發展商所提供的折扣，以及自己的按揭方案。不少新盤推出折扣較高的「即供優惠」以吸引買家盡快付款，可是倘買家在限期前未能「上會」，則有機會損失優惠兼訂金，近期甚至有不少新盤疑因買家「失預算」要撻訂。

倘有空餘時間，一定要找機會親赴項目地盤作實地考察，對樓盤環境、交通有實際掌握，不要聽從發展商或代理單方面吹捧。

5 美加息在即 定息漸吸引

面對美國即將加息，選擇何種按揭方案對於置業人士至為關切。近年本港銀行體系資金相當充裕，期內同業拆息HIBOR持續於低位徘徊，浮息按揭產品因而深得置業人士歡迎。不過近期經濟風向轉，據經絡按揭轉介數據顯示，10月H按計劃使用比例為79.2%，按月稍跌；至於P按計劃實際利率仍在2.15%水平，10月使用比例為14.8%，按月升3個百分點。市場人士預計，美國即將加息，定息產品展現吸引力。

然而在金管局最新的指引下，新造按揭的成數因物業價值而異，目前400萬元以下物業可按揭高達九成。隨物業價值愈高，可按揭的成數就愈低，1,000萬元以上物業僅可借五成按揭。準買家需了解自己對樓價及供款的能力。

倘未過壓測 可增擔保人

當局推出壓力測試，以減低市場出現負資產的風險。利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣教路，倘準買家未能過壓力測試，在自身收入已足夠實際供款下，可新增非直系親屬作擔保人；反之，則只能夠由同住的直系親屬作擔保人。同時擔保人最好是沒有任何物業，否則供款佔入息比率要求就要降低至35%以下，如擔保人已為物業申請按保則更難獲批。

6 農曆新年前 或入市良機

在傳統華人社會的觀念中，農曆新年期間不太願意有家宅搬遷，有意置業人士多數急於過年前買樓，令業主抬價。不過風水輪流轉，當前市場承接乏力，賣方倘在過年前未能獲得承接，往往需度過悠長的農曆新年淡季，方能繼續覓客求沽。

值得留意是，政府早前宣佈未來三四年推出8.6萬伙住宅目標，據市場人士預計，農曆新年後會有更多大盤推出。當前後市不明朗、美國加息未定，沒有急切需要的準買家不妨「睇定」。買樓屬人生大事，並不急於一時，更可趁機騰出時間多做功課，留意政府對辣招鬆或緊、發展商的部署、不怕麻煩向代理多查詢，瀏覽放盤網站亦不失為了解二手市場的渠道。

香港文匯報