暴力示威打擊營商 不續租及撤資勢增

■外資行認為如暴力示威持續下去，企業不續租的可能性將會增加，金鐘的寫字樓更是首當其衝。 資料圖片

社會上暴力示威衝擊升級，局勢已惡化到嚴重影響市民生計及打擊營商信心，企業放緩擴充及招聘，有人力顧問指近期不少公司停止招聘，職位數量急跌六、七成，寫字樓租賃市場難免受到衝擊。有外資行認為，暴力示威如持續下去，企業不續租的可能性將會增加，金鐘的寫字樓將首當其衝，並不排除有企業撤離香港的可能。目前甚至連中資的擴張步伐也開始減慢，寫字樓租金上升動力變小，預計中西區寫字樓全年最多有3%的租金跌幅。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，今年年初寫字樓租賃已出現放慢跡象，中西區寫字樓的待租率錄得增加，由第一季的5.1%增加至6.3%，社會衝擊事件加上中美貿易戰等因素影響，一般有租約在身並即將完約的企業需要做兩種決定：留低或搬走。蕭亮輝認為，如社會事件在一個月後仍未能平息，會對經濟及投資信心產生重大影響。

事實上，不少企業為節省成本，早已把後勤部門遷至港島東或九龍東等非核心區，亦有跨國律師行推高中西區的待租率，同樣的趨勢相信在未來會持續。而有擴張意慾的企業大部分已轉為抱持觀望，重新審視擴充步伐；而共享空間的營運商亦有延遲擴張的機會，但畢竟社會事件屬短暫，故相信這些營運商未必會放棄擴張。

金鐘寫字樓市場首當其衝

蕭亮輝又指，社會事件鬧得滿城風雨，成為企業決定是否搬遷的其中一個因素，而金鐘是今次社會衝擊事件的一個關鍵地方，如情況持續惡化，將直接影響企業員工上下班情況或公司運作，該處的公司企業不續租的可能性較大，位於金鐘的寫字樓很有可能首當其衝。蕭亮輝強調，負面影響不會即時浮現，至少要待一至兩年才會反映在寫字樓市場上。

被問及會否有企業把亞洲區總部搬去新加坡等亞洲先進城市，蕭亮輝稱不排除這個可能，但企業是否把總部搬遷，主要是參考成本、業務在當地市場佔比、與鄰近國家的聯繫性以及招聘人才的方便性，如企業希望取得跟內地「近水樓台先得月」優勢的話，香港仍是理想的選擇。

在中資擴張步伐方面，蕭亮輝引述數據指，中資在中西區不論是自置或租賃寫字樓物業上，比重約為20%，有不少更是「過江龍」、願意支付高昂租金以租入頂級寫字樓作為據點的企業，並成為近年寫字樓租金上升的主要動力，不過自去年下半年起，中資在中西區的租賃步伐已放慢，原因是中資來港「插旗」的需求已飽和，租金升勢動力亦相應退卻。

中西區待租率或被推高

蕭亮輝指，雖然來自中資租賃的動力減弱，但中西區寫字樓仍有共享空間營運商作為主要動力，加上欠缺新供應作為支持，故今年全年中西區寫字樓租金預測維持在1%至3%的跌幅，而全港全年跌幅為2%。然而，未來經濟面臨衰退時，將更難找到租客，空置寫字樓便會增加，中西區本來高企的待租率或會出現更大的升幅。

仲量聯行商業部資深董事嚴威程表示，社會衝擊事件蔓延，對寫字樓租賃「點都會有啲影響」，只不過還未浮現，自貿易戰開打以來，不少公司均抱持觀望態度，而且經濟前景未明，中美貿易戰以及今次社會事件「都唔知點樣完」，故其觀望氣氛比以往更濃厚。嚴威程指，自社會事件開始兩個月以來，零售業率先受到打擊，營商環境受到影響，骨牌效應下寫字樓需求也會受影響。

九龍東租金有5%下跌空間

嚴威程又表示，假如社會衝擊持續到年尾，實體辦公地點以及經濟出現問題時，公司企業便有可能將寫字樓搬離原有地方至其他地區，甚至縮減辦公室樓面以減省成本，但暫時未見企業有將寫字樓或總部遷離香港的意向。嚴威程稱，由於寫字樓租金於上半年錄得個位數升幅，料下半年繼續橫行，該行維持今年全年寫字樓租金5%以內的升幅，而供應多的九龍東則可能有5%內的下跌空間。

此外，高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢早前指，外圍不穩因素持續影響營商環境，以及近期政局不穩，營商環境保持審慎，他們亦預料低息環境、低失業率及大灣區規劃將為市場帶來長期穩定性。該行維持全年商業物業租金將下跌1.3%的預測，核心區及核心區外圍的租金有下行壓力。

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