假小陽春 買樓慎防有失

■早前新盤開售重現排隊人龍，但專家提醒樓市小陽春並不真實。 資料圖片

新盤暢銷因劈價 十大屋苑估價未跌完

春回大地，樓市寒冰似有所融化，發展商狂推新盤營造出市旺之景，「量升價跌」的「小陽春」應運而生。樓市見底孰真孰假，銀行估價是指標。香港文匯報追蹤十大屋苑估值繼續冧，部分跌近兩成，有單位更估價不足要抬錢入市。專家提醒，外圍政經形勢未明，現時「小陽春」實則虛之。勸喻市民勿見「個市好返少少」就急於入市，現在入市要「預咗蝕少少」。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時屋苑估值較去年9至10月平均下跌約一成，新界某些屋苑更錄得高達兩成的跌幅，而一些未來新盤供應較多的地區，例如大埔、將軍澳等，銀行估價則未必會直接受影響，反而有大量業主因心急放盤導致減價個案增加，銀行會參考其成交價調整估值，因此估值反映實際市況。

買家小心需抬錢上會

王美鳳預計，隨着中美貿易戰形勢緩和，今年第一季樓價跌幅將會收窄或橫行，惟外圍經濟因素始終變數大，雖說樓價累跌一定幅度會令買賣雙方更易達成交易，但仍難預測第二季樓價走向。如果見「市況好返少少」便入市的市民需留意轉角位，成交價往往比起市場價高出少許，而估價有機會追不上，最好盡快找銀行估價，忌心急入市。

細單位較易估價不足

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，銀行主要參考同屋苑、同間隔、同區的最新成交價作出估價，現時樓價下跌，最新的成交價亦會隨之下降，加上樓市利淡因素如貿易戰風險，令銀行借貸取態愈趨審慎，其中新界區及細單位防守能力較弱，較容易遇上估價不足。

至於未來新盤供應較多的區份，會否影響其屋苑的銀行估價，則要視乎發展商的定價是否進取。例如最近數個新盤的定價頗為吸引，叫價貼近二手樓價，導致二手市場的叫價受壓，加上同區的供應增加，對二手屋苑的銀行估價或會受到影響。

太古城麗港城估價跌15%

香港文匯報估值追蹤單位之一的太古城恒山閣低層G單位，中銀、匯豐及恒生對其估價分別為1,058萬元、1,001萬元以及1,030萬元，相較去年10月份時下跌介乎9.4%至15.6%，跌幅相當明顯。中原地產王秀芬表示，太古城現已出現部分單位估價不足情況，這類單位一般有較大議價空間，惟需視乎景觀而定，最多可有5%至8%的議幅。

此外，九龍區油塘麗港城單位同樣錄得估值大幅下跌，4期20座高層B單位，現時中銀、匯豐及恒生對其估價均分別為704萬元、707萬元以及747萬元，相較去年10月份的估值下跌13.5%至15%不等，屬於估值跌幅較為明顯的九龍區屋苑。

世紀21康聯地產康向斌表示，麗港城有不少放盤時間較長的業主，願以較平的價錢沽貨，所以吸引買家入市，1月份錄得約20宗成交，較12月的7宗大幅上升，而議幅亦維持在3%至5%，並持續收窄中。現時買賣放盤共有約80個，有少量單位出現估價不足的情況。麗港城近期錄得32座中層C室易手，實用面積522方呎，採2房間隔，業主三個月前放盤，原來叫價680萬元，議價後減至650萬元沽出，實用呎價12,452元，低市價約2%。

嘉湖放盤減價 成交驟增

至於新界西北熱門上車屋苑天水圍嘉湖山莊，銀行估值同樣跌得「兇狠」，早前香港文匯報曾追蹤的樂湖居4座中層H室，中銀、匯豐及恒生對其估價分別為521萬元、487萬元及519萬元，較去年10月份估價低12.3%至18.5%。中原地產伍耀祖表示，業主肯減價，加上盤源供應增加，令1月份交投量上升，錄得約43宗，最受歡迎的單位主要是400多萬元的2房戶，以及600萬元以下的純3房戶，客源均以用家為主導，亦有單位出現銀行估不到價的情況。

來源：香港文匯報